リバースモーゲージとは?その仕組み、デメリットやリスクを簡単に解説

リバースモーゲージとは?その仕組み、デメリットやリスクを簡単に解説

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もし、今の年金に加えてお金が増える方法があるとしたら?老後生活では何かとお金がかかります。

しかしお金を借りるにしても、大きなリスクは負いたくないものですよね。そんなあなたにオススメなのが、リバースモーゲージ制度です。

リバースモーゲージの特徴

リバースモーゲージの特徴 リバースモーゲージとは、「高齢者が居住する住宅や土地などの不動産を担保として、一括または年金の形で定期的に銀行から融資を受け取り、受けた融資は契約者の死亡時等に担保不動産を処分し、元利一括で返済する仕組み」のことです。

もう少し簡単に説明すると、自宅を担保(お金を返せなくなった場合に、代わりに渡すもの)にして銀行から借り入れたお金を一括または月々の年金として受け取る仕組みのことです。

リバースモーゲージの特徴としては、以下の3つが挙げられます。
(1)金融機関からの借入れ担保は不動産であるが、返済が契約者死亡後となる
(2)毎月の返済は利息のみ
(3)契約対象者は概ね55歳以上の高齢者である

リバースモーゲージを利用すれば、持ち家はあるけれど現金収入が少ない、という高齢者世帯にとっては、死ぬまで自宅を手放さずに毎月の収入を確保できる手段であり、特に、自宅を後継する存在のいない世帯からの需要が高まっています。

子供のいない老夫婦や、子供は既に独立して持ち家を持っている家庭が増えています。そんな高齢者にとっては、自分の死後に家を残す必要がない場合も多々あります。一方、面倒を見てくれる子供世代もいなく、年金だけで暮らしていかなければいけない場合は、さまざまな不安を抱えて生活をしていく高齢者も多いことと思います。そんな高齢者のために、家を売らず、住むところは確保しつつも、その家を担保に入れてお金を借り、それを年金として月々の収入とすれば、生活も安定してくるという制度です。

リバースモーゲージと住宅ローンの違い

特にポイントとなるのは、(1)の死亡時元利一括返済という返済方法が住宅ローンと異なる点です。
住宅ローンは、毎月一定の元金と利息を返済する仕組みです。しかしリバースモーゲージは、利息こそ毎月の支払いが発生しますが、元金は契約者の死亡時に担保である不動産を売却し、一括返済する仕組みとなっています。

つまり、定年退職後も住宅ローンの支払いが残っている場合、住宅ローンからリバースモーゲージに借換えすることで、日々の返済金額を減額させることが可能であると言えます。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリット・デメリット

メリットについて見ていきましょう。

毎月の支払は利息のみ

メリットは前述した通り、元金は死亡時に一括して返済し、利息のみ毎月支払うため、毎月の支出を減額させることができます。

自宅を手放さずに老後資金の借入れ可能

あくまでも担保は住宅や土地なため、自宅を手放すことなく老後資金の借入れができます。返済時まで住宅を手放すことなく住み続けることができますが、では契約者が死亡した場合に配偶者は住宅を手放さなければならないのでしょうか。実は、この契約を引き継ぐことが可能な金融機関も多数ありますので、配偶者のリスクも回避することができます。

借入れの資金使途が自由

さらに、借入れの資金使途が自由としている金融機関も多く、自宅のリフォームや住宅ローンの完済、老人ホームの入居資金など、柔軟に借入資金を活用できる点もメリットと言えます。

リバースモーゲージのデメリットとリスク

では、デメリットは何でしょうか。
一見、万能に見えるリバースモーゲージですが、実は3つのリスクがあるのです。

長寿リスク

平均寿命が延びている現代において、個人が何歳まで生きられるかは予測できません。そのため、融資極度額まで資金を使ってしまう恐れがあります。

不動産価値の下落

不動産価値は路線価をベースに算出されるのが一般的ですが、中でも最も重要視されるのが「土地」です。この土地の価値が下落してしまうと、融資極度額の見直しがされる恐れがあります。既に融資極度額以上の資金を使用していた場合、差額を返済する必要性がでてきます。

金利上昇リスク

一般的に「変動金利」を採用している金融機関が多いため、時勢に応じて金利が変動します。金利が大幅に上昇してしまうと、毎月の金利支払額が高騰してしまう恐れがあります。

以上のリスクが考えられるため、推定相続人の事前承認が必要となってきます。そもそも住宅等の不動産を担保とするため、これらの相続が出来なくなる可能性があります。その点の配慮も考慮されていると言えるでしょう。

高齢化社会の救世主?「リバースモーゲージ」

以前は、各都道府県が自治体ごとに直接あるいは間接的に一事業として行っていたり、厚生労働省が制定した「不動産担保型生活資金」が活用されたりしていましたが、各地の地銀を中心に商品が次々に登場し、2015年春に三井住友銀行が参入したことでメガバンクの商品も出揃いました。現在は約40商品が世に出ています。

60歳以上の無職の高齢者世帯は毎月3~5万円の赤字になり、貯蓄を崩して凌いでいるという総務省の調査結果もあることから、寿命がある限り続く収入の不安を抱える世帯は少なくありません。

しかし一方で、高齢者世帯の70%以上が保有する資産に「不動産」があります。ただ住むだけでなく、不動産資産を有効活用することで生活の糧にするリバースモーゲージは、高齢化社会ならではの悩みと不安に応えることから生まれた商品とも言えます。

この制度が今後、普及するためには、保険による担保割れリスクの引き受け、高齢者住宅を流動化するための中古住宅市場整備、貸付債権の証券化などが課題として検討されています。高齢者が将来への不安に備えるための過剰貯蓄が経済の流動化を阻んでいるとも言われる中で、高齢者世帯が安心して消費に向かうことにもつながるリバースモーゲージは、低迷している日本経済にも好影響を与える可能性を秘めている商品でもあります。

記事のおさらい!よくある質問

リバースモーゲージってどんな仕組み?

高齢者が居住する住宅や土地などの不動産を担保として、一括または年金の形で定期的に銀行から融資を受け取るものです。利用者が死亡したら担保不動産を処分し、元利一括で返済する仕組みです。

住宅ローンとは何が違う?

住宅ローンは毎月元金と利息を返済します。一方でリバースモーゲージは毎月の返済は利息のみで、元金は利用者の死亡時に担保である不動産を売却し、一括で返済します。

リバースモーゲージのメリットは?

毎月の返済は利息のみなので、返済負担が少なくお金を借り入れることができます。さらに、自宅を手放さずに住み続けながら資金を得られる点も魅力です。

リバースモーゲージのデメリットは?

最大のリスクは融資限度額まで資金を使ってしまうことです。これは長生きしたときや、不動産価値が下落し融資限度額の見直しがあった場合などに起こることです。また、急激な金利上昇があると毎月返済している利息が高騰する可能性もあります。

監修:高橋 尚
大学卒業後、都市銀行に約30年間勤務。提案業務推進と内部管理両面で幅広い銀行業務を経験。後半15年間は、課長以上の管理職として、法人営業推進、支店運営、コンプライアンス・情報セキュリティ管理・金商法対応の内部管理責任者等の各種マネジメント業務を経験。2012年3月、一級ファイナンシャル・プランニング機能士取得。現在は公益社団法人管理職。

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