マンションを売却した時、所得税はかかるの?

マンションを売却した時、所得税はかかるの?

マンションを売却した際、所得税はどうなるのか知っていますか?マンションなどの不動産を売却した場合の収入は、譲渡所得といって所得税と住民税の対象となります。しかし、同じ売却金額でもケースによって税額が変わったり、所得税がかからなかったりと仕組みは複雑です。どのような時に所得税がかかるのか、控除などはあるのか、マンション売却による譲渡所得と所得税の仕組みについてご説明します。

居住の有無と年数によって税金が変わる

マンション売却時の所得税計算方法は、まず
・譲渡所得=譲渡収入-(取得費+譲渡費用)
で譲渡所得額を割り出します。取得費とは、マンション購入時にかかった費用で、譲渡費用はマンション売却の時にかかった費用です。注意する点として、取得費は購入した時点の金額がそのまま反映されるのではなく、「時間が経過することによる価値の減少」=減価償却費が発生します。しかし、それでも譲渡所得が取得費を下回り、所得税が発生しないケースも少なくありません。
では、譲渡所得が発生した場合の所得税はいくらになるのでしょうか。

基本的な計算は
・譲渡所得×税率
となりますが、この税率は居住年数によって変わります。5年超居住していた場合は長期居住となり税率は15%です。5年以下の場合は短期居住となり、税率は30%となります。居住年数の数え方は満何年ではなく、その年の1月1日時点での判断になります。また売却時に居住していなくても、居住をやめた日から3年目の12月31日までに売却をすれば控除を受けることができます。

賃貸用のマンションなど、居住実績が無い場合は控除が受けられません。ただし特定事業者用の買い換え特例などを受けることができます。なお、この場合は減価償却費の計算方法も変わってきます。

マンション売却時に受けられる特別控除とは?

自分が住んでいたマンションを売却し譲渡所得が出た場合、3,000万円までの特別控除を受けることができます。
条件としては
・自分が居住している、もしくは居住をやめてから3年目の12月31日までに売却すること
・他の特例の控除を受けていないこと
・親子関係や夫婦など、特別な関係にある人に対して売ったものではないこと
等が挙げられます。
また10年を超えて居住していた場合、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を受けることもできます。条件は
・日本国内にあること
・売った年の1月1日の段階で居住から10年を超えていること
・親子関係や夫婦など、特別な関係にある人に対して売ったものではないこと
などです。

この特例は、上記の特別控除と一緒に受けることができます。
税率は譲渡所得が6,000万円以下の場合は10%、6,000万円以上の場合は600万+6,000万円オーバー分×15%です。
また、住宅ローンが残っていた場合、平成31年12月31日までの売却分には控除があります。それ以降の売却分は控除がありませんが、今後の税制改正によって変わってくる可能性もあります。

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