不動産売却時の会社の選び方とは！具体的な比較方法を身に付けて売却を成功させよう

不動産売却の最初のステップ「不動産会社選び」。

売却の結果は不動産会社選びによって大きく左右されると言っても過言ではありません。信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶことが大切ですが、どう選べば良いのでしょうか。

不動産会社は大手が安心？中小でも心配なし？

不動産会社には、土地分譲や建売住宅・新築マンションを企画・開発・販売するディベロッパータイプと、個人間取引による不動産売買の仲介業務を行う不動産仲介会社があります。

ディベロッパータイプの不動産会社は、規模が大きいのが特徴です。建築に関して知識のあるスタッフも所属するため、売買に際してのリフォームの相談などもカバーできます。一方、不動産仲介業者は仲介に特化しているため、不動産購入を検討している買い手顧客を多く所有しているのが特徴です。

一般に不動産会社の特徴として、全国的に展開する大手不動産会社は情報拡散能力が高く、1つの支店に相談すれば、広範囲で買い手を探すことが可能となります。しかし社員の多さや部署替えによる転勤により、頻繁な担当営業の入れ替えが起こる場合もあります。

中小規模の不動産会社の場合、大手に比べると認知度や顧客数で劣る面がありますが、地元顧客へのアプローチに秀でていたり、売主の要望に対して柔軟な対応を検討できる会社が多い傾向にあります。

エリアでの販売実績を確認しよう

不動産会社によっては得意とするエリアや、力を入れているエリアなどにも違いがあります。中小の不動産会社は地元のエリアを得意とする場合が多いですが、大手であってもエリアに拠点を持ち、顧客数も多いという利点があり、一概には決められません。

売却する不動産のあるエリアでの販売実績や平均売却期間などを、複数の業者で比較してみると良いでしょう。

高すぎる査定・安すぎる査定に注意！

不動産を売却する際にはその相場を知っておく必要があります。そのためにも不動産の価格査定は複数の会社に依頼することが基本です。

その時、やたらと高い価格査定、反対に極端に安い査定を出してくる会社があるかもしれません。高い査定が出ると心が動かされるかもしれませんが、査定額は実際に売却価格として確約される金額ではありません。相場より高い金額で売却を開始するも売れず、大幅に値下げをしたり、安い値段で不動産会社に引き取られたりしてしまうリスクがあります。なかには最初からそのつもりで依頼を受けようと考えている業者もいるので注意しなければいけません。

また安い査定の場合もそのエリアでの情報をつかみ切れていない業者だと考えられます。

価格査定の提示を受けるときは、必ずその理由を確認するようにしましょう。

具体的な販売活動をチェック

不動産を確実に売却するためにはできるだけ多くの見込み客の目に触れる必要があります。そのためには不動産会社が充実した宣伝活動をしているかどうかが重要です。

一般的に不動産売却の情報は、レインズという不動産物件情報データベースに登録されます。これによって全国どこの不動産会社の物件であろうと情報は流通する仕組みです。

しかしそれだけで不動産が売却できるわけではありません。やはり不動産会社独自で広告やインターネットを使った販売活動をしていることが必要です。またそのエリアの見込み客を多く持っている営業マンがいるかどうかなど、不動産会社に確認すると良いでしょう。

営業マン個人の資質もチェック

大きな金額をやり取りする不動産売買では、営業担当者が非常に重要な役割を果たします。マンションや戸建て住宅の売却活動の現場では、打ち合わせでの口約束も多く、「不動産売却が成功するかどうかは営業マンの腕にかかっている」とさえ言われます。あとで「こんなはずじゃなかった！」などと後悔しないために、営業マンもさりげなくチェックしておきましょう。 どんなお客さんをターゲットに売却活動を行うのか、見込み顧客を得るためにどのような広告活動を行うのか、なかなか売れない場合はいつ頃活動の見直しをするのか、その際はどのような対策をとるつもりなのか等、十分にヒアリングして、営業マン個人が信頼に足る人物なのか見極めることが重要です。 お客さん自身は不動産取引の経験が少なく、何を優先したらよいのかわからない場合が多いので、頼もしいアドバイザーとなってくれることが必要です。質問をしたときの対応もチェックしておきましょう。不確かな情報を伝えてきたり、うやむやなままごまかしたりする担当者には要注意。すぐに答えられない質問には、後日きちんと調べたうえで連絡してくれる担当者をおすすめします。

こんな営業マンに要注意！

不誠実な営業マンを見わけるため、他社も査定をお願いする予定があることにして、意見を聞いてみましょう。そこで他社の悪口をいったり、短所ばかりを伝えてきたりする営業マンは、自己本位で頼りになりません。情報が少ない場合、あえて評価しないというのも正直な営業マンです。例えば、担当者に「あなたはこの会社の家に住んでいますか？」「入社何年目ですか？」「これまでの契約件数は？」と聞いてみましょう。これらの質問をされる機会は少ないので、多くの営業マンは動揺して、素の表情をのぞかせます。住宅を取り扱うには知識や経験も大切なので、短くても3年程度の経験がある人のほうが安心です。強引に契約を迫ったり、泣き落としをしてきたりする営業マンは避けることが大切。打ち合わせでメモを取らないような営業マンは、トラブルを招きます。どんなに記憶力のよい人でも、多くのお客さんのすべての情報を覚えておくことはできません。これらのチェックポイントを意識し、信頼できる営業マンを見わけて不動産売却を成功させましょう。

媒介契約には種類がある

信頼できる不動産会社が見つかったら、媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介契約」と「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の3種類があります。

「一般媒介契約」は他社仲介業者への仲介依頼も可能、契約の有効期限も特に定められていないので、比較的ライトな雰囲気の契約です。

「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は他社仲介業者への依頼は禁止、契約の有効期限は3か月と定められているため、売り手と不動産業者との結びつきの強い契約です。「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の大きな差は、自分で見つけた買い手との直接契約が可能かというところ。「専属専任媒介契約」ではそれが禁止されています。どちらの専任媒介でも「一般媒介契約」よりは不動産会社の買い手探しに力が入ることが多いようです。

売れない場合は、不動産会社の変更も

一旦は信頼して媒介契約を結んだ不動産会社でも、長期にわたって買い手が見つからない場合は、ほかの不動産会社に媒介契約先を変更するのも手です。

先ほど説明したように、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」いずれも契約の有効期限は3か月です。契約期間の3か月間の問い合わせ状況や、物件の広告掲載の状況などは報告を受けることができます。担当営業者に細かく報告してもらうようにしましょう。あまりにも売れない期間が長いようであれば、他の不動産会社を検討する必要もあるでしょう。

また中小規模の不動産会社の場合、得意エリア・不得意エリアがはっきりしている場合があります。自身の物件の特徴に沿った不動産会社を見直す必要もあるかもしれません。物件の営業担当との密なやり取りができているかもポイントです。

場合によっては売買にこだわらず、一時的に賃貸物件として貸し出すのも1つの手です。 大事な所有物件を任せる不動産会社選びは、信頼関係が第一。任せた後も細かいフォローがないようであれば、柔軟に不動産会社を変更する必要もあります。まずは複数の不動産会社に相談に出向いてみましょう！