住宅ローン「変動金利」最大のリスクはコレ!知らぬ間に増え続ける「未払い利息」の恐怖とは

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こんにちは、オウチーノニュース編集部です。

変動金利は金利の変動に応じて返済の内訳(元金と利息それぞれの額)が変わります。注意しなければならないのは金利が上昇したときです。毎月返済額に占める利息額が増えるため、元金がなかなか減らない、場合によっては利息額が毎月返済額を超えてしまい「未払利息」が発生してしまうリスクがあります。(文:FP、住宅ローンアドバイザー 盛田玲)

未払利息が発生する条件とは?

未払利息とは、計算上の毎月利息額が毎月返済額を超える場合の超過部分の利息のことをいいます。未払利息が発生するのは、いくつかの条件が重なったときです。該当条件を覚えておきましょう。

  • 返済方法が元利均等返済である
  • 返済額の見直しが5年ごとになっている

上記の条件に合致し金利が急上昇する局面で、未払利息は発生することがあります。

(図1)未払利息の発生イメージ

変動金利において毎月返済額が5年間据え置かれるのは、急な金利上昇が家計へダイレクトに影響することを防ぐ側面があります。一方で、金利上昇時には元金の減りが遅くなり利息負担が重くなっていることを利用者が認識しづらいというマイナス面もあります。

未払利息はそうしたマイナス面が顕著になってしまうひとつの例と言えます。

未払利息シミュレーション

では、実際に未払利息が発生するのはどのようなときか、シミュレーションをしてみましょう。

金利タイプは変動金利型で、毎月返済額は5年間変更しない場合を例とします。

(図2)未払利息シミュレーション
●前提条件

●返済予定表

※分かりやすさを優先し、一部端数処理等を行っています。

この場合、4年目(適用金利3.875%)時点で計算上の利息額は92,497円(借入残高28,644,391円×3.875%÷12)となり、5年間固定の毎月返済額82,949円を超えてしまいます。

この期間は毎月返済額がすべて利息に充当されるうえに、未払利息が毎月9,548円発生します。毎月返済額が固定されていた5年間が終わり、次回返済額見直しとなったときは予定よりも元金が減っていない状態の残高をもとに毎月返済額が計算されますので、仮に金利が元に戻っていたとしても毎月返済額は上がってしまいます。

未払利息の解消方法

未払利息はいずれかの段階で返済しなければなりません。その返済方法は金融機関によって異なりますので、事前確認が必要ですが、次のような方法が一般的です。

  • 分割返済による解消

未払利息発生期間中は、毎月の返済額に加算して未払利息を支払う。

  • 一括返済による解消

未払利息の合計額を一括返済して支払う。返済時期は最終回返済時など。

  • 毎月返済での充当

未払利息発生後の毎月の返済で元金・利息に優先して未払利息分を充当する。

いずれの方法でも未払利息がいったん発生すると、家計への負担は重くのしかかることになります。変動金利を検討する場合はこのようなリスクがあることを十分に理解したうえで判断するようにしましょう。

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鈴木玲
2級ファイナンシャルプランナー

2級ファイナンシャルプランナー
出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2021年の条件は?】など。

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