共益費・管理費って何?それぞれの違い、相場は?

共益費・管理費って何?それぞれの違い、相場は?

物件を探していると必ずついてくる「共益費・管理費」。集合住宅において、エレベーターなどの共有部分を維持管理するための費用として徴収されるものですが、どこまで何に使われているのか、なぜ家賃とは別に取るのか、御存知ですか?この額が値下げ交渉できればいいのに……と思う人もいるかもしれませんが、中身を知ると、値下げ交渉はなるべくしてほしくない費用です。

共益費と管理費って何に使われているの?

賃貸物件を探しているとき、またはマンションの図面を見ているとき、家賃とは別に「共益費・管理費」の額が記載されていることに気付きます。この、集合住宅につきものの「共益費・管理費」は何の費用でしょうか?

まず、共益費は、エレベーターや階段、入口など、集合住宅における共用部分の維持管理に必要な費用です。エレベーターの定期メンテナンスを行ったり、廊下の掃除をしたりといった、共有部分の整備にかかる物品の費用や人件費などは、入居者から平等に集めた共益費を積み立てて賄っています。

共益費を支払う物件は、共用部分の維持管理により入居者が快適に生活できるように配慮されていることの証拠でもあり、安心して入居できる物件とも言えます。一方で、管理費は、共有部分だけでなく外壁や水道設備など、建物全体の管理にかかわる費用です。中~大規模マンションでは、共益費にあたる費用も管理費としてしまう物件が多く見られます。

実はこのふたつ、厳密に分けられるものではなく、大家さんと管理会社の判断で、区別したりしなかったり、家賃と分けたり分けなかったりと、バラバラ。家賃の割安感を出すために、家賃に含めない場合もあれば、費用をしっかりと分けるために設定している場合もあり、物件によってその扱いは異なります。

中には、家賃を割安に設定してオトク感を出す代わりに、共益費と管理費を高く設定して稼ごうという大家さんもいます。共益費も管理費も、使われ方も家賃との区別も、物件によりまちまち、というのが現状です。

共益費・管理費は値切れるのか

家賃に含めるか分けるか、呼称を統一するのかしないのか、などの違いはあっても、物件全体の維持管理に使われる費用であることは共通。大家さんと管理会社は、この費用をもとに入居者の住まいを快適に保つための活動をしているのです。物件によっては大家さんが直接、共有部分の修理などを手がけることもあるかもしれません。

その共益費と管理費を、たとえば契約交渉時に、値切ってみるとどうなるのでしょうか?結論から言えば、「値切れないことはないが、入居者に対する印象が悪くなる」。共益費と管理費は、共用部分を維持管理してもらうための費用。他の入居者も自分も使う場所を快適に保ってもらうための費用です。この費用を安くしてもらうということは、他の入居者に「タダ乗り」する、或いは一銭も支払わずに維持管理作業を行ってもらいたいと言っていることに等しいのです。

不動産会社の担当者によっては、共益費は値切りに応じてくれることもありますが、管理費は専門の管理会社に委託している場合にはあまり応じてもらえません。避けて通れない、共用部分の維持管理があってこそ、入居者は住み続けていられるのですから、できれば、この2つの費用は(常識的な額であれば)素直にお支払して「きれいにしておいて下さい」とほほ笑むくらいの余裕を持ちたいものですね。

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