マンションの査定で損をしない「2つのポイント」とは

マンションの査定で損をしない「2つのポイント」とは

「マンションを売る」というのは、精神的にも肉体的にも大変なことです。不動産業者が見積もりに来たり、購入希望者が見学に来たり……。ただでさえ疲れる一連の作業をなるべくスムーズに進めるために、マンションの査定から引き渡しまでの基本的な流れを、あらかじめ把握しておきましょう。

マンション査定の種類と流れ

マンションの売却は、そのマンションがどれくらいの価値を持っているかを査定するところから始まります。

査定方法はふたつあります。机上査定と訪問査定です。

机上査定の流れ

机上査定は簡易的な査定方法です。不動産会社にマンション名と号室、部屋の広さなど基本的なことを伝えるだけで、不動産会社が過去の取引実績などをもとに査定をしてくれます。直接現地を見ずに机の上で査定することから机上査定と呼ばれます。

インターネットがなく、近隣で売り出し中の物件を把握するのも容易ではなかった時代には、机上査定は所有するマンションの価値を知る最初のステップとしては有効でした。しかし今は不動産情報サイトなどを通じて近隣物件の相場感や過去の売り出し事例などを誰でも簡単に知ることができます。そのため机上査定を行う意義は以前より薄くなっています。

訪問査定の流れ

対して訪問査定はその名のとおり、現地に訪問し物件の個別事情を確認したうえで査定金額を出すものです。机上査定ではわからない設備のグレードや状態などを考慮して査定しますので、精度の高い見積もりになります。特に理由がなければ最初から訪問査定を受けるほうが、その後の段取りはスムーズです。

では、訪問査定のケースでマンション査定の流れを確認しておきましょう。

  1. 不動産会社への査定依頼
  2. 訪問査定の日程調整
  3. 訪問調査
  4. 査定結果の連絡

1.不動産会社へ査定依頼をする

査定を依頼する不動産会社は近隣の会社を中心に選ぶとよいでしょう。不動産情報サイトを利用すればマンションの所在地から査定できる会社がピックアップできます。1社だけでは査定の比較ができませんので、必ず複数社へ依頼するようにしましょう。

2.訪問査定の日程調整をする

いくつか会社が選定できたら訪問査定の日程調整です。時間がないと不動産会社を一斉に呼んでまとめて説明したくなりますが、これは避けましょう。不動産会社同士が腹の探り合いになり適切な訪問査定になりません。訪問査定でどんな質問をしてくるか、対応や話しぶりなども不動産会社を選ぶときの大切な比較項目です。1社ずつ訪問査定を受けるようにしましょう。

訪問調査をする前にやるべきことはマンションの情報をできる限り集めておくことです。マンションを購入したときの売買契約書や重要事項説明書があれば用意しておきましょう。購入時のパンフレットなどがあれば間取り図も記されているので便利です。登記簿謄本は売却活動が始まる前には必要になりますので、訪問査定の段階で用意できればベターです。また、マンションの場合は管理規約も忘れずに準備しましょう。

3.訪問調査をしてもらう

訪問調査では収納スペースなどすべての扉を開閉する可能性があります。ピカピカにする必要はありませんが、最低限の掃除を心がけましょう。当日は1社あたり1時間程度を予定しておき、あらかじめ先方にもその旨を伝えておくとよいでしょう。

数日後、査定結果が出ます。まず、査定結果が出るまでに何日かかるのかを訪問調査をしたときに必ず確認しておきましょう。約束の日付を履行できるかどうか、基本事項の確認になります。

4.査定結果の連絡がきます

不動産会社としては査定結果を持参し売買契約までの道筋をつけたい、と考えています。この後、どの不動産会社と売買契約を結ぶか、面接的な意味合いもあるので可能な限り対面で、質問などをしながら結果を聞いたほうがよいでしょう。もちろん、どうしてもという場合はメールや電話で報告を受けるのもし方ありません。

マンション査定で査定額に影響する16個のポイント

マンション査定でどんなポイントがチェックされるのかを知っておくことは、今後の売却活動でもプラスになることがあります。

マンション全体に関することと個別の居室に関すること、ハードな部分とソフトな部分など評価対象は様々です。

マンション全体に関する9つのこと

  1. 立地、駅徒歩分数
  2. 築年数
  3. 構造、耐震性
  4. 規模(総戸数)
  5. 施工会社、販売会社
  6. 駐車場
  7. 共有施設
  8. 管理会社、管理状況
  9. 大規模修繕

マンション全体に関すること、とりわけハード面はそのマンションを評価する重要な指標になります。ハード面の特徴が多いほど近隣物件と差別化が図れます。逆にハード面の特徴が少ないと近隣物件に埋没し価格競争を強いられる可能性があります。近隣物件との比較を自分でもやってみるといいでしょう。

ソフト面の情報は不動産会社がうかがい知れない部分も多いので、積極的に情報を開示していきましょう。管理会社、管理状況や大規模修繕履歴などは近年、購入者の関心が高くなっている事柄です。

個別の居室に関する7つのこと

  1. 階数
  2. 方角
  3. 専有面積
  4. 間取り
  5. 住居内設備
  6. 住居内の傷み、リフォーム履歴
  7. 管理費、修繕積立金

訪問査定では居室部分の調査がしっかりと行われます。住居内設備や痛み具合によって査定額は上がることもあれば下がることもあります。入居中に行ったリフォームについては、いつ、どの場所で、どんなリフォームをしたのかを紙にまとめておきましょう。その時の資料、設備の取扱説明書などがあれば一緒にしておきます。

マンションの査定価格を上げるコツ

まず、査定価格と売り出すときの価格は違いますし、おそらく実際に売れる額も同じではないでしょう。ここでいう「マンションの査定価格を上げるコツ」は、ただ査定価格をアップさせることではなく、最終的な売却額のアップにつながるものです。

少し脱線しますが、不動産会社の査定には各社の戦略が織り込まれていることもあります。他社より高い査定をして契約を勝ち取ろう、などというのはあまりよくないケースです。他社より明らかに高い査定をした会社に対しては、しっかりとその根拠を聞くようにしましょう。

さて、マンションの査定価格を上げるコツに話を戻します。大事なポイントは2つです。

  • 情報を積極的に開示する
  • 近隣物件との差別化を意識する

査定額のベースとなるのは過去の取り引き事例と近隣の売り出し状況、市況感です。算定は不動産会社の知見によるところが大きくなります。このベース額から査定額を上乗せするためには、根拠となる情報が必要です。

たとえばマンションの大規模修繕が終わったばかりであることや、室内の水回りの設備がリフォームでハイグレードなものに取り換えているといった点は重要な情報です。

また、入居者しか知りえない情報も価値を生むことがあります。北向きでも日当たりのいい部屋はありますし、同じ駅徒歩分数でも駅のこちら側は商店街のアーケードで雨の日もぬれずに駅まで行ける、といった生活感のある情報も有益です。

パーフェクトなマンションというのはまずありえません。どのマンションでも必ずマイナス要素はあります。大切なことはそうしたマイナス要素に引きずられて査定額がどんどん下がらないようにすることです。

そのためには、近隣物件の動向なども自ら調べ、自分のマンションにしかない特徴をアピールすることが必要です。

近隣物件に築10年以内のマンションはある。駅徒歩5分以内のマンションもある。だが、築10年以内で駅徒歩5分以内のマンションが自分のマンションしかなかったら、その希少価値が査定額の下支えになります。

所有するマンションをもう一度見つめなおして、どんな個性があるか考えてみてください。

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