「取引態様」が「専任」とは?

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インターネットやチラシで物件を見ていると、物件概要の欄に、「取引態様:専任」といった表記を見かけることがあります。これはどういった意味なのでしょうか?

取引態様(取引形態)の違い

「専任」について知るために、取引態様の違いから説明します。

まず、不動産の取引態様は、「売主」「代理」「媒介(仲介)」に分かれます。「売主」は、新築戸建て、新築マンション、リノベ済み物件といった不動産会社が直接「売主」となる物件です。

次に、「代理」ですが、売主から代理権を与えられた不動産会社を通して購入する取引形態です。代理権が与えられるとは、売主に代わって代理権を持つ不動産会社を通して売買契約を締結すると、その契約の効力が売主に生じるというものです。

新築マンションのチラシやHPページの物件概要で

売主:○○不動産
販売代理:○○不動産レジデンシャル

といった表記を見かけることがあります。この場合、○○不動産レジデンシャルが、売主から「代理」を与えられた会社となり、売主に代わって新築マンションを販売します。

媒介とは、業者が依頼者である売主に代わって相手方を探索するまでのことであり、契約自体は売主が自身で行うことをいいます。その契約のことを「媒介契約」といいますが、これには大きく分けて2種類があります。

一般媒介

一般媒介契約とは、売主である依頼者が複数の業者へ重ねて依頼を行うことができる契約形態をいいます。こうすることで、より多くの人が物件情報を閲覧することができるため、契約相手が見つかりやすくなります。一方、不動産会社からすると、他の不動産会社が契約を決めてしまえば、自分が仲介手数料を得ることができないため、積極的に売ってもらえない可能性もあります。

専任媒介

専任媒介契約とは、売主である依頼者が他の業者に媒介を依頼することを禁止とする契約形態のことをいいます。つまり一般媒介契約とは異なり、複数の業者に依頼することはできず、1つの業者にしか依頼できない契約形態を指します。この専任媒介が、冒頭の「取引態様:専任」にあたります。

また専任媒介ではさらに2つの種類に分けることができます。

普通専任媒介契約と専属専任媒介契約

専任媒介契約とは、ほかの業者に媒介を依頼できない契約のことでした(普通専任媒介契約)。ところで、一般媒介契約ではこれが可能であったように、売主が自分で買主を見つけてきたらどうでしょう。

「え?いいんじゃない?」と思ってしまいます。しかしこれを業者の立場で考えてみると、そうもいかないようなのです。よく考えてみると、業者は売主が“自分のところだけ”に依頼してくれるからこそ、営業活動や広告宣伝にたくさんのお金を出すわけです。それにも拘(かか)わらず、売主本人が自分で買主を発見してきたら業者は困ってしまいます。

そこで「専属専任媒介契約」といった普通の専任媒介契約よりも、売主にとっては拘束力の強い契約形態が設けられました。専属専任媒介契約の特徴は、自己発見取引ができない点にあります。

以下の表は、業者が売主に対して履行すべき義務などをまとめた表です。 普通選任媒介契約と専属選任媒介契約

まとめ

専任媒介では、一般媒介とは異なり複数の業者に依頼することはできませんが、その分業者は積極的に営業活動や広告宣伝を行うことができるので、成約の可能性も高まるといったメリットがあります。

一般媒介か専任媒介かを選ぶのは、私たち依頼者の自由です。物件の売りやすさや各々の契約形態の特徴を考慮したうえで選択するようにしてみると良いかもしれません。

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オウチーノニュース編集部

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