変動金利と固定金利どっち?後悔しない住宅ローン選び

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変動金利か固定金利のどっちがお得なのかは、永遠のテーマですよね。低金利の変動型は非常に魅力的ですが、将来の金利上昇のリスクは不安です。

そもそも金利はなぜ動くのか

金利は「景気」「物価」「為替相場」の3つの要因で変動します。世の中に出回っているお金の量が一定であれば、お金を借りたい人が多くなると金利は上昇し、借りたい人が少ないと金利は下がります

たとえば、「景気」が良くなると、国民の物欲が沸きます。すると個人消費が増大し、企業も設備投資などで銀行からの借入を増やします。そのため、金利が上昇すると言われています。

また「物価」が上昇すると、国民は安い価格で早くモノを買おうとするのでお金を使いますが、銀行は口座からお金の流出を防ぐために金利を上昇させると言われています。

最後は「為替相場」です。たとえば円安になった場合、ドルやユーロなどの外貨で資産運用しようとする人が増えます。すると、円建ての預金口座の解約が進むため、銀行は口座からのお金の流出を防ぐために金利を上昇させると言われています。

つまり簡単に言うと、円安になると輸出が増え、景気が良くなって物価が上昇し、金利は上がるワケですね!

固定金利の推移を見てみる

フラット35を提供する住宅金融支援機構の「旧公庫融資基準金利の推移」を見てみると、固定金利は2019年5月時点で1.24%と過去30年間で最低の金利となっています。ちなみに基準金利というのは、価格でいうところの定価みたいなものです。実際には個別に優遇条件があり、さらに金利が下がるケースもあるのです。なお、最終的に適用される金利のことを適用金利と呼び、2019年5月時点のネット銀行の固定金利は、適用金利1.00%前後となっています。

仮に、固定金利が今後上昇するのであれば、底値となる現在の固定金利で契約することは最善の手と言えます。実際に固定金利を選択した人の意見には、こんな声があります。

【固定金利を選択した人の声】

  • 固定金利が過去最低金利を記録しており、今後は上昇してくると思う
  • 変動金利との差が0.6%程度で月の返済額では1万円の差だったから
  • 将来、金利が上昇するのが不安だから全期間固定の金利にした

変動金利の推移を見てみる

住宅金融支援機構の「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」によれば、いわゆるバブル期(昭和61年~平成3年)は5%~8%という高金利状態でした。しかし、バブルが崩壊してからは金利は下降しつづけ、平成7年以降は大きな変化なく2.5%前後を推移しています。なお、固定金利で説明したように基準金利は、価格でいうところの定価となるため、実際には金融機関から金利優遇を受けられるケースがあります。現にネット銀行では、適用金利0.45%前後の超低金利をうたっています。

今後、景気や物価の上昇が見込めないとなると、変動金利はしばらく一定のままと推測することもできます。実際に変動金利を選択した人の意見には、こんな声があります。

【変動金利を選択した人の声】

  • 過去20年は金利が上昇していないため
  • 当面は景気回復しなさそうだから
  • 金利があがるということは、景気がよくなって給料も増えてるはずだから

変動金利と固定金利を混ぜた固定金利期間選択型

どちらか迷っている人には、「固定金利期間選択型」という方法もあります。これは、3年、5年、10年など借りる人が選択した期間中は固定金利となり、それが終わると変動金利に変わるという金利タイプです。

このような固定金利期間選択型は1点注意が必要です。それは、市場の金利相場に変化がなかったとしても、固定期間終了後は金利が上昇するケースがあるという点です。通常、銀行は基準金利から優遇して金利を引き下げます。その引下げ方法には下記の2パターンがあるのです。

  • 通期引下げプラン:ずっと基準金利からの引き下げ幅が変わらない
  • 当初引下げプラン:当初期間のみ基準金利からの引き下げ幅が大きい

当初引下げプラン」は、当初の固定期間のみ金利を優遇して引下げ幅を大きくして、安く見せるわけです。そのため、「固定期間の金利が低い!」と思って契約し、固定期間が終了後に金利が1%上昇してしまうなんてケースもあるのです。

変動金利と固定金利はどっちが多いのか

国土交通省が発表した「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によれば、新規借り入れにおける金利タイプ別の割合は、変動金利が約50%前後固定金利期間選択型が30%前後、そして全期間固定金利は5%前後のように見えます。注意が必要なのが、証券化ローンとは、民間の金融機関が融資した住宅ローン債権をフラット35などを取り扱う住宅金融支援機構に売却し、住宅金融支援機構が住宅ローンを証券化することを呼びます。つまり、証券化ローンもほぼフラット35ととらえることができるため、平成28年度には全期間固定金利の割合は、7.1%+17%=24.1%になっていることが分かります。

まとめ

円安・好景気・物価上昇で金利は上がると言われていますが、将来、景気が良くなるのかは誰も知りません。固定金利が過去最低の金利を迎えていますが、上昇トレンドに入る可能性もゼロではありません。新規の借入をお考えで、将来に少しでも不安があるようなら、固定金利を選んでおくのが無難です。しかし、固定金利の代表である「フラット35」は頭金を物件価格の10%もしくは20%は用意しておかないと金利の優遇を受けられないなどのデメリットもあります。そのため、頭金ゼロのフルローンを考得る場合は、不足する頭金部分を変動型金利から借入することになります。

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オウチーノニュース編集部 青木
ファイナンシャルプランナー

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