不動産売却のメリット・デメリット、見落としがちなリスクについて解説

不動産売却のメリット・デメリット、見落としがちなリスクについて解説

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不動産を売る理由は人それぞれです。 今すぐにでも売らなければならない人もいれば、使っていない不動産をどこかのタイミングで手放したいという人もいます。   住み替えを見越していいタイミングで売り抜けたいと考えている人もいるでしょう。

どんな状況でも不動産売却でメリットを得たいと考えるのは当然のことです。   売却がメリットになるとき、反対にデメリットになるときはどんなときなのか。考えてみましょう。

不動産の売却がメリットになるとき

不動産売却のメリット

不動産売却は高く売れれば売れるほど気持ちのいいものですが、必ずしもそれだけがメリットとは限りません。
状況によって何をメリットと捉えるかは様々です。いくつか例を上げてみましょう。

(1)将来の人口減少に伴う不動産相場の下落予想

不動産を資産として考えている人は安い時期に手に入れ、それを高く売ることでメリットを得ます。これは不動産投資に限りません。居住用の不動産を資産と考えステップアップをし続ける人もいるのです。

たとえば少子高齢化が進んでいる中で、不動産は価値が上がる地域と下がる地域の2極化が加速すると言われています。所有している不動産が今後下落トレンドに入っていくと考えるなら、早めに売却を考えた方が良いでしょう。

(2)不動産売却で得た収入を現金化できる

不動産を売却する一番のメリットは、資産を現金化できることです。これにより現金を生活費に充てられるなどはっきりとして効果が得られます。

また、不動産を相続した場合には、不動産のままで所有していたときよりも遺産分割がしやすくなるというメリットもあります。

(3)ローンの完済ができる

売却で得た資金を使って住宅ローンを完済すれば、銀行保証料が戻ってくるだけでなく、その後の利子負担がなくなります。ローンの返済に困っていた場合などには、完済して精神的に身軽になることができます。

(4)他の住まいへの買い替えができる

売却で得た資金で、より立地の良い不動産に買い換えすることも可能です。家族構成の変化に伴い、広い家・狭い家に買い替えたいときも、その資金にすることができます。

(5)税金(固定資産税や都市計画税)が軽減される

使っていない土地を所有していると固定資産税や都市計画税などの税金を支払う義務が発生しますが、売却することでこれらの税負担を減らせます

(6)維持費が不要になる

住み手がいない住宅を所有していた場合、定期的に建物のメンテナンスや土地の手入れをする必要がありますが、売却をしてしまえばそれらの維持費が不要になります。

不動産の売却がデメリットになるとき

不動産売却のデメリット

デメリットとなるのは高く売れないケースや、売却に伴う様々な経費によって想定していたほどの収益をもたらさないときです。経費はあらかじめ知っていてれば対処できることがほとんどです。

(1)仲介手数料や譲渡所得税などの諸費用がかかる

不動産を売却する場合には、譲渡費用として印紙税や測量費、仲介手数料といった費用が発生します。これらの費用が思ったよりも高額になる場合は少なくありません。損益をシミュレーションする時は経費の計上も忘れないようにしましょう。

また、売却によって得られた利益に対して「譲渡税(所得税、住民税)」が課税される場合もあります

(2)居住用の不動産の場合は、住み替え費用に注意

内覧に備えて、売却に出した時点から住まいをきれいにしておく必要があります。また、売却が決まったら、引渡しまでに次の住まいを確保しなければならず、決まる前に買い替えで新しい住まいを購入した場合は、ダブルローンが発生するリスクもあります。当然、新居に引っ越すための費用も必要です。

(3)すぐに売却できるとは限らない

不動産の売却は相手がいて初めて成立する取引なので、当然のことながら、買い手が見つからなければ、売却資金を得ることはできません。不動産の売却には、思ったようなタイミングや価格で売れない場合もあると理解しておくことが大切です。

(4)タイミングによって売却額が異なる

不動産の価格は、常に変動しているのが一般的です。売却時期の見極めを誤ると、売却金額で大きく損をしてしまうリスクがあります。

(5)投資用不動産の場合、収益を得る機会がなくなる

不動産を保有してアパート経営などを行い、家賃収入などの収益を得ていた場合、一旦不動産を売却してしまうと、以後、その不動産から得られる収入はありません

(6)相続税が高額になる

相続財産を算定する際に不動産は現金よりも低い価値で算出することができます。不動産を現金化してしまうと相続財産の額が上がり税額が増える可能性があります。

気をつけよう!見落としがちなリスク

売却のリスクで最も気をつける必要があるのは、契約不適合責任についてです。

2020年4月の民法改正によって、それ以前の瑕疵担保責任に変わるものとして制定されました。具体的には売主が相手側に引き渡した目的物が、その種類・品質・数量にかかわらず「契約内容に適合していない」と判断された場合、売主が相手側に対して負う責任を指します。

契約不適合責任を問われると、売主は買主の損害賠償請求や契約解除、さらには補修や代物請求などの追完請求、代金減額請求にも対応せざるを得なくなりました。

売却する不動産の情報をきちんと契約内容に盛り込めているかや、リスクを回避するために契約に特約を定めるといったことは、売却を仲介する不動産会社の働きも重要になります。「不動産会社なんてどこでも同じ、少しでも仲介手数料が安い会社がいい」とは限りませんので、十分注意しましょう。

こんな不動産会社には注意しよう!

不動産会社が信頼できるかどうかは、契約前の対応で判断できる部分もあります。以下のような不動産会社には注意しましょう。

  • 査定価格が根拠なく高い。

お客さんと媒介契約を結ぶために、あたかも高額で売れるような印象を与える会社は注意が必要です。

  • 専任契約を強要する。

不動産会社1社のみと契約するときの契約形態です。お客さんを囲い込めるメリットがあるので不動産会社は専任契約を希望します。しかし顧客側のメリットが常にあるとは限りません。顧客メリットを示さずに専任契約を強要する会社はNGです。

不動産売却に必要な書類

不動産の売却には実に多くの書類が必要になります。ほとんどの書類が不動産会社と媒介契約を結ぶ時点で用意したおいたほうがよいものです。

共通で必要な書類

  • 登記簿謄本、もしくは登記事項証明書
  • 物件を購入したときの売買契約書
  • 物件を購入したときの重要事項説明書
  • 登記済権利書、もしくは、登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書、および、固定資産税評価証明書
  • 物件の図面、設備の仕様書

マンション売却で必要な書類

  • 管理規約、使用細則、維持費関連書類
  • 建築設計図書、工事記録書

一戸建て売却で必要な書類

  • 土地測量図・境界確認書
  • 建築確認済証、および、検査済証

似たような名前のものも多く、集めるのはかなり大変なので計画的に用意しましょう。ほかに新築時のパンフレットなどは購入希望者にとって有益な資料となり喜ばれます。

また、引き渡しのときには本人確認等のため以下の書類と実印が必要です。

  • 身分証明書
  • 印鑑証明書(3カ月以内に発行されたもの)
  • 住民票
  • 銀行口座の通帳
  • ローン残高証明書

不動産売却にかかる費用・税金

不動産の売却でかかるお金についても確認しておきましょう。

費用

  • 仲介手数料
  • 抵当権抹消費用(住宅ローンの残債がある場合)

金額のインパクトが一番大きいのは仲介手数料でしょう。仲介手数料は法律でその上限が決められています。多くの会社がこの上限を仲介手数料として設定しています。

仲介手数料 =(売却額 × 3% + 6万円)+ 消費税 ※売却額400万円以上の場合

仲介手数料の支払いは決済が完了してからです。

住宅ローンの残債がある状態で売却するときは抵当権抹消費用がかかります。多くのケースで司法書士を通して抵当権の抹消手続きは行われます。金額は1万円~が相場です。事前に不動産会社へ金額を確認しておくとよいでしょう。

税金

  • 印紙税
  • 抵当権抹消登記(住宅ローンの残債がある場合)
  • 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

印紙税は2通作成する売買契約書の一方を売主が負担します。印紙税率は契約金額によって決まり、金額が大きくなると印紙税率は高くなります。2022年3月31日までに作成される不動産の売買契約書については軽減税率が適用されることになっています。

契約金額 印紙税率(軽減後)
10万円を超え50万円以下のもの 200円
50万円を超え100万円以下のもの 500円
100万円を超え500万円以下のもの 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 1万円
5千万円を超え1億円以下のもの 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 6万円
5億円を超え10億円以下のもの 16万円
10億円を超え50億円以下のもの 32万円
50億円を超えるもの 48万円

住宅ローンの残債がある場合は抵当権抹消登記を行います。払う税金は登録免許税です。不動産1個につき1000円で、建物と土地は別々に数えます。

売却した不動産から儲けがあった場合に払う税金が、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税です。売却した不動産からの儲けを「譲渡所得」と呼びます。譲渡所得の計算式は次のとおりです。

譲渡所得 = 収入金額 -(取得費+譲渡費用)

譲渡所得の計算方法や税率は複雑です。また特別控除となるかどうかや軽減税率の特例も考慮しなければなりません。不動産会社へも相談はできますが、高額の譲渡所得が見込まれる場合は、専門的な知見を有する税理士へ相談・依頼をしましょう。

不動産売却はこんな人におすすめ

不動産売却はこんな人におすすめ

まず、所有している土地や建物を管理する人がいなかったり、将来的に利用する予定がない場合は、維持にかかる費用を払い続けるより、なるべく早いタイミングで手放すことを検討するのがよいでしょう。

また、相続人が複数いる不動産も、そのまま遺産分割するよりも、現金化して分割する方が複雑にならずに済みます。不動産を相続したものの相続税を支払うための現金を持ち合わせていない時も、売却による可能性を探れば、道が開けるかもしれません。

いずれの場合も、売却を決定する前に、その不動産の将来的な活用について、多方面から熟慮することが大切です。不動産の売却にはいろいろとメリットがあります。デメリットもいくつか挙げましたが、いずれも「売却における注意点」と受け止め、慎重に検討のうえ、理想に近い売却を実現させてください。

不動産売却については、こちらの記事も参考にしてください。
不動産売却ガイド!早く高く売るコツ教えます

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オウチーノニュース編集部

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