マンションを購入するなら知っておきたい「管理組合」の話

マンションを購入するなら知っておきたい「管理組合」の話

様々な物件を検討したうえで、ようやく手に入れた大事なマンション。物件のオーナーが管理する賃貸物件と異なり、購入したマンションは自分達で管理しなければなりません。

「管理会社が全てやってくれるのでは?」「管理費や修繕積立金を払えば、その中で上手いことやってくれるんでしょ?」と思っているとすれば、それは間違いです。自分達のマンションを住みやすく綺麗に維持するのも、古くなった設備を直すのも居住者なのです。

このマンションの維持・管理を行う組織が、マンションの居住者で構成される「管理組合」です。ここでは、管理組合の目的と主な役割について説明します。

マンション管理組合の目的・役割

管理組合とは、分譲マンションの購入者(以下、「区分所有者」という)にて組織される団体です。これはマンションに関する特別法である区分所有法にて設立が義務付けられており、区分所有者は必ず加入しなければなりません。「私は自分で管理するので加入しません」という訳にはいきません。

活動の主な内容は、マンションの維持・管理です。マンションは自身の部屋内である「専有部分」と、それ以外の廊下やエントランス、エレベーターや駐車場等といった「共用部分」に分けられます。管理組合は主にこの共用部分について、清掃や修理、更新等の管理を行い、居住者が快適に過ごせるように、さまざまな改善に取り組みます。

管理組合の実際の運営は、「理事会」という区分所有者の中から選出された代表者数名のグループによって進められます。選出方法は管理組合ごとに異なりますが、よくあるのは抽選もしくは輪番制です。検討案件の数によりますが、数ヶ月に一度から、場合によっては月1,2回のペースで会議を行い、マンション全体に関する情報共有や懸念事項、清掃や点検結果の確認や修繕工事の実施検討、管理費・修繕積立金の会計管理を行っていきます。

これらを年間通して行い、最後に「通常総会」を開催します。マンションの区分所有者たちに向けたその年度の事業報告と次年度への計画説明を行い賛否を問うのです。これが無事終了すると、会計年度における一連の業務が完了します。

通常総会と理事会の普段の業務の役割ですが、マンション管理・運営の大枠を通常総会で決め、運営の詳細は理事会に一任するという形が一般的なようです。その後は、管理規約の任期が1年の場合はこれにて交代、複数年の場合は継続して運営していくことになります。 また、補欠の理事の選任や緊急な設備の改修など、重要な議案があるときには、必要に応じて「臨時総会」を開催します。

マンションがひとつの町だとすると、管理組合はそれを維持する町内会のようなものです。町を綺麗で健やかな環境にするために、定期的に集まり、意見を交わしながら、よりよい住処にしていくのです。

管理組合の業務内容とは

管理組合の業務内容は、マンションの住人である区分所有者の目線で見ると、「理事会として運営に携わる場合」と「一区分所有者として携わる場合」の2つに別れます。

理事会として携わる場合

何らかの形で理事会メンバーとして携わることとなった場合、前述のとおり基本的には一年間を一連の業務として、マンションの維持管理を行い、ひいてはマンションの資産価値を向上するように努めることが重要です。

理事会の人数に制約はないものの、規模に応じて設定されることが一般的です。あくまで目安ですが、戸数が50未満の小規模なマンションであれば3~4人、そこから50戸毎に1人増えていきます。その中で理事長、副理事長、理事、監事と役職を決め、運営します。

理事長は理事会、管理組合を代表し、これらの業務を統括するほか、規約や総会の決議に基づき誠実に業務を遂行する役割があります。一般的に区分所有法において、「管理者」と位置づけられる理事長はいわば責任者であり、上記の行為の権限があり、また、義務を負います。副理事長は、理事長がやむを得ない事情によりその役務を執行できない場合は、その職務を代行します。

「ゴミの分別が出来ておらず収集業者から苦情が来ている」となれば、自治体が作成する分別マニュアルを配って周知したり、「隣の部屋で夜通しパーティをしていて困っている」との相談があれば、注意文書を作成し配布と掲示を行うことで注意啓蒙を図ったり、といった生活に際するソフト面でのメンテナンスを行います。

また、竣工して5~6年ほど経ったある日、「共用部分の自動ドアの開閉スピードが遅くなった」との居住者から意見があったとします。こういった場合は、理事会にて、自動ドアの点検報告書を確認し、不良箇所を把握、その後修理の見積書を取得し、今年度の予算と照らし合わせながら精査を行い、緊急性や金額の適正性を踏まえ実施の可否を検討する、といったハード面もメンテナンスしていきます。

居住者のライフスタイルの変化や法律の改正などに合わせて、マンションのルールブックである管理規約を見直していくことも重要な仕事の一つです。

このようにマンションを維持する上での様々な問題の解決を行いながら、年度の最後に「通常総会」を開催し、収支の報告や管理会社との契約、次年度の予算案、次期理事会メンバーの選出を行い、1年間の業務は終了です。

一区分所有者として携わる場合

日常的な業務は特にありません。基本的には先ほどの「通常総会」時に、理事会が提出する議案に対し賛否の意見を表明し、管理の方針決定に関わります。

それ以外で参加するケースとしては、理事会が居住者の意見を聞くためのアンケートの返答や、大規模修繕工事等専門的な分野を検討する際に、その専門家が居住者の中にいた場合、オブザーバーとして参加するケースがあります。いずれにせよ、マンションは区分所有者の共有財産であるため、運営に直接携わらなくとも常に関心を持ち意見を発することが重要です。

マンション管理組合と管理会社の関係性

理事会のメンバーの多くは、自分の仕事を持っている傍ら理事の仕事も行うため、普段から居住者の苦情の窓口となったり、点検会社と交渉する時間がなかなか取れないのが現実です。また、マンションの管理業務は非常に幅広く、専門的な知識も要求されます。通常、管理組合を構成する区分所有者は管理に関しては、あくまで素人です。

そこで、こういった普段の業務は管理会社に委託し、マンション管理組合の住人窓口や書類作成、会計管理等は管理会社に任せ、方針や最終的な判断は理事会ら管理組合として行います。管理会社は、管理組合より業務委託を受け、管理組合運営をサポートします。管理会社の担当者と協力しながら、手間がかかる業務等は積極的に依頼・相談し、上手く活用するのがおすすめです。

また、最近ではこの管理会社の業務委託費を精査し減額の交渉をしたり、より安価な会社へ変更するケースも増えてきています。ネット上では大手財閥系から小規模な独立系まで様々な会社の情報を調べることができるため、そのマンションにあった管理会社を選択することも重要です。

ただし、料金の値段だけで管理会社を選び「安かろう悪かろう」な管理状態となることは避けなければなりません。マンションの管理状況は、マンションの資産価値に直結します。築年数が経てば経つほど、管理状況の良し悪しで建物の状態が変わっていき、資産価値にも影響します。きちんとした管理できる会社に委託するようにしましょう。

管理人の役割について

管理人は管理会社の社員であり、管理組合からの業務委託を受け窓口に立ち業務を行ないます。ホテルでいうフロントマンのような立場です。前述のとおり、マンションの管理をする主体は理事会であり、管理会社やその社員である管理人はそのサポート役です。
そのため、契約に基づく業務範囲内であれば、勿論カバーは出来るが、マンションの相談事の全てが管理人でワンストップ解決できるわけではないことは認識しておくべきでしょう。

とはいえ、管理会社の担当者と比べ、居住者の生活に最も近くで働き、居住者に近い目線を持った心強い存在です。日頃からよく接し、良い関係性を作っておくことで、ちょっとした相談や困り事が解決することもあります。管理会社の一社員として、より良いマンション運営という目標のため協力しあうことが大切です。

まとめ

賃貸物件のように家主のオーナー主導で修理やリニューアルを進めるのとは異なり、分譲マンションは区分所有者全員の共同財産であるマンションを維持するため、代表者を選出し居住者の意見を聞きながら運営を行います。

マンションを購入した後も、管理組合の一員として、積極的にマンションの維持・管理に関わることが、安全で居心地の良い住まい、マンションの人気、資産価値向上にもつながります。

筆者

tohutou
大手マンション管理会社に約6年勤務。購入時、住み始めてからのクレーム、管理組合の運営等、居住者からの数多の相談やトラブルの経験をノウハウに、マンション管理業界の内情を織り込んだ執筆を行なっている。

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定

無料

オウチーノがおすすめする「HOME4U」では、 厳選した1,500社の優良企業から
相性の良い不動産会社を厳選して最大6社にまとめて査定依頼が可能です。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
powered by
NTTデータグループ運営の
不動産一括査定サイト
HOME4U
tohutou

この記事に関するキーワード

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定

無料

オウチーノがおすすめする「HOME4U」では、 厳選した1,500社の優良企業から
相性の良い不動産会社を厳選して最大6社にまとめて査定依頼が可能です。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
powered by
NTTデータグループ運営の
不動産一括査定サイト
HOME4U

不動産サービス