「抵当権」とは?抵当物件のリスクと抵当権を抹消する方法

「抵当権」とは?抵当物件のリスクと抵当権を抹消する方法

こんにちは、オウチーノニュース編集部です。
「購入しようと思った不動産に抵当権がついていた」なんとなく不安になりますよね。
通常は抵当権を抹消してから売買取引を行いますが、個人間での現金取引の場合は抵当権が付いたままになってしまうことも。
そんなときのために、抵当権の意味、リスク、抵当権抹消の手続きなどについて説明します。

抵当権とは?

抵当権とは、金融機関から住宅ローンの借り入れなどを行う際に、万が一、ローンの返済ができなくなったときのため、金融機関や保証会社が抵当権者となって不動産を担保に取る権利のことを言います。

抵当権は、物件の登記簿の乙区欄に設定されます。
抵当権が設定されても、債務者(お金を借り入れた本人)は担保となった不動産を明け渡す必要はなく、これまで通り使用し続けることが可能です。
そして、抵当権者は債務者が占有する不動産に対し、他の債権者に先立って債務の弁済を受ける権利を有します。

もし、債務者の支払いが滞納した場合は、抵当権者は担保のついた不動産を競売にかけるなどして、その売買代金から弁済を受けることになります。
このような抵当権が設定された不動産のことを「抵当物件」と言います。

抵当権と根抵当権の違いは?

抵当権は、土地に抵当権を設定してお金を借り、返済すれば抵当権は消滅します。
それに対して根抵当権は、一度その権利を設定したら、担保価値をもとに算出した極度額(貸し出せる上限額)の範囲内で何度でもお金の貸し借りができますし、当事者の合意がない限り、根抵当権は消滅しません。

根抵当権は、企業が融資を受けたり、企業が所有する不動産に設定したりするケースが多いため、一般消費者が利用するケースはそれほど多くありません。

抵当権と不動産の取引

購入しようと思っていた不動産に抵当権が付いていた。抵当権付きの物件でも売買は可能なのでしょうか? 抵当物件を購入する際のリスクと併せて説明します。

抵当物件は売買できるのか?

抵当権が設定されても、債務者は担保となった不動産をこれまで通り使用し続けることはできます。 不動産を占有しているのはあくまでも債務者ですので、抵当権が設定されていたとしても、その不動産を賃借する、売買するなどの行為には何の問題もありません。
ただし、そのような抵当権が付いたままの物件を購入する場合、買主は注意が必要です。
まず、住宅ローンの審査を通らない可能性があります。
ほかにも、抵当権が抹消されていない不動産には以下のようなリスクが伴います。

抵当物件売買のリスク

抵当権が付いた不動産を購入する際、最も問題となりやすいのは、売主にローンの残債があり、その返済が滞っている場合です。
一般的に滞納が半年間も続けば抵当権が実行され、競売の手続きに入ります。
競売とは、滞納した住宅ローンを代位弁済した保証会社が抵当権をもとに裁判所に申し立てをし、強制的に不動産を売却することです。

つまり、この場合、買主は購入するはずの不動産を手に入れられない事態に陥るばかりか、すでに購入してしまった不動産に対して抵当権が実行され、所有権を失ってしまうリスクも負っているということです。
そのため、不動産売買においては売買代金の決済・引き渡しに先立って、抵当権を抹消しておくことが一般的です。

抵当物件購入の問題に対する対処法とは?

抵当物件のリスクを把握した上で、それでも事情により抵当物件を購入することもあるでしょう。
ここからは抵当物件を購入する際の対処法、抵当権の抹消方法についてお伝えします。

抵当権を抹消する方法

最も手っ取り早いのは、売主に手持ち資金で残債を全額返済してもらい、取引に先立って抵当権を抹消してもらいます。そのうえで、買主がその不動産を購入する方法です。  

残債を全額返済するだけの資金がない場合は、買主が支払う不動産の売買代金で売主の残債を返済してもらい、抵当権を抹消します。抵当権の抹消手続きの完了を確認後、売主から買主へ不動産の所有権移転登記を行います。
この一連の手続きは、買主のリスクを避けるためにもすべて同じ日に行います。これを「同時末梢」と言います。

買主からの売買代金を充てても売主の残債が残る場合には、売主が手持ち資金を充てて不足分に充てるか、別の物件に担保を設定することで金融機関の了解を得る場合もあります。

抵当権に伴う様々なトラブル

ここで注意が必要なのは、抵当権は「自動的には抹消されない」ということ。ローンを完済した後、抵当権抹消の登記をして初めて抵当権は抹消されます。
しかし、実際にはローンを完済したにも関わらず、登記の手続きをしていなかったために抵当権が残っているというケースも決して少なくありません。

すでに抵当権としての効力は失っているため、所有権を失うようなリスクはありませんが、抵当権が残っている限り、必ずいつか問題は発生します。
例えば、不動産を売却するとき。抵当権を抹消してからでないと売却できません。
そして、建物のリフォームを行うなど新たに住宅ローンを借り入れるとき。抵当権が付いたままでは審査に通らない可能性が高いです。
また、相続の際にも当然、抵当権は抹消しておく必要があります。
相続を伴う場合、抵当権抹消は後延ばしにすればするほど手間も時間も要しますので、早めの対応が必要です。

不安なときは宅建業者に相談しよう

宅建業者を介さずに売主と買主が個人間で直接取引をする場合、抵当権が残ったまま取引が進められる危険性が、非常に高いです。
その点、宅建業者を介した取引は、抵当物件であっても大きなトラブルに発展することはないと考えてよいでしょう。
登記の調査等も仲介業者が行いますし、抵当権の抹消が可能かどうか金融機関にも事前確認を行います。

売買契約締結後の同時末梢となる場合には、特約条項として抵当権が抹消できなかった場合には契約解除ができる旨を定めておくことも可能です。
購入物件に抵当権が付いていた、もしくは抵当権が付いているのではないかと不安を感じた時は、宅建業者に相談してみましょう。
 

オウチーノニュース編集部

この記事に関するキーワード

連載記事

カテゴリから記事を探す

不動産サービス