マンションの売り時はいつ?タイミングを判断する5つのポイント

マンションの売り時はいつ?タイミングを判断する5つのポイント
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マンション売却は、売りたい時に売れるとは限りません。早く買い手を見つけることは大切ですが、「早く売る」だけが有効ではない場合も。より有利な条件で売ることができるタイミングはあるのでしょうか?

売りやすい時期や市況。市場でのニーズが高いマンションは築何年かなど、データが教えてくれることがあります。税金や特例措置なども、マンションを手放す時期を考える際に重要なポイントです。

マンションの売り時を見極めるための特に注目したいのが、以下の3つです。

  • 季節
  • 築年数
  • 市況・周辺環境の変化
  • 売却理由
  • 所有期間

それでは5つのポイントについて、詳しく見ていきましょう。

マンションを売却しやすい時期は?

マンションを売却しやすい時期は?

マンションはどの時期によく売れるのか。売却を検討するなら誰もが気になることです。一般的には年度が変わる春先や秋の引っ越しシーズンと呼ばれるころが、不動産がよく動くイメージですが、果たしてどうでしょうか。東日本不動産流通機構が公表している過去2年分(2019年・2018年)の毎月の中古マンションの成約件数(首都圏)を見ると、成約件数には次のような傾向が見られます。

  • 成約件数が平均より多い月 2月・3月・11月

  • 成約件数が平均より少ない月 1月・5月・8月・12月

成約件数が多い月と少ない月が隣り合っている(1月と2月、11月と12月)こともあり、季節で漠然とイメージするよりも、月単位でマンションの契約が多い月とそうでない月があることを把握したほうが、正確な情報と言えるでしょう。たとえば成約が増える月に値引きをすると、購入希望者の背中を押すことになり売却が成功するかもしれません。

このデータを売却活動に利用する際の注意点は、成約件数が多い月イコール売却活動を開始する月ではない、という点です。通常、マンションの売却には3ヵ月くらいかかると言われています。事前の査定活動などを含めたら、もう少しかかるかもしれません。2月・3月をターゲットにするなら、遅くとも12月時点で動き出しがないと、間に合わなくなってしまう可能性があります。

また、購入の需要が増える時期にはライバル物件も増えることになりますので、競争は激しくなると思っていたほうが良いでしょう。

売りやすいマンションの築年数

マンションの売り時はいつ?

売却するマンションの市場での価値を考えるなら、築何年の時点で売りに出すかも重要なポイントです。不動産の情報サイトなどでは物件を検索するときの築年数が5年単位で区切られていることが多くあります。築5年と築6年、築10年と築11年は、わずか1年の違いしかありませんが、購入希望者がマンションを探すときの行動から考えると、意外と大きな違いになったりするものです。

先ほど紹介した東日本不動産流通機構では、「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」というデータも公開しています。2019年の情報をもとにポイントを見ていきましょう。

まず、中古マンションの成約物件の平均築年数は21.63年です。10年前(2009年)の同数値は17.17年でした。この10年右肩上がりでこの数値は上がっています。築年数が古いというだけで、売却の可能性がなくなることはなさそうです。

一方で売りやすい築年数、という視点で見るとこのデータは別のことを教えてくれます。 「対新規登録成約率」は築年数別に新規登録(売りに出された)物件と成約(売れた)物件の割合を表したものです。

築年数 対新規登録成約率
築年数 対新規登録成約率
築6~10年 31.9%
築11~15年 26.1%
築16~20年 25.8%
築21~25年 18.6%
築26~30年 13.5%
築31年~ 12.6%

対新規登録成約率の数値が高いほど、需要の高い築年数のゾーンと見ることができます。これを見ると、築年数が浅い物件のほうが売りやすい傾向にあることは明らかです。成約物件の平均築年数は21年を超えているのは、市場に築年数が古い物件が多く、全体の数値を引き上げる要因となっているためです。個々の物件単位で見ると、築21年を超えたあたりから、競合となる物件も増え、成約に至らないマンションが多数あることが推察されます。

市況・周辺環境の変化

売却を待ちたい場合ってどんな時?

不動産需要の浮き沈みにも注意を払う必要があります。リーマンショックや新型コロナウィルスにより経済が大きくマイナスに傾いたときは、不動産需要も冷え込み中古マンションは売りづらくなります。消費増税など税制面の影響がある場合も同様です。

一方で、こうしたマイナス要因が生じると、需要喚起のため何かしらの政策発動があるのも住宅市場の特徴です。住宅ローン減税の拡充などはその最たるものです。マイナス面を補って余りある政策が施行されると、需要が反転することも考えられます。

住宅ローンの金利動向も市況を左右するひとつの鍵です。今は超低金利時代と言われるほど金利が低く、しかもそれが長期間にわたり継続しています。ひとたびこれが上昇の局面に入ると、駆け込み需要が高まることが想定されます。

近年は自然災害が住宅市場に与える影響も見逃せません。特に水害により地域に思わぬ脆さがあることが露見すると、これまで通りの評価を維持するのは難しくなるかもしれません。ピンポイントなところでは、マンションの周辺地域の情報にも気を配ることも大切です。もし近くに新築マンションの建設予定があれば、中古マンション物件の価値は下がってしまうことが多いからです。

昨今の日本の不動産市場を見てみると、住宅供給が過剰な状態になっています。このような状況の下では当然、マンションを買うよりも売るほうが難しくなります。売れる時に素早く売るための準備を整えておくことが大切です。

売却理由で売り時も変わる?

「売れる時が売り時」とは言っても、売却を少し待った方が有利となる場合もあります。 例えば、次の家への引っ越しとの兼ね合いです。

次に住む家が既に準備できている場合は良いのですが、もし決まっていない場合、マンションが先に売れてしまうと引っ越し先を探すまでの仮住まいを借りる費用などが発生します。こうしたケースでは焦って売ってしまわず、引き渡し日に条件をつけるなどの工夫が必要です。

また、マンションの売却には値引き交渉がつきものです。10万円台の切り捨て交渉は当然のことながら、100万円、200万円単位で値引きの依頼が入ることもあります。早く売り切りたいからと言って、最初から大幅な値下げに応じてしまっては損をしてしまうこともあります。マンションへの問い合わせ数や周辺物件の状況などを確認しましょう。不動産会社とも十分に相談のうえ、値引きをするならいつからといった目安時期を設けておくのもひとつの方法です。

所有期間で税率が変わるから、売りを先へ延ばす?

不動産を売却するときは、売却によって生ずる利益(譲渡所得)に対して税金が発生することにも注意が必要です。この税金はその不動産を所有していた期間によって税率が変わるという特徴があります。所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」では税率は39%、所有期間は5年を超える「長期譲渡所得」では税率は20%です(税率は所得税と住民税の合計。復興特別所得税は除く)。

そのため、所有期間が5年目のマンションを売却する場合には、少し待って「長期譲渡所得」としたほうが節税効果があります。

所有期間の注意点は、譲渡した年の1月1日時点での所有期間で判断するということです。たとえば、2018年5月1日に取得した不動産を2023年6月1日に売却したとします。カレンダー上では所有期間は5年と1ヶ月です。しかし「譲渡した年の1月1日時点の所有期間」で計算すると所有期間は4年と7ヶ月になり「短期」の扱いになります。

売却する不動産が居住用だった場合は、「居住用財産の3,000万円の特別控除」という特例が利用できます。これは売却益が3,000万円以下であれば譲渡所得による税金はかからない、ということです。これは「短期譲渡所得」でも「長期譲渡所得」でも利用できる制度です。この範囲に収まるのであれば無理に所有期間を長くして「長期譲渡所得」扱いとする意味もなくなってきます。

このように、マンションの売却は売れやすい時期はあるものの、「売れる時が売るタイミング」と言えるようです。売れ残って不良資産とするよりも、積極的に行動することが大切だと意識しておきましょう。

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