リバースモーゲージとは?本当にやばい?仕組み、デメリットを簡単に解説

高橋 尚
監修: 1級FP技能士 高橋 尚
リバースモーゲージとは?本当にやばい?仕組み、デメリットを簡単に解説

もし、今の年金に加えてお金が増える方法があるとしたら?老後生活では何かとお金がかかります。

しかしお金を借りるにしても、大きなリスクは負いたくないものですよね。そんなあなたにおすすめなのが、自宅を担保にしてお金を借りられるリバースモーゲージ制度です。

一方、リバースモーゲージをネットで検索すると「やばい」、「えぐい」と書かれた記事を見かけます。「自宅を担保にお金を借りられるなんて、何か罠があるのではないか」と不安に感じる人もいるでしょう。きちんとリスク、デメリットを押さえたうえで活用する必要があります。

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リバースモーゲージの仕組み・特徴

リバースモーゲージの仕組み・特徴

リバースモーゲージとは、「高齢者が居住する住宅や土地などの不動産を担保として、一括または年金の形で定期的に銀行から融資を受け取り、受けた融資は契約者の死亡時等に担保不動産を処分し、元利一括で返済する仕組み」のことです。

もう少し簡単に説明すると、自宅を担保(お金を返せなくなった場合に、代わりに渡すもの)にして銀行から借り入れたお金を一括または月々の年金として受け取る仕組みのことです。

リバースモーゲージの特徴としては、以下の3つが挙げられます。

1. 金融機関からの借入で、担保は不動産であるが、元利一括返済が契約者死亡後となる
2. 毎月の返済は利息のみ
3. 契約対象者は概ね55歳以上の高齢者である

リバースモーゲージは、持ち家はあるけれど現金収入が少ない、という高齢者世帯にとっては、死ぬまで自宅を手放さずに毎月の収入を確保できる手段であり、特に、自宅を後継する人のいない世帯からの需要が高まっています。

子供がいない老夫婦や、子供は既に独立して持ち家を持っている家庭が増えています。そんな高齢者にとっては、自分の死後に家を残す必要がない場合も多々あります。

相続人がいない独身の場合にリバースモーゲージはおすすめです。資産を残す必要がなく、亡くなった後の不動産処分は金融機関が行うからです。面倒を見てくれる子ども世代もいなく、年金だけで暮らしていかなければいけない場合は、さまざまな不安を抱えて生活をしていく高齢者も多いことと思います。そんな高齢者のために、家を売らず住みながらお金を借りることのできる制度です。住むところは確保しつつも、その家を担保に入れてお金を借り、それを年金として月々の収入とすれば、生活も安定します。

リバースモーゲージの金利、審査基準

リバースモーゲージの金利

リバースモーゲージは、国(社会福祉協議会)が運営するものと民間の金融機関が運営するものがあります。 国が運営するリバースモーゲージの金利は、長期プライムレートと連動しており、一般的には年利3%程度です。

民間の金融機関が運営するリバースモーゲージの金利は、金融機関などによって異なりますが、目安としては年利4%前後です。 一方、金利が高めであっても手数料が無料になっている金融機関もあります。

リバースモーゲージの審査基準

年齢制限

シニア世代を対象にしているため、若い世代の方は対象とされていません。金融機関によっては「80歳未満」など、上限を定めている場合もあります。

担保となる不動産価値

金融機関や商品によって異なりますが、担保となる不動産の価値が重要なポイントです。 立地条件がよければ評価額は上がります。ただし、金融機関によってはマンションを対象外にしているところもあります。

年収

シニア向けの商品ですが、年金などの安定した収入があるかどうかも審査基準となります。 ただし、給与所得の有無は問われません。リバースモーゲージの審査基準は、国と民間の金融機関で異なります。国が運営するリバースモーゲージは、低所得者を対象としているため、審査基準が厳しい傾向にあります。

リバースモーゲージと住宅ローンの違い

特にポイントとなるのは、死亡時元利一括返済という返済方法が住宅ローンと異なる点です。
住宅ローンは、毎月一定の元金と利息を返済する仕組みです。しかしリバースモーゲージは、利息こそ毎月の支払いが発生しますが、元金は契約者の死亡時に担保である不動産を売却し、一括返済する仕組みとなっています。

つまり、定年退職後も住宅ローンの支払いが残っている場合、住宅ローンからリバースモーゲージに借り換えすることで、日々の返済金額を減額させることが可能であると言えます。

また、リバースモーゲージを借り入れる際、金融機関はその不動産に「抵当権」ではなく「根抵当権」を設定します。住宅ローンを借り入れる際に設定される「抵当権」は1つの債権に設定されるのに対し、「根抵当権」は特定の債権に限定されないため、限度額の範囲内で何度でも借り入れと返済を行うことができます。

したがって、リバースモーゲージは、自己資金による返済や相続人からの自己資金による繰り上げ返済も可能です。 繰り上げ返済は、金融機関により一部繰上返済手数料と全額繰上返済手数料があり、手数料水準も異なります。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリット・デメリット

メリットについて見ていきましょう。

毎月の支払は利息のみ

メリットは前述した通り、元金は死亡時に一括して返済し、利息のみ毎月支払うため、毎月の支出を減額させることができます。

自宅を手放さずに老後資金の借入れ可能

あくまでも担保は住宅や土地なため、自宅を手放すことなく老後資金の借入れができます。返済時まで住宅を手放すことなく住み続けることができますが、では契約者が死亡した場合に配偶者は住宅を手放さなければならないのでしょうか。実は、この契約を引き継ぐことが可能な金融機関も多数ありますので、配偶者のリスクも回避することができます。

借入れの資金使途が自由

さらに、借入れの資金使途が自由としている金融機関も多く、自宅のリフォームや住宅ローンの完済、老人ホームの入居資金など、柔軟に借入資金を活用できる点もメリットと言えます。

リバースモーゲージのデメリットとリスク

では、デメリットは何でしょうか。
一見、万能に見えるリバースモーゲージですが、実は4つのリスクがあるのです。

長寿リスク

平均寿命が延びている現代において、個人が何歳まで生きられるかは予測できません。そのため、融資極度額まで資金を使ってしまう恐れがあります。融資が限度額上限に達して返済ができなくなった場合は、強制的に競売にかけられ、自宅を失うリスクがあります。

住む家も失い、お金もなく悲惨な老後に...とならないよう借り入れた資金は計画的に使う必要があります。

法定相続人とのトラブルになりやすい

リバースモーゲージは、契約者が亡くなった際に担保にしていた自宅を売却し、一括返済するため、土地と建物は相続できません。そのため、相続人と同居していた場合などには、相続人の住む家がなくなることになり、法定相続人とトラブルになりやすいのです。

リバースモーゲージを利用するときは、推定相続人の同意を得る必要があります。しかし、推定相続人の同意を得られないケースも少なくありません。

不動産価値の下落

不動産価値は路線価をベースに算出されるのが一般的ですが、中でも最も重要視されるのが「土地の評価額」です。この土地の価値が下落してしまうと、融資極度額の見直しがされる恐れがあります。融資極度額が減額となり、実際の利用額が上回ってしまった場合、差額を返済する必要性がでてきます。

金利上昇リスク

一般的に「変動金利」を採用している金融機関が多いため、時勢に応じて金利が変動します。金利が大幅に上昇してしまうと、毎月の金利支払額が高騰してしまう恐れがあります。

以上のリスクが考えられるため、推定相続人の事前承認が必要となってきます。そもそも住宅等の不動産を担保とするため、これらの相続が出来なくなる可能性があります。その点も考慮したうえでリバースモーゲージを利用するかどうか検討する必要があると言えるでしょう。

高齢化社会の救世主?「リバースモーゲージ」

以前は、各都道府県が自治体ごとに直接あるいは間接的に一事業として行っていたり、厚生労働省が制定した「不動産担保型生活資金」が活用されたりしていましたが、全国各地の地方銀行を中心に商品が次々に登場し、2015年春に三井住友銀行が参入したことでメガバンクの商品も出揃いました。現在は取扱銀行も増え、約40商品が世に出ています。

60歳以上の無職の高齢者世帯は毎月3~5万円の赤字になり、貯蓄を崩して凌いでいるという総務省の調査結果もあることから、寿命がある限り続く収入の不安を抱える世帯は少なくありません。

しかし一方で、高齢者世帯の70%以上が保有する資産に「不動産」があります。ただ住むだけでなく、不動産資産を有効活用することで生活の糧にするリバースモーゲージは、高齢化社会ならではの悩みと不安に応えることから生まれた商品とも言えます。

この制度が今後、普及するためには、保険による担保割れリスクの引き受け、高齢者住宅を流動化するための中古住宅市場整備、貸付債権の証券化などが課題として検討されています。高齢者が将来への不安に備えるための過剰貯蓄が経済の流動化を阻んでいるとも言われる中で、高齢者世帯が安心して消費に向かうことにもつながるリバースモーゲージは、低迷している日本経済にも好影響を与える可能性を秘めている商品でもあります。

記事のおさらい!よくある質問

リバースモーゲージってどんな仕組み?

高齢者が居住する住宅や土地などの不動産を担保として、一括または年金の形で定期的に銀行から融資を受け取るものです。利用者が死亡したら担保不動産を処分し、元利一括で返済する仕組みです。

住宅ローンとは何が違う?

住宅ローンは毎月元金と利息を返済します。一方でリバースモーゲージは毎月の返済は利息のみで、元金は利用者の死亡時に担保である不動産を売却し、一括で返済します。

リバースモーゲージのメリットは?

毎月の返済は利息のみなので、返済負担が少なくお金を借り入れることができます。さらに、自宅を手放さずに住み続けながら資金を得られる点も魅力です。

リバースモーゲージのデメリットは?

最大のリスクは融資限度額まで資金を使ってしまうことです。これは長生きしたときや、不動産価値が下落し融資限度額の見直しがあった場合などに起こることです。また、急激な金利上昇があると毎月返済している利息が高騰する可能性もあります。

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高橋 尚
監修
1級FP技能士
高橋 尚

大学卒業後、都市銀行に約30年間勤務。提案業務推進と内部管理両面で幅広い銀行業務を経験。後半15年間は、課長以上の管理職として、法人営業推進、支店運営、コンプライアンス・情報セキュリティ管理・金商法対応の内部管理責任者等の各種マネジメント業務を経験。2012年3月、1級ファイナンシャル・プランニング技能士取得。現在は公益社団法人管理職。

執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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