マンションVS戸建、どっちが得?メリット・デメリットは?資産価値を維持するのはどちら?

マンションVS戸建、どっちが得?メリット・デメリットは?資産価値を維持するのはどちら?

こんにちは、オウチーノニュースです。  

これから住宅購入をするとしたら、マンションにしようか、一戸建てにしようか……。悩んでいる方は、少なくないでしょう。最近のマンションと一戸建ての事情を、販売価格や資産価値、住み心地などの面から探ってみました。

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販売価格で比較

以前は、「一般的にマンションは一戸建てより価格が安い」というイメージがありました。ですが、近年、都心部を中心にマンション価格が上昇しています。

たとえば新築マンション。不動産経済研究所の調べによると2020年の首都圏の新築マンションの平均価格は6,083万円(平米単価:92.5万円)でした。2011年は同4,578万円(同:65.0万円)だったので、+32.9%(平米単価:+42.3%)も価格は上昇しています。

中古住宅流通市場におけるマンションと一戸建てを比較してみましょう。東日本不動産流通機構の調べでは、2020年の首都圏の中古マンションの平均成約価格は3,599万円(平米単価:55.17万円)でした。2011年は同2,530万円(平米単価:38.93万円)です。

対して中古一戸建ての平均成約価格は2020年の3,110万円に対して2011年は2,967万円です。

一戸建ての平均成約価格が10年で+4.8%なのに対してマンションは+42.3%と、その違いは明らかです。

マンションにはいわゆる“億ション”や比較的高額なタワーマンションや、駅から徒歩数分以内といった立地面で優位性をもつ物件も含まれているため、単純にどっちが優れているといった比較はできません。それでも、この10年間の価格推移の違いは注目に値するデータです。

また、全般的な傾向として、一戸建ては郊外に多く、マンションは都心部に多いです。価格だけでなく、ライフスタイルを兼ね合わせて検討していきたいですね。

資産価値で比較

不動産の資産価値を表すのは市場での取引価格です。購入から期間が経っても価格が維持できていたり、かえって値上がりするような不動産は資産価値が高い評価、購入後、価格がどんどん下がる不動産は資産価値が低い評価になります。

不動産における資産価値は建物と土地に分けて考える必要があります。

建物部分は新築時から期間が経てばその分だけ価値が下がります。新築より中古のほうが安い理由の大半はこのためです。

次のグラフは東日本不動産流通機構が調査・公表した「2020年築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」のデータをベースにしたもので、築0~5年の物件の成約価格の平均を100とした場合の築年数別の成約価格の推移です。時間経過が資産価値に与える様子がよく分かります。

一方で土地は利用されても消費されることはないので、どんなに期間を経てもそれによって価値が減ることはありません。土地の価値はその土地を必要とする需要によって決まります。何年か住んだ後に売却した住宅の価格が、購入価格を上回るときは、土地価格が上がっている可能性が考えられます。

マンションと戸建てそれぞれの特徴

資産価値を基準にマンションと戸建を比較するときに見るべき点を考えてみましょう。

まず、建物部分についてです。一般にマンションは鉄筋コンクリート造(および鉄骨鉄筋コンクリート造)、戸建ては木造が主たる構造です。耐久性が高い、つまり長持ちするのはマンションです。これは国が定める建物の法定耐用年数を見ても明らかで、鉄筋コンクリート造の耐用年数が47年に対し木造は22年しかありません。耐用年数の長さはそれだけ価値が長続きするという意味なので建物部分に関してはマンションに分があると言えます。

土地の価値は前述のとおり、需要が高いかどうかが重要な要素です。都心部や主要沿線の駅近くの土地は常にニーズがあり、高水準で価値を持続できています。こうした土地を戸建て用に利用するのは難しく、住宅用に使われるときはマンションとなるケースが大半です。そのためマンションを選ぶときはこのような立地のアドバンテージがある物件が資産価値の高いものとして推奨されます。見方を変えると戸建てが普通に建てられるエリアのマンションでは、土地評価が期待できないとも言えます。

資産価値が高いことによる恩恵を受けるのは、所有していた住宅を実際に売りに出すときです。どんなに資産価値が高いとされていても、実際に買い手がつかなければそのメリットを享受できません。その意味では売りやすさ(流動性)も重要な指標です。景気が良ければ投資や別荘用として買い求められることもあるでしょうが、不景気になるとこれらの需要は急速に冷え込みます。景気に左右されづらいのは実需(実際にその家に住むために求められる需要)です。多くの人がそのエリアに家を買って住みたいと思う場所を選ぶことが、マンション、戸建てを問わず資産価値においては重要です。

費用・税金で比較

家を取得するときの初期費用や持っている間にかかるお金(ランニングコスト)で、マンションと戸建てを比べてみましょう。一般的にはマンションのほうがこうした費用はかかる傾向にあると言われています。それぞれの項目を確認してみましょう。

マンション・戸建てのどちらでもかかる費用

時期 費目
購入時 住宅ローン手数料
購入時 仲介手数料
購入時 不動産登記費用
購入時 印紙税
購入時 登録免許税
購入時 不動産取得税
所有中 固定資産税・都市計画税
所有中 火災保険料
所有中 光熱費

固定資産税、都市計画税は土地の占める割合が高い戸建てのほうがその恩恵を受けやすい傾向にあります。理由は、固定資産税の軽減措置において、建物よりも土地のほうが高い軽減率が設定されていること、建物の耐用年数は戸建てよりもマンションのほうが長く設定されており、マンションの方が建物の価値が減りにくく、固定資産税が高くなるためです。

火災保険料は、建物の主要構造部が何でできているかによって変わり、木造の一戸建てのほうが耐火性能に優れた鉄筋コンクリート造マンションより高くなることが大半です。

光熱費についてはマンションのほうが戸建てよりも高気密・高断熱であるため費用は抑えられると言われています。立地や個々の住宅性能による違いのほうが大きいので、一般論として頭に入れておきましょう。

マンションにだけかかる費用

時期 費目
購入時 修繕積立金
所有中 管理費
所有中 修繕積立金
所有中 駐車場代

修繕積立金はマンションでのみかかる費用です。管理費、修繕積立金、駐車場代はマンションならではの費用で毎月、固定費としてかかる点がポイントです。また、大規模修繕を行う際に過去の修繕積立金では足りないときに、一時金として費用負担を求められる可能性もゼロではありません。

戸建てにだけかかる費用

時期 費目
購入時 水道加入負担金
所有中 町内会費

水道の利用を始めるにあたり、水道代とは別に水道局に1回限り払う必要のあるお金です。新築時のみにかかる費用で、物件の本体価格に含まれていることも多いです。そもそもこの費用が存在しない地域もあります。

マンションの管理費や修繕積立金にあたる固定費は戸建てにはありません。これらの維持費は自分の裁量で使用・貯蓄することが必要です。

リフォーム・増改築で比較

一戸建ての多くは、室内や外構などのリフォーム・修繕・増改築を自由にできます。一方、マンションでは、玄関ドアや窓の外側部分(共用部分)はマンションの区分所有者全員で所有する財産のため、勝手にリフォームしたり、修繕したりできません。室内のリフォームでも、図面などを管理組合に提出して承認を得るなどのルールがあるのが一般的です。

住み心地で比較

居住後にはどんな暮らしが待っているのでしょうか。一戸建てでは住戸の広さや駐車場、音、プライバシー面、ペット飼育などが有利になりそうです。逆に、マンションでは駅近物件が多く、通勤や通学の利便性が高いのがメリット。セキュリティ面での安心感や管理を委託できる点、各階ゴミ出し置き場やディスポーザーなどによるゴミ出しの負担減などと、時間を有効に使える生活ができそうです。住んでから、どんな生活が待っているかをイメージしながら選びたいですね。

防災面での違い

地震や大雨による河川の氾濫など、天災が増えているように感じる昨今。防災面での比較も重要です。

構造面は鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションのほうが木造住宅の戸建てよりも堅牢で強固な建物と考えられます。最近のマンションは地震対策としてただ耐震性を求めるだけでなく、制震や免震装置を備えることで地震の影響を避けるように設計されているものも多く見られます。また、大雨による浸水被害に対してはマンションの上層階であれば、直接的な被害は避けられるでしょう。

とはいえマンションもパーフェクトとは言えません。数年前に首都圏を襲った台風による大雨被害でタワーマンションの電気機能が停止し、トイレも利用できず困っている様子をテレビなどで目にした人も多いのではないでしょうか。いったんリスクが現実化するとその大きさはマンションのほうが戸建てよりも高く危険性をはらんでいるとも考えられます。

ネット環境の違い

テレワークなどの影響もあって、住宅内でのネット環境は今後ますます重要視されていくでしょう。マンションと戸建てでは同じインターネット回線を利用していても価格や性能が異なることがあります。たとえば光回線の代表でもあるフレッツ光(NTT東日本、西日本)が提供する「フレッツ 光ネクスト」は同じ商品プランであっても戸建てのほうがマンションよりも3割から7割ほど利用料が高くなっています。

性能面で違いが出るのは建物の外まで来た回線を建物内に引き込んだ後に、その回線を独占できる戸建てとその先はマンションの住人で共有するマンションとの違いからと言われています。戸建てのほうが比較的速度が落ちにくく、安定しやすい条件を満たしているのです。

これらの点は事業者によっても状況が異なるため現在加入している回線のプランや料金の比較表を見て、どのような違いがあるかを確認してみると具体的なイメージが得られるかもしれません。

【図表】「マンションVS一戸建て」比較表

マンション   項目   一戸建て
駅から徒歩圏の物件が多く、利便性が高い 駅からの距離 駅から徒歩で時間がかかったり、バス便の物件が多い
室内面積は一戸建てより狭いことが多い 住戸の広さ 平均的には階段スペースを差し引いても一戸建てのほうが広いことが多い
物件次第だが、高層階で周囲に遮るものがなければ日当たりや通風は期待できそうだ 日当たり・通風 窓が多いため、日当たりや通風の良さが期待できる
防犯カメラや有人による監視など、さまざまなセキュリティシステムが導入されている セキュリティ 窓や勝手口の侵入対策を確認しておきたい
敷地内に設置されていても毎月の利用料がかかる 駐車場 敷地内にスペースがあることが多く、2台分の駐車ができたり超大型車が停められたりできることも
防災倉庫などが備え付けられていることがあり、居住後は防災訓練が行われる 防災面 町内会でどのような対応がされているか確認しておきたい
上下左右に住戸が接しているため、全く生活音が聞こえない状態を期待するのは難しい マンションで起きがちな足音や掃除機の音に対する苦情はほとんどない
物件次第だが、24時間自由にゴミ出しできることが少なくない ゴミ出し 決められた期日と場所にゴミを出す必要がある
建物周囲の掃除や設備管理などを委託できるので負担がない 管理 庭や駐車場などの日常清掃や建物管理は自分で行う必要がある
ワンフロアが大部分で室内段差はほぼない。家事動線もコンパクトなことが少なくない バリアフリー・生活動線 2階で洗濯物を干す構造などでは階段が負担になることも
個室の距離が近く、家族の気配がわかる プライバシー 各部屋が離れた構造が少なくなく、家族のプライバシーが確保できる
大規模マンションであれば、キッズルームやコンシェルジュ、ゲストルームなど充実している 共用施設 敷地内は個人の所有だが周辺に公園などがあることも
飼育可能のマンションでも、サイズや頭数、種類に制限も ペット 大型犬をはじめ種類や頭数を気にせず飼える
管理組合活動への参加は必須で自治会があるところもあるが、参加して人脈が広がる 近所づきあい 町内会への参加が求められたり、ゴミ当番などの仕事が必要なところもあるが、近隣関係を密にすることで防災面などで助け合えるメリットも

それぞれのメリット・デメリットを見極めて自分に合う選択を

マンションと一戸建ての全般的な特徴をまとめてみました。迷っている場合はまず、譲れない条件を複数挙げて、優先順位をつけることから始めましょう。そして、検討物件が出てきたときには、どんなライフスタイルが送れるか、優先順位にどの程度マッチしているかを考えて、より自分が望むものに合致しているほうに決めるといいでしょう。

好き嫌いがはっきりしていたり目的が明確な人は、希望するほうを選べば問題はないでしょう。もしマンションと戸建てのどちらにするか迷うようなら、次のポイントなどを比較して自分に向いているほうがどっちか考えてみましょう。

広さを重視するなら戸建て

家族の人数が多くとにかく広さを重視、という人には戸建てがお勧めです。全体の供給数はマンションのほうが多いですが、その中には一人暮らしやDINKS、核家族向けの間取りが多く含まれます。対して戸建てはマンションでは広さのニーズを満たせない人をターゲットとしていることもあり、その要望を的確に組んだ広さや間取りプランが提供されやすい環境にあります。

家族が多いと駐車スペースもより必要になる可能性もあり、その点でも戸建てのほうがメリットは多いかもしれません。

利便性を重視するならマンション

マンションのメリットに建物の管理を管理会社へ委託できる点があります。建物の外部やエントランス、駐輪場などの共用部分の日々の清掃やメンテナンスは管理会社が行いますので、入居者はそれに手を煩わせる必要がありません。そのほか、マンションによっては24時間いつでもゴミを出せる物件もあります。ゴミ出しの曜日や時間が制限される地域のごみ収集のルールに合わせるのが難しい人にとって、これは大きなメリットです。

リタイアした夫婦が老後に戸建てを売ってマンションへ住み替える事例も散見されますが、これなどはマンションの生活利便性の高さを物語るものです。

プライバシーや音が気になる人は戸建て

生活面での些細な音や、他人との距離感の近さを気にするなら、戸建てのほうが理想に近い環境が得られやすいでしょう。マンションも防音には気を配っていますが、現実的に上や隣からの音を完全にシャットアウトすることはできません。戸建ても近所の音がゼロではないでしょうが、日常的な生活音に悩む度合いは明らかに低くなります。

将来の住み替えを考えるならマンション

生活スタイルに応じて家を住み替えて行くことを考えるなら、その住宅が売りやすいかどうか、市場での流動性が重要になります。流動性は立地に優れた不動産ほど高くなる傾向にあります。立地を重視し、かつコストバランスが取れるのはマンションです。子どもができたら別の住まいへ引っ越す予定の夫婦などであれば、広さを犠牲にしてでも、都心部や駅近くのマンションを購入するほうが、後々思い描く住み替えを実現するためには有効かもしれません。

記事のおさらい!よくある質問

マンションと戸建ての販売価格の違いは?

以前は「マンションは一戸建てより価格が安い」というイメージがありましたが、近年、都心部を中心にマンション価格が上昇しており、一概にそうとは言い切れない状況です。郊外か都心部かなど立地の違いも考慮する必要があるでしょう。

資産価値で有利なのはマンション?

売却時と購入時の価格差を資産価値として考えると、土地の占める割合が高い一戸建てのほうが、年数が経ったときも価格を維持できると考えられていました。しかし利便性の高いマンションの一部には中古になって価格が上がるという現象も起こっています。

メンテナンスで注意すべきことは?

マンションは毎月、管理費や修繕積立金がメンテナンス費として強制的に徴収されます。しかも、修繕積立金は築年数が経過するほど値上がりする傾向にあります。一戸建ては毎月の固定費はありませんが、準備を怠ると高額な一時金の出費があるかもしれません。

住み心地で差が出るのはどんなこと?

駅までの距離や、交通利便性など立地に関すること。住戸の広さや駐車場の有無、プライバシーやセキュリティの強度など建物やそこでの住み心地、コストなど比較する項目はたくさんあります。それぞれのメリット、デメリットを確認することが大切です。

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池田厚生(宅地建物取引士)
オウチーノ

大学卒業後、ネットメディア勤務を経て、不動産サイトの運営に携わる。プライベートでは、中古マンションの購入、売却、リフォームを経験し、マンション管理組合の理事を務める。趣味は、中央線沿線の街歩き。コンシューマ向けサイトから、IT、医療の専門メディアまで手掛けた経験を活かし、不動産の専門的な内容をわかりやすく伝えられるように心がけています。

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