【家を相続】実家の相続「住むVS売却」で知っておくべき注意点とは

【家を相続】実家の相続「住むVS売却」で知っておくべき注意点とは

こんにちは、オウチーノニュース編集部です。

親が高齢になると、実家の取り扱いについて頭を悩ませる人も多いものです。

亡くなった後だけでなく、親の介護が発生したときや施設で生活することになったときも、実家をどうするのか考えるタイミングでもあります。

相続を見据えて、実家を引き継ぎ住むのか、売却するのか。実家を相続するときに、知っておきたい注意点を解説します。

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相続で引継ぎ、実家に住む場合の注意点

相続で実家を引き継ぎ、住むことを選択した場合の注意点は、二つあります。
一つ目は建物の老朽化、二つ目は実家の相続対策です。

実家に住む場合の注意点1:建物の老朽化

親の家であれば、築30年や築40年、もしくはそれ以上の時が経過していることも多いものです。

どんなに堅固につくられた家であっても、長い年月の間には雨や湿気などにより痛んでいる箇所がある場合も少なくありません。
昔の耐震基準で建てられた家では耐震性も懸念されます。

また、キッチンやお風呂、トイレなどの主な住宅設備は30年経てば大半のものが更新時期をむかえます。

そのため、住む場合にはリフォームやリノベーションが大掛かりになることを覚悟しておく必要があります。同時に、親の家の持ち物をどのように処分するのかで、トラブルになるケースもあります。

実家に住む場合の注意点2:実家の相続対策

二つ目の問題は、実家の相続です。相続人が一人であれば問題は起こりにくいものですが、兄弟姉妹が複数ある場合、相続財産として分けられるものが他にない場合など、誰が実家を受け継ぐかで意見が分かれてしまい、相続手続きが進まないことがままあります。

法定相続人として、相続の権利のある人であれば、財産をもらいうける権利があるため、平等に分割して欲しいと主張することも少なくありません。

実家の資産価値が高いケースや、他に金融資産などの相続財産が少ないケースでは、平等に配分することが難しい場合があります。

そうした場合には「代償分割」といい、実家を相続した相続人が他の相続人に金銭などを与える方法で、平等に分割することができます。

実家を相続する人が他の相続人に支払う代償交付金は、あらかじめ生命保険を活用して準備することもできます。相続人が何人であるかは、あらかじめわかることですから、円滑な相続を考えるならば、早くから家族で話し合い、対策を講じることが大切です。

相続発生後、実家を売却する場合の注意点

では相続発生後、実家は売却する場合の注意点はどうでしょうか。注意点は二つ。
一つ目は売却方法、二つ目は、売却のタイミングです。

実家を売却する場合の注意点1:売却方法

不動産の売却では、老朽化が進んでいる古い実家の場合には、解体費がかかるため、家があることで売却物件としての評価が低くなる場合があります。

まだ建物が使える場合には、リフォームをしてから売った方が高く売れるかもしれない、と考えるかもしれません。

しかし複数の相続人で売却益を分配する場合には、売却にかかる経費はトラブルの原因となることもあるため慎重に検討する必要があります。

また、誰も住んでいないままの状態が続き、ガラスが割れたままになっていたり、衛生面、安全面で周囲の人を脅かす危険な状態であると行政が判断した空き家は、「特定空き家」に指定され、罰則を受ける場合がありますので注意が必要です。

一方で、売却しやすい様に先に建物を取り壊してしまうと、更地となり固定資産税が6倍になります。また、相続税の小規模宅地の特例が利用できなくなってしまう点にも気を付ける必要があります。

参考:国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」

実家を売却する場合の注意点2:売却のタイミング

二つ目の注意点は、売却のタイミングです。円満に実家を単独で相続したものの、当面のところ誰も住む予定はない、しかし売却までは決めかねているなどの場合も注意が必要です。

相続した空き家の売却時には、譲渡所得から最高3000万円控除できる特例があります。

適用にはいくつかの要件があり、相続のあった日から3年後の年末までの間に売却したことや、相続してから売却するまで、賃貸に出したり、相続人が住んだりしていないことなどが定められています。

参考:国税庁「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

特に売却益があり譲渡所得が大きくなりそうな実家の場合には、特例の適用期間内に売却するのか、活用するのか早めに方向性を決めておくことが得策といえそうです。

実家を引き継ぎ住む場合も、売却する場合も、相続が発生してから考えはじめるのでは遅い場合もあります。

また、我が家は兄弟仲が良いから大丈夫と考えていた場合でも「いざ相続が発生し話合いとなったら、大揉めで大変だった」という話は、残念ながらもとてもよく耳にするものです。

親の家の相続がある場合には、早めに家族で話し合いをする、家を売却した場合の評価額を調べてみるなどの準備をしておきましょう。

相続の流れ

ここからは相続に関する基本的な事項を説明します。相続全体の流れや相続に関する決まり、手続きをする上で重要な言葉などに触れていきます。

まず、被相続人の死亡から相続人等がやるべきことを時系列で整理しましょう。

被相続人の死亡

相続の承認と放棄(相続開始があったことを知った日から3ヵ月以内)

準確定申告(相続開始があったことを知った日から4ヵ月以内)

相続税の申告(相続開始があったことを知った日から10ヵ月以内)

「被相続人の死亡」時に相続人等が行うのは死亡届けの提出です。死亡から7日以内に病院の診断書等を持って市区町村へ提出します。

「相続の承認と放棄」は相続を限定承認するか相続の放棄をする場合のリミットです。どちらも申し出は家庭裁判所へ行います。必要書類は、申述書、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、被相続人の住民票除票です。限定承認の場合はこれに法定相続人全員の戸籍謄本が、相続放棄の場合は申述人の戸籍謄本がそれぞれ別に必要になります。

「準確定申告」とは被相続人が死亡した年の所得ならびに所得税額を計算し、その申告と納税を被相続人の住所地を所轄する税務署へ行うことです。通常の確定申告期日(所得があった年の翌年の2月16日から3月15日)と異なる点に注意が必要です。必要書類は確定申告書、確定申告書の附票のほか、必要に応じて給与または年金の源泉徴収票、生命保険等の控除証明書、医療費控除用の領収書などを添付します。還付金があり、そのお金を代表相続人が受け取るなら、他の相続人からの委任状も必要になります。

「相続税の申告」は遺産分割協議が整っていても、いなくてもこの期限までに被相続人の住所地を所轄する税務署で手続きをしなければなりません。仮に整っていない場合は法定相続分で相続があったものとみなして申告します。税の納付も申告時と同タイミングに行うのが原則ですが、延納や物納という方法も認められています。相続税の申告に必要な書類は被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、相続人全員の印鑑証明書、遺言書または遺産分割協議書の写しです。相続時精算課税適用者がいる場合や各種特例を受ける場合は、それぞれで必要となる書類を別に用意します。

法定相続人と相続分について

民法では、相続人の範囲とその人の相続分を定めています。遺言があれば相続の範囲はこの限りではありませんが、遺言がなく相続人が複数いる場合などはこの定めが目安となるため、非常に重要です。

相続人の範囲

死亡した人の配偶者は常に相続人になります。配偶者以外の人は、次の順序で配偶者と共に相続人になります(分かりやすさを優先させるため説明を簡略化しています)

・第1順位
死亡した人の子ども。

・第2順位
死亡した人の直系の父母。

・第3順位
死亡した人の兄弟姉妹。

先行する順位の人がいる場合は、その後の順位の人は相続人にはなれません。たとえば死亡した人に子どもがいればその時点で死亡した人の直系の父母や兄弟姉妹は法定相続人ではなくなります。

法定相続分

各相続人が遺産を相続するときの割合です。配偶者以外の法定相続人が誰になるかでその割合が変わります。

・配偶者+子ども
配偶者1/2、子ども1/2

・配偶者+父母
配偶者2/3、父母1/3

・配偶者+兄弟姉妹
配偶者3/4、兄弟姉妹1/4

子ども、父母、兄弟姉妹は全員での比率です。たとえば子どもが2人いるなら1/2をさらにふたりで分けるため、ひとりあたりは1/4の計算になります。

遺言書の扱いについて

被相続人が生前に相続について自らの意思を表示することを遺言と言います。遺言の内容を記す遺言書には3つの種類があります。

自筆証書遺言

遺言者が遺言の全文、日付、氏名を自分で書き、押印したもの。パソコン等での作成は認められません。証人は不要ですが、家庭裁判所が遺言書の内容を確認する検認が必要です。

公正証書遺言

遺言者が口述し、その内容を公証人が筆記したもの。原本は公証役場に保管されます。証人が2人以上必要です。検認は不要です。

秘密証書遺言

遺言者が遺言書に署名、押印し封印したもの。日付等は公証人が記入します。遺言の内容は秘密にされます。2人以上の証人と、家庭裁判所による検認が必要です。

遺言書がある場合、相続の仕方は原則その遺言に準ずる必要があります。一方で、遺言書が用意されていないときや、遺言書に記載されていない財産が発覚することもあります。その場合は相続人全員の協議によって遺産を分割する方法が取られます。これを遺産分割と言います。遺産分割時は協議で合意した内容をまとめた遺産分割協議書を作成します。

協議で相続が成立しないときは、家庭裁判所が調停する調停分割、それでもまとまらないときは、家庭裁判所の審判による審判分割によって相続財産は分割されます。

相続税の計算方法について

相続税は何段階かのステップを経て税額が決まります。また特例等もいくつかあるため、税金が発生しないケースも少なくありません。

相続税計算の流れ

1. 各人の課税価格を算出する
各相続人が得た相続財産から控除できる費用を除き、課税価格を算出します。課税価格から控除できる費用とは相続人が負担した葬式費用や借入金などです。

2.相続税の総額を計算する
1で算出した各人の課税総額をいったん合計します。この合計額から遺産にかかる基礎控除分を除外します。相続の基礎控除は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」です。仮に法定相続人が妻と子どもふたりなら、3,000万円+600万円×2=4,800万円が基礎控除額となります。

基礎控除分を除いたものを課税遺産総額と言います。これを各相続人の法定相続分に按分し、それぞれに相続税率をかけて税額を算出します。

税額計算に使われる速算表は次のとおりです。

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10% -
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

各人の税額を「取得金額×税率-控除額」で算出した後、その額を合わせて相続税の総額を決めます。

3. 各人の納付額を計算する
2で算出した相続税の総額を実際の相続割合に応じて按分します。これでそれぞれの相続人が負担する税額が決まります。ただし、これがそのまま納付額になる訳ではありません。各人に適用される税額控除を除外できるからです。税額控除には次のようなものがあります。

  • 贈与税額控除

生前贈与加算の対象となった人が贈与税を課されている場合はその額を相続税額から控除できます。

  • 配偶者の税額軽減

配偶者には特別な税額軽減措置が用意されています。この軽減措置を利用すれば、配偶者の取得した財産が1億6,000万円または法定相続分相当額以下の場合には相続税がかからなくなります。

  • 未成年者控除

相続人が未成年者であるときは、「(20歳-相続開始時の年齢)×10万円」が控除額となります。

  • 障がい者控除

相続人が障がい者であるときは、「85歳-相続開始時の年齢)×10万円」が控除額となります。

このような税額控除があるため、実際に相続税の支払いが発生するケースはそれほど多くはなくなります。

相続財産の評価

相続税の計算の流れを説明しましたが、ここでその計算の冒頭に戻って、そもそも「相続財産」の価値(金額)をどのように決める(評価)するのかを考えてみましょう。

相続財産が現金だけであれば、現金=価値となるため評価は簡単ですが、実際に相続の対象となる財産は家や車、絵画、株券など多様で、見たり数を数えたりするだけでは価値(金額)が分からないものがほとんどです。

このような財産をどうやって評価するのでしょうか。そのケースタディとして、不動産(実家)を相続した場合で考えてみます。

家の評価は土地と建物に分けて行います。土地の評価の仕方から説明しましょう。

相続における土地の評価は「路線価」を使って行います(市街地にある住宅用宅地の場合)。路線価とは道路ごとに付与されている評価額のことで、1平米あたりの価額が設定されています。それぞれの土地は、その土地が面している道路の路線価×面積によって計算します。路線価は通常の土地取引価格の目安である公示価格の8割程度になります。また、土地もその形が変形していたり、奥行の長い土地だったりする場合は補正率をかけるなどして、実情にあった評価になるようにしています。

通常、家を相続するときの土地は「小規模宅地等の評価減の特例」を利用することで上記の評価額を減らすことができます。たとえば330平米までの居住用の宅地で、相被続人と住んでいた親族がその土地を相続する場合などは評価額が80%減額されます。こうすることで、元々の所有者が亡くなっても、相続人が引き続きその家に住み続けやすいようにしているのです。

「小規模宅地等の評価減の特例」は相続人が被相続人とどういう関係にあるかで、適用の条件が変わります。自分に該当するケースでの条件を確認するようにしましょう。

建物の評価は、土地に比べると簡単です。居住用に使用していた実家であれば「固定資産税評価額×1.0」が相続時の評価額になります。固定資産税評価額は自治体から毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に記載があるので、そちらを確認しましょう。

なお、2020年4月1日以降に発生した相続からは新たに「配偶者居住権」という権利が認められるようになりました。これは夫婦のどちらが亡くなった場合に、残された配偶者が、亡くなった人が所有していた建物に、亡くなるまで(または一定の期間)無償で居住できる権利です。

相続した不動産の税金について

不動産を相続した後の税金について考えてみましょう。

通常、不動産を取得すると不動産取得税(「固定資産税評価額×3%(特例)」が発生します。しかし、相続によって取得した不動産の場合は、この税金はかかりません。

相続による取得でも登録免許税はかかります。これは所有権を亡くなった人から相続人へと変更するもので、所有権移転登記と言います。相続による場合は「固定資産税評価額×0.4%」で税額を計算します。

不動産は取得時だけでなく、所有期間中に発生する税金もあります。固定資産税と都市計画税です。このふたつの税金がいくらになるかは、前年の固定資産税の納税通知書を確認しましょう。どちらも評価替えは3年に1度なので、前年とそのまま同じ金額になるケースがあります。評価替えの年に当たったとしても前年度分の税額が分かれば目安になります。

記事のおさらい!よくある質問

相続した実家に住めたらラッキー?

自身で購入せずに家を手に入れられるのでラッキーと考えることもできますが、注意点もあります。とくに老朽化が進んでいる建物では、住み心地や耐震性など不具合や懸念点をひとつひとつ解消していかなければなりません。

相続した実家の売却方法は?

建物の状況や市場でのニーズなどによって売り方などを考えなければなりません。またひとりで相続したか、複数人で相続するかでも対応は変わります。リフォームをしたり、建物を壊して更地にするといった売却前の先行投資はくれぐれも注意のうえ行いましょう。

相続した実家を売るタイミングは?

相続した実家が空き家だった場合は、譲渡所得が3,000万円控除できる特例があります。この特例は相続後3年後の年末までに売却することが条件になっています。期限を過ぎないように注意しましょう。

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オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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