家を売る際に知っておきたい!3つの売却方法と成功のコツ

家を売る際に知っておきたい!3つの売却方法と成功のコツ
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不動産売却には、「(1)不動産会社に買主を仲介してもらう方法」、「(2)不動産会社に買い取ってもらう方法」「(3)自分で買主を探して手続きまで行う方法」があります。

売却の成功確率を上げるにはどの方法を選べば良いのでしょうか。

不動産売却の3つの方法

不動産売却には3つの方法(仲介・買取・個人間売買)がある

家や土地の不動産を売却する方法として一般的に多く利用されているのが、不動産会社に買主を「仲介」してもらう方法です。不動産会社のホームページや不動産情報サイトへ物件を掲載したり折り込みチラシを配布したりと、様々な広告活動を行い購入希望者を募集します。仲介では不動産会社は間に入ってお世話をする役割で、買い手となるのは一般の個人であることがほとんどです。

一方で、不動産会社が直接その物件の買い手となることもあります。これが「買取」と呼ばれるものです。広く買い手を募るのではなく、一対一で不動産会社と交渉し、条件がまとまれば契約へと進みます。

3つ目は「個人間売買」という方法です。不動産会社を介さず取引を行います。身内など、親しい間柄で売買するときに用いられます。

仲介のメリット・デメリットは?

「仲介」のメリットは、不動産会社が色々な方法で物件を営業してくれることです。一般の購入者はもとより、他の不動産会社から声が掛かることもあります。広く数多く紹介してもらえることから、より高く売れやすなります。

デメリットは、不動産会社の仲介手数料がかかること。仲介手数料の上限は「売買価格×3%+6万円」で、さらに消費税が必要になります。

買取のメリット・デメリットは?

「買取」のメリットは、不動産会社の仲介を受けていないので仲介手数料が発生しないことでしょう。

しかし、買取では仲介による売却に比べ大きく価格が下がる場合が多いことがデメリットといえます。

理由は、買い取った不動産会社が転売するために、リフォーム等を行う場合が多く、利益を出さなくてはならないため、仲介よりも価格が下がりやすくなるためです。

買取の場合、仲介による売却価格の6割~8割程度になるといわれています。

個人間売買のメリット・デメリットは?

「個人間売買」のメリットは、仲介手数料が発生しないということと、個人間の直接取引のため、お互いの条件が合えば売買契約ができることです。

その後、決済と登記が行われ、引き渡し段階で終了するという流れです。

しかし個人間売買なので、物件や契約内容をきちんと確認せずに売買契約を結んでしまい、後からトラブルになる例もあります。特に注意が必要な方法です。

売却を成功させる方法

不動産の売却を成功させる方法として大切なことは何でしょうか。

家を売るには、まず相場を知ること

「家を売りたい。それもできるだけ高く」という希望があるなら、まずは平均的な金額、いわゆる相場を知ることが大切です。類似物件の過去の取引事例や、現在売りに出ている物件がどれくらいの価格を設定しているのかなど、いくつかの方法を使って相場は調べられます。自分で行うのが難しければ不動産会社に依頼しましょう。一括査定サイトなどを利用して複数の不動産会社の評価に耳を傾ければ、より精度の高い相場情報が得られるでしょう。

仲介も買取も不動産会社は信頼が第一

相場が分かったら、あとはどのようにして売るかです。仲介で売るなら不動産会社の営業力や、担当者の能力は非常に重要です。物件の価値を高くアピールでき、買い手を集められるかどうか。信頼できる不動産会社を見つけましょう。

不動産会社が直接買い手になる買取でも、相手への信頼感は重要です。仲介で売るときよりはほぼ確実に価格が下がりますが、その条件でもいかに買い取ってもらえるか。誠意をもって交渉できる相手を選びましょう。

個人間売買でも必ず売買契約を作成しよう

個人間売買をする場合は、取引の安全性を担保することが不可欠です。司法書士に依頼して後でトラブルが起きないよう、個人間売買でもきちんとした売買契約を結ぶことをおすすめします。

損はしたくない!家を少しでも高く売るポイント

せっかく家を売却するなら少しでも高く売れた方がうれしいですよね。ここでは家を高く売るための工夫や方法を具体的に紹介します。

ここをチェック!査定の仕組みを理解しよう

高く売るには査定の仕組みを理解することが重要です。査定の方法は、近隣の不動産の取引実績をもとに算出するやり方が一般的です。不動産の魅力をしっかり伝えるには、机上査定ではなく実際に家に来てもらい調査をしてもらう必要があります。

不動産は、建物、敷地、周辺環境などの観点から評価されます。外壁は高圧洗浄機で綺麗にする、不要な物を捨て室内をスッキリさせる、窓を遮るものは取り除き天気の良い日中に査定してもらうなど、査定に来たときの印象が良くなるような取り組みを心がけましょう。

春・秋が売却のベストタイミング

家を売るのに1番のおすすめ時期は、やはり春です。新学期前のシーズンということで3月に圧倒的に集中します。また、会社は人事異動が春と秋ということで、春以外にも秋も売却におすすめと言われていましたが、最近では人事異動については春秋に関係なくなっています。

逆に12月は年末で忙しい、1月は寒すぎる、7月、8月は暑すぎるためか、引っ越しする人が少ないです。

3月、4月に契約をしたいと考える購入希望者は、当然その何ヶ月か前から物件を探し始めています。購入希望者が探し始めるタイミングに合わせて売出しを開始するようにしましょう。

ご存知ですか?家を売る際に発生する税金

家を買うときには様々な税金がかかりますが、家を売却した際も譲渡所得があると所得税および住民税の対象になります。

家を売ったときの譲渡所得とは、不動産の売却額から取得費と譲渡費の合計を引いた金額です。取得費とは、売る不動産を購入した代金から建物などの減価償却費を差し引いた金額になります。

譲渡費用とは、家を売る際に発生した仲介手数料などです。譲渡所得に対して、所有していた期間が5年以下、5年を超えるかで税率が変わります。

ただし、居住用に用いていた家を売った場合の譲渡所得については、適用要件を満たせば3000万円までの特別控除が受けられます。つまり、譲渡所得が3000万円以下の場合は税金がかかりません。この控除は配偶者、父母、子などへの譲渡のときは利用できませんので注意しましょう。

他にも10年以上所有していた家を売ったときは譲渡所得が3000万円以上超えた分に対して、軽減税率が適用される特例などもあります。詳しい適用要件含め国税庁のホームページで確認するか、不動産屋さんに相談しましょう。

また、特例を適用するには知っているだけではなく、手続きが必要ですので、手続きについてもあわせて相談するのがオススメ。家を売るときには、売却価格だけで判断しないで税金がいくらかかるのか考慮した上で検討するようにしましょう。

家を売る際のポイントを理解してから売却しよう!

家を売る手順および高く売るコツなどを説明してきましたがいかがでしょうか。人生で最大の買い物の一つと言われている家の購入と同様に、家を売るということも人生において何度も経験するものではありません。

しかし、大きな金額の取引になるため、失敗はしたくないですし、少しでも手元に多くのお金を残したいのも事実です。販売価格だけで決めるのではなく、必要な経費、発生する税金などを計算した上で手元にいくら残るのかを意識するのがオススメです。

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