築年数はどのくらいで価格に変化が出るのか?

築年数はどのくらいで価格に変化が出るのか?

中古物件を購入する際に注目するポイントの一つに築年数があります。築年数の違いで価格にどのように変化が出るのでしょうか。経過年数ごとの価格帯から購入のポイントを考察してみましょう。

築年数による価格の変化

マンションや一戸建てなどの物件は、年月が経過するごとにその価値は下がっていきます。では一体、どれくらい下がるものなのでしょうか。それは、その時の税制や不動産の流行など、様々な条件によって価格の下落率は大きく違います。目安に過ぎませんが、年月を追うごとにゆるやかに下降していくのが、通常のマンションの価格推移です。

不動産業界では、新築から3年で約3%、5年で7%と、新築からはしばらくはどんどんと下落していきますが、築15年前後からは横ばいか、ゆっくりとした下降へと変化するといわれています。したがって築年数が浅いマンションの売却を考えている場合は、なるべく早く売り抜けた方が、良い結果を得られることになります。

また、築15年以上経ったマンションの売却の場合は、売却期間を長めにとって高額で引き取ってくれそうな買い手を、じっくりと探すほうが、より高値で売却出来る可能性が高いです。
このように、マンションを売却する際は、その築年数に応じてどう売るか、一人で悩まず、不動産会社の担当者によく相談して、なるべく効果的な戦略を立てると良いでしょう。

築年数によるメリット・デメリット

築30~40年の物件の人気が高いといわれていますが、築年数が経ってしまった物件のメリット・デメリットについて考えてみます。
メリットとしては、築年数が浅いほど「買って売りやすい」。つまり、10年、20年住んだ後でも売れるイメージが持てるからです。さらに売ったときに、それまで住んだ年数の分を賃貸で暮らした場合と比べて、コストパフォーマンスが良いというメリットがあります。

ちなみに、今の築15年ほどの物件なら、新耐震基準になってから建てられたものになるので堅実に売ることができそうです。逆に、築年数が古いものは買い手が安く取得できるというメリットもあります。

建物の寿命はおよそ50~60年といわれています。そのため古い物件はこれから建て替えを行う可能性が出てきます。そのため購入時は古くとも、建て替わって新築になったところで売れるという選択肢が出てきます。新築ですから売却価格も高くなる可能性も高く、購入価格が安い分差益も高いということになります。

一方、デメリットとしては、築年数が古くなればなるほど、立て替えにならない可能性があります。例えばマンションの建て替えには、居住者の5分の4以上の合意が必要で、日本のマンションは建て替え事例がまだ限られているという現状があります。さらに、建替えには自己負担が必要になるので、自己資金を持ち出ししないといけなくなります。

また、建ぺい率に関する法規が変わった関係で、建て替えにより面積が減る可能性があります。これは築年の古い物件は定められた建ぺい率をオーバーしている場合があるためです。建て替えるときには、以前より小さな建物にしなくてはいけないケースがあるため、買ったときより広さが狭くなってしまう可能性があるのです。

これらのメリット、デメリットを考量すると、目安としては、10~15年くらいの築年数からぐっと価格が変わってくるのではないでしょうか。

オウチーノニュース編集部

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