UR賃貸住宅はメリットだけじゃない!デメリットもおさえておこう

UR賃貸住宅はメリットだけじゃない!デメリットもおさえておこう

こんにちはオウチーノニュース編集部です。

全国に何十万戸存在するUR賃貸住宅は、礼金・仲介手数料・更新料・保証人が不要と、何かとメリットの多い人気の賃貸住宅です。
部屋探しで失敗しないためにはメリットだけに注目するのではなく、民営賃貸住宅と比較したUR賃貸住宅のデメリットも把握しておきましょう。

UR賃貸ってどんな賃貸住宅?

UR(独立行政法人都市再生機構)は昭和30年、日本住宅公団として設立。
高度成長期における都市部の人口増加に対応するため次々と建設された団地は、当時の人々の憧れであり日本の象徴でもありました。

しかし、年数と共に建物は老朽化し、少子高齢化や人口減少・人々の生活スタイルの変化もあって需要の低下が懸念されるようになり、平成19年12月に『UR賃貸住宅ストック再生・再編方針』が公表。再編への取り組みがスタート。

以降、地方公共団体との連携により、団地の建替え・リノベーションによる住宅ストック化を図り、賃貸住宅としての価値向上とコミュニティ形成のための住環境整備を進めています。

UR賃貸住宅のメリットは?

UR賃貸住宅と言えば、費用面での負担が少ないのが最大のメリットですが、それ以外にも入居時の安心や心理的な負担軽減に繋がる様々な措置が用意されています。

費用面でのメリット

UR賃貸住宅のメリットは、なんといっても入居にかかる初期費用が少ないこと。
礼金、仲介手数料、鍵の交換費用も不要で、火災保険への加入は任意です。
家賃10万円の部屋を借りる場合、民間の賃貸であれば礼金、仲介手数料、鍵交換費用、火災保険を合計すると25万円近くの費用がかかります。

そう考えると、民間の賃貸に比べてUR賃貸住宅は経済的負担が少なく、住み替えのハードルが一気に下がりますね。
ただし、敷金は家賃2ヶ月分必要です。

また、民間の賃貸住宅は基本的に2年更新で、その都度、更新料の支払いが発生します。
更新料は一般的に、家賃1ヶ月分+事務手数料ですが、UR賃貸住宅ではこの更新料も不要です。

契約・入退去におけるメリット

賃貸住宅の入居に際しては保証人が必須か、もしくは保証会社への加入を求められることが一般的です。
しかし、UR賃貸住宅は申込み時に本人確認書類を提出するだけで保証人が不要なため、保証人を用意できない場合でも安心して転居することができます。
もちろん、保証料も不要です。

また、賃貸住宅の退去時には、故意・過失による汚れや損壊の回復費用のみ借主が負担するのが前提ですが、日常使用による劣化と故意・過失による劣化に明確な線引きがされているわけではなく、トラブルも多いです。
UR賃貸住宅の場合、原状回復負担区分が明確に分けられているので、退去の際も安心ですね。

その他、自動更新で手続きの手間がないことも、長く住みたい人にとってはメリットの一つと言えるでしょう。

気になるUR賃貸住宅のデメリット

費用面での魅力が大きいUR賃貸住宅ですが、気になるのはデメリット。
見えてくるのは、国の政策に関わるUR賃貸住宅ならではのデメリットです。

戸数や立地が限られている

UR賃貸住宅は、民間の賃貸住宅に比べてそもそも戸数が少ないです。
UR賃貸住宅の前身である団地は、高度成長に伴い都市部へ人口が流入したことにより建設されたものだと冒頭でお伝えしました。
つまり、UR賃貸住宅は元々都市部を中心に建設されたものであり、当然ながら地方の物件は少なく、エリアによっては存在しない場合もあります。
比較的物件の集中している東京都内においても、例えば2019年4月現在で都心の空室はごくわずか。
選択肢が少ないため、立地のこだわりが強い場合は満足いく物件に出会えない可能性が高いです。

リニューアル内容に差がある

UR賃貸住宅はリニューアルされて一見綺麗に見えますが、実際には築40年を超える物件が多いです。こまめに修繕・工事が行われていても、築古物件ということに変わりはありません。

内覧の際には、エントランスやベランダなどの共用部分に問題がないか、設備は整っているかなど、注意深くチェックする必要があります。

リニューアル内容も、内装と設備だけ交換したもの、大掛かりなリノベーションを施したもの、無印良品・イケアとのコラボやタワーマンションで団地のイメージを刷新したものと、様々。
魅力的な物件ほど競争率も高いので、お目当てのUR賃貸住宅への入居は容易ではありません。

審査やスケジュールが厳しい

UR賃貸住宅の入居には審査があり、収入要件を始めとした入居条件を満たしていることが前提です。

また、申し込みが先着順で条件の良い物件はすぐに埋まってしまうため、ホームページを頻繁にチェックする、営業センターにこまめに問い合わせするなどしておかないと、なかなか希望に合った部屋を借りることができません。

内覧は基本的に1回だけで、仮申込みから1週間以内に内覧。内覧期間の最終日の翌日から1週間以内に本申込みとスケジュールが慌ただしいのも、じっくり比較検討したい人にとってはマイナス要因ですね。

UR賃貸の入居条件・審査内容とは

一般の賃貸物件と異なる数々の特徴を持つUR賃貸住宅は入居条件・審査内容も一般の賃貸物件とは異なります。
UR賃貸住宅では定められた5つの条件を全てクリアしなければ入居することはできず、条件を1つでも満たしていない場合は入居ができません。

入居条件1:申込者本人または入居世帯の平均月収が基準額以上であること

単身者は契約者本人、複数人で入居する場合は入居世帯全員の過去12ヶ月の平均月収がUR賃貸住宅が定める基準額を上回っている必要があります。

●基準額 単身者で申し込み

家賃額 基準月収額
62,500円未満 家賃額の4倍(※)
62,500円以上 20万円未満 25万円(固定額)
20万円以上 40万円(固定額)

※(例)家賃額5万円の住戸の基準月収額は家賃額の4倍の20万円です。

●基準額 世帯で申し込み

家賃額 基準月収額
82,500円未満 家賃額の4倍(※)
82,500円以上 20万円未満 33万円(固定額)
20万円以上 40万円(固定額)

※(例)家賃額6万円の住戸の基準月収額は家賃額の4倍の24万円です。

平均月収額が基準月収額に満たない場合は、家賃等の一時払い制度や貯蓄基準制度を利用するか、一定の条件を満たす人は収入基準の特例を受けることができることもあります。

入居条件2:日本籍もしくは永住権を持つ外国人で、自ら居住する人

「自ら居住」することができない単身赴任世帯について、留守家族のために申込みをする場合は、赴任期間中居住できなくても、認められるケースがあります。

入居条件3:単身者や同居している親族や同居予定の親族がいる人

親族とは、配偶者(事実上婚姻関係と同様の事情にある方および6か月以内に結婚する婚約者を含む)や、6親等内の血族、3親等内の姻族をいいます。
また、常時介護が必要とする方の「単身入居」については、介護を行う親族の同居が必要となりますが、常時介護が必要な障がい者のためのサービスを利用するなど、必要な介護を受ける場合は単身入居が可能な場合もあります。

申込者本人が未成年者で未婚の場合は親権者の同意書、被保佐人または被補助人の場合は保佐人又は補助人の同意書が必要となります。

入居条件4:入居予定日から1ヶ月以内に入居でき、円滑な共同生活を営める人

申込者本人を含めた同居世帯全員が、URが定める入居開始可能日から1か月以内に入居でき、物件内で円満な共同生活を営むことができる人が条件となります。

入居条件5:申込者本人を含めた同居世帯全員が暴力団員などではないこと

この中で収入要件が特に厳しい条件となっていますがUR賃貸住宅では保証人が必要ないので、これは仕方ない条件だと思います。

UR賃貸住宅のデメリットを知った上で判断しよう

メリットとして挙げた点以外にも、多世代交流を育むためのコミュニティ拠点となっているなど、特にファミリー層にとって魅力の多いのがUR賃貸住宅です。

デメリットもしっかりと把握した上で、検討してみてはいかがでしょうか。

オウチーノニュース編集部

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