連載
知らないと大損する!? むずかしくない 不動産契約の話

購入したマイホームが雨漏り。売主は責任とってくれない!?

購入したマイホームが雨漏り。売主は責任とってくれない!?

知らないと大損する!?
不動産契約で陥りがちな落とし穴を、どこよりもわかりやすく解説する連載です。

今回の相談者は、夫と幼稚園に通う子どもがいる主婦のアズサさん(仮名)。今、築20年の中古マンションを購入し契約を結ぼうとしていますが、「実はちょっと心配ごとが……」と、弁護士のユウキ先生のもとを訪れました。

さて、どんな相談なのでしょうか。

相談者"

アズサさん(32歳)
夫と幼稚園に通う子どもの3人家族。夢のマイホームに住むことを日々楽しみにしている。中古マンションの購入を決め、今、契約を結ぶ段階。

弁護士"

ユウキ先生
不動産の揉め事解決を得意としている弁護士。不動産に詳しくない人にもわかりやすい説明で人気。

購入後の中古マンションに雨漏りがあったら売主は直してくれるのか?

アズサさんのママ友が数か月前に中古マンションを購入したのですが、雨の日になると雨漏りがあるのだそう。
購入後に、売主に相談したところ、契約書に書いてあるとおり、売主に直す責任はないから自腹で修理するよう言われ揉めているのだとか。

そんなママ友を見て、今購入しようとしている自分のマンションの契約書のどこをチェックすればいいのかわからず、ユウキ先生に相談に来たようです。

相談者"

築20年の中古マンションの購入を検討していて、今日契約書をもらってきたのですが、ママ友が数か月前に中古マンションを買ったところ、そのマンション雨の日になると雨漏するらしく、今売主と揉めているんです。自分はそのような揉め事は嫌なので、先生アドバイスください~

相談者"

購入前に契約書をよく読まないと、大損してしまうケースもあります。お友達は契約書の「瑕疵担保責任」の条項をよく読んでいなかったのかもしれないですね。

相談者"

ん、何だかむずかしい言葉が……瑕疵担保責任?


瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは?

「瑕疵担保責任」とは、簡単に言えば、買ったマンションが雨漏りするといった欠陥があったときに、売主が負う責任のことです。

売主が瑕疵担保責任を負う場合は、買主は契約の解除や損害賠償請求ができます。

今回あてはまるポイントはこちら!

不動産契約を締結する際に渡される書類に契約書と重要事項説明書というものがあります。
今回の事例では以下の条項がポイントとなってきます。

契約書

重要事項説明書

相談者"

今回注意するべきは「瑕疵担保責任」の条項。この中で、見逃してはいけないポイントが2つあります!

注意すべきポイント①隠れた瑕疵

「隠れた瑕疵」の「瑕疵」とは、その不動産の一般的な性能や品質を満たしていないことをいいます。

「隠れた」というのは、売買契約当時、買主がその存在を知らず、その知らないことについて過失(=わかるはずなのに、不注意でわからない)がない場合をいいます。

つまり、購入した不動産が、本来備えるべき品質や性能を欠いていて、これを買主が過失なく知らなかったとき(=「隠れた瑕疵」があるとき)は、契約の解除か損害賠償請求ができるのです。

相談者"

それなら、私(買主)が過失なく知らないなら、契約の解除か損害賠償請求ができるんですね。あー、よかったです。

相談者"

ちょっとまってください!一方で、「知っていたじゃないか」と言われる可能性があるので注意が必要なんです。

重要事項説明書も確認しよう

相談者"

重要事項説明書という、契約書とは別の書類を渡されたと思います。 その中で、このマンションにはこういう不備があります、ということが書かれている場合があるのです。

例えば、アズサさんの契約で「南側屋根から雨漏りする可能性があります」といった項目が書いてあったとしましょう。

その場合、買主であるアズサさんはその記載を前もって読むことができたのだから、南側の屋根から雨漏りの可能性があることを「知って」購入した、だから売主は責任は負わないと言われてしまうのです。

つまり本来備えるべき品質や性能を欠いているけれど「隠れた」ものではない、ということで契約の解除や損害賠償は出来なくなってしまいます。

重要事項説明書は、文字も小さく、多くのことが書いてあって分かりにくいのですが、必ずきちんと読み、内容が理解できない場合は理解できるまで売主や媒介業者に説明を求めたり、事前に弁護士に相談しましょう。

中古物件の場合

「隠れた瑕疵」に当たるか否かは、「契約当事者間で予定されていた品質、性能を欠く場合をいい、売買契約締結当時の取引観念を斟酌して判断」(最判平成22年6月1日判決)されます。

従って、中古物件の場合は築年数なども考慮して、「この程度の不具合は予定されている」とされることがあるので、注意が必要です。

例えば、築38年の中古物件で雨漏りがあるのは、経年劣化、通常損耗の範囲で、「隠れた瑕疵」に当たらないとした判例があります(東京地判平成26年1月15日判決)。

相談者"

不動産は、築年数や取引する相手によって条件や責任負担の考え方も変わり、ケースバイケースの対応が必要となります。

注意すべきポイント②瑕疵担保責任の有無及び期間

相談者"

瑕疵担保責任の条項も重要事項説明書もきちんと理解できたので、これで大丈夫かな…‥。


相談者"

いえいえ、これで大丈夫と思ったら大間違いですよ!


注意すべきポイント②を見てみましょう。

②「標記(L)において瑕疵担保責任を負担する場合は」とあります。これは何かというと、通常、不動産売買契約書の最初の数頁に記載されている、この不動産の売買条件を指しているのです。

例えば、アズサさんが持ってきた契約書は、このような記載になっています。

このように「負担しない」にチェックが入っている場合は、「免責特約」が合意されたことになり、重要事項説明書に書いていない欠陥(=「隠れた瑕疵」)があっても、売主は責任を負担しないのです。

例えば、アズサさんの契約で、南側以外からの雨漏りや、シロアリ被害があったとしても、売主は責任を負担しないので、アズサさんは契約解除や損害賠償請求は出来なくなってしまいます。

相談者"

えー、そうなんですか!?知らなかった!売主が責任を負担してくれないなんて!


相談者"

「負担する」の方にチェックが入っていたとしても注意が必要です。

民法上は「買主が(その欠陥の)事実を知ったときから1年以内」なら請求ができるとされています。しかし、アズサさんの契約では、「物件引渡後3ヶ月」となっており、アズサさんが欠陥に気がつかなくても引き渡しを受けて3ヶ月経てば、もう欠陥について損害賠償の請求などは出来なくなってしまうのです。シロアリ被害などは見えないところで起こっているので、引渡後3ヶ月で請求できなくなってしまうとなると、大変な被害を被ってしまいます。

相談者"

しかし、売主が欠陥を知っていたか否か、売主が業者か個人かで、こういった特約が無効となる場合があります。

判例でも、瑕疵担保責任期間短縮特約がついていた事例で、雨漏りについて売主は知っていたと判断され、短縮特約を無効として、売主の責任を認めたものがあります(東京地判平成28年1月27日判決)。

不動産購入は、一生に一度の大きな買い物です。契約書や重要事項説明書の内容は難しいですが、失敗しないためにも、気になることがあれば事前に弁護士に相談してみることをおすすめします。

今回のポイント

  • 契約書の「瑕疵担保責任」のチェックが「負担する」になっているか確認しましょう。
  • 契約書の「瑕疵担保責任」の期間が、欠陥を見つけられる現実的な期間になっているか確認しましょう。
  • 重要事項説明書に、欠陥や不具合などが記載されているか確認しましょう。
  • 重要事項説明書に、欠陥や不具合などが記載されている場合、その記載の意味を理解できるか、受け入れられるか確認しましょう。

監修:熊谷祐紀弁護士

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