競売物件とは?買い方、メリット・デメリットをわかりやすく解説

競売物件とは?買い方、メリット・デメリットをわかりやすく解説

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「市場価格より安価で入手できる(かもしれない)」と注目されている、裁判所の競売物件。購入方法が特殊であること以外は、一般の中古物件購入と同じですが、購入にはいろいろと注意が必要な点も。メリットとデメリットを把握したうえで「入札」をしましょう。

そもそも競売物件とは

対象の物件を所有していた人が、何らかの事情で物件の代金を支払えなくなったために、オークションのような入札方式で購入者を募ることになった物件を「競売物件」と言います。銀行などの債権者による申し立てによって競売にかけられます。競売にかけられる不動産は、マンション、一戸建て、土地から、事務所や店舗、ビルまでその種類はさまざまです。

競売物件のメリットは、購入価格の安さと物件の多様性

裁判所で競売にかけられる物件への入札は、一般の人も参加できます。 自分の住みたい地域が決まっていれば、その地域を管轄する裁判所の物件情報を探すことになります。
最近では、全国各地の競売情報を一度に検索できるサイトもあります。 一般の不動産会社が扱う、整った物件と違い、競売物件は築年数も形も様々。 山あいの農地、アパート1棟まるごとが入札対象になることもあります。

地域にもよりますが、たいていの競売物件は、一般の相場より価値が低く見積もられているため、おおよそ通常査定の6~7割程度の価格で購入することができます。

落札者の半数以上は不動産業者をはじめとする法人であり、落札後にリフォームなど若干手を入れて再販売することが多いようです。これは、再販売しても利益が出るほど、市場価格よりも安く手に入るということ。この価格の安さがこれが競売物件最大の魅力といえるでしょう。ただし、物件によっては別途費用が発生するケースもあり、単純に「競売だからお得」とは限りません。購入する上での注意点について説明します。

競売物件のデメリットは、売主がいないこと!?

では、なぜ競売物件の価値が低く見積もられるのでしょうか?
競売物件には、一般の物件と違い「売主」がいません。 売主には、新たな所有者の入居日までに物件の状態を整えておく等の義務が法律で定められていますが、競売物件にはその縛りがありません。つまり「引き渡し」がないのです。事前の「内見」もできません。

競売物件を購入した場合は、物件の所有者が移転するのみで、物件の整備は購入した人がすることになります。そのため、購入した後に前の所有者の設備等(いわゆる残置物)が見つかっても、購入者が処分しなければならず、屋根の破損が見つかっても、土台がぐらついていても、自分で費用を出して修繕しなければなりません。
誰かが住んでいる場合は、自ら立ち退き交渉をすることになります。

このような競売物件の特殊性はデメリットであり、価値が安く見積もられている理由でもあります。

競売物件を購入する場合の注意点

デメリットとも言えますが、競売物件を購入する場合に注意すべき点があります。
競合物件は一定の物件情報を得ることはできますが、内見ができないなど、一般の中古物件と比べて、入手できる物件情報が限られています。そのため、事前に現地調査をして外観や周辺環境を確認するなど、できることをしておく必要があります。

また、物件に隠れた欠陥が見つかった場合に補償してくれる瑕疵担保責任もありません。入札により落札した後の取り消しが認められていない点にも注意が必要です。
購入費用だけでなく、物件を利用できるようにするための費用を見積もり、物件として利用できる見通しを立てておかなければなりません。

さらに、入札時には裁判所が定めた「売却基準価額」の2割以上を保証金として用意しなければならなりません。保証金は落札できなかったら戻ってきますが、落札したのに期日までに残金を支払わなかった場合は、没収されるので注意が必要です。

マイホームとして取得する場合は住宅ローンを組むこともできますが、通常とは異なる申込手続きが必要になり、競売に関して経験やも実績がない個人にはハードルが高いかもしれません。落札金額や住宅ローンの組み方、物件の現況などをアドバイスしてくれる、競売物件の専門業者もいくつか存在するので、実際に入札する際は事前に相談してみるといいでしょう。

競売物件のメリットとデメリット・注意点

メリット デメリット・注意点
・一般的な物件よりも6割~7割程度の価格で購入することができる。 ・引き渡し義務がなく、破損や欠陥は自ら補修しなければならない。
・一般的な市場では見られない、多様な物件から探すことができる。 ・入手できる物件情報が限られている。
・住宅ローンが組みづらい。

競売物件は一般物件にはないメリットを得られますが、デメリットや注意点をよく理解した上で、入札に参加しましょう。

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オウチーノニュース編集部

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