土地の名義変更は自分でできる?費用・相続税から必要書類まで、すべて教えます

土地の名義変更は自分でできる?費用・相続税から必要書類まで、すべて教えます

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こんにちは、オウチーノニュース編集部です。

土地の所有者名義を変更するのは、一般的には相続贈与財産分与売買のいずれかを行うときが多いでしょう。原則は新旧の名義人が共同して手続きを行うことになります。たとえ家族であっても、勝手に第三者が名義変更することはできません。一方で相続の場合、被相続人(亡くなった名義人)自身は手続きを行えないので残った相続人が単独で名義変更を行うことになります。

それぞれのケースで手続きの仕方や、税金のかかり方なども変わってきますので、ケースバイケースでの対応が必要です。

土地の名義変更はどのような時に必要か

土地の名義変更が必要なケースには、以下の4つのパターンがあります。

(1)相続

土地の所有者が死亡して相続が発生した場合、その相続人が名義変更の手続きを行います。相続税の申告手続きには期限があります(被相続人の死亡を知った次の日の翌日から10カ月以内)が、登記手続きに関して現在の法律では、相続に伴う土地の名義変更はいつまでにしなければならないというルールがありません。 (2024年に義務化予定)

関連記事:相続登記の義務化、改正の内容は?

そのため名義変更をしないままのケースもありますが、これは後々に土地を活用しようと思ったときや、再度相続が発生した場合には、相続人が増えていきますから、疎遠になっている相続人やほとんど会ったことのない相続人が関与してくることになり、もはや話し合いで誰の名義にするかという機会をたやすくは持てないことにもなりかねません。そうなれば、権利関係が複雑になるので避けるべきです。相続に伴う名義変更は、相続が発生するごとに、相続人間で話し合い(遺産分割協議)をし、話し合い(遺産分割協議)がまとまったら、あまり間を置かずに登記申請を進めていきましょう。

名義変更登記に必要な「遺産分割協議書」は相続の手続きをスムーズに完了させるためにとても重要な書類です。相続人が配偶者や子どもに限定されず、第2順位の直系尊属(親)や第3順位の兄弟が相続人となる場合はその法定相続分がどれくらいになるのかなど、財産の分け方が複雑になってきます。相続人が多いほど話し合いや書類のやり取りが煩雑になるのが相続です。

(2)贈与

生前贈与などによって土地を譲り受けた場合にも、名義変更が必要となります。この場合は土地を譲る側・譲り受ける側が共同で手続きを行いますが、個人からもらった財産は贈与税の対象となるので注意が必要です。

(3)財産分与

夫婦の離婚により財産分与が発生すると、夫名義の土地を妻名義に変更する、共有名義の土地の妻の持ち分を夫名義に変更するなどの手続きを行う必要が出てきます。この場合も、基本的には2人が共同で手続きを行います。

(4)売買

土地を売却した、もしくは購入した場合、売主から買主への名義変更の手続きを行います。 決済日当日に法務局へ申請しますが、この時も売主と買主が共同で手続きを行うのが基本となっています。

名義変更にかかる登録免許税

土地の名義変更には登録免許税の納税が必要になります。登録免許税は土地の【固定資産税評価額×税率】で計算します。税率は名義変更の理由によって異なり、また一部には軽減税率の適用もあります。

・名義変更の理由による税率の違い

理由 税率(軽減税率後)
相続 0.4%
贈与 2%
財産分与 2%
売買 1.5%

なお、売買で建物を一緒に購入する場合、それが居住用の家屋である場合は、一定の条件を満たした建物であれば、その建物にかかる登録免許税の税率は2%から0.3%に軽減されます。

相続による土地の名義変更にかかる費用と必要書類

相続による名義変更にかかる費用

土地の名義変更には、登録免許税や必要書類の取得にかかる費用の他、司法書士に依頼する場合はその報酬も支払う必要があります。

報酬は、通常の複雑でない相続による名義変更なら6万円から10万円程度です。平成13年に一律の報酬基準が撤廃されて、現在は各司法書士事務所単位で報酬規程を作成することになっていますから、ある程度の差が生じてきます。親族関係が複雑でなく、話し合いも簡単にできそうな状況であれば、相続による名義変更は司法書士などの専門家に依頼せず自分で行うことも可能ですが、作成内容に間違いがあった場合は、修正が必要になりますので十分注意が必要です。

相続による名義変更の必要書類

相続による名義変更に必要な書類は以下のとおりです。

■登記申請書
※代理人が手続きを行う場合は委任状も必要

■収入印紙
登録免許税は、収入印紙を貼付して収めることになっています。

■添付書類
・被相続人の出生~死亡までのすべての戸籍謄本
・除籍謄本
・原戸籍謄本
・被相続人の住民票の除票(または戸籍の附票)※登記簿上の住所とのつながりのわかるものが必要
・相続人全員の現在戸籍謄本
・相続人の住民票(不動産を取得する相続人のもの)
・固定資産評価証明書
・相続関係説明図(※)

※相続関係説明図は、かならず添付しなければならないものではなく、戸籍謄本等の証明書の原本を返してもらいたい場合には、すべてをコピーして「原本に相違ありません」といった奥書と署名捺印をしなければなりませんが、相続関係説明図を作成して添付すれば、それをする必要がなく返却してもらえます。枚数が多くて面倒な時には作成するのがよいでしょう。

上記に加えて、遺産分割の場合は、
・相続人の印鑑証明書(期限はありません。3か月以上経過していても問題ありません)
・遺産分割協議書(全員の署名及び実印での押印が必要です)

が必要であり、遺言による相続の場合は、
・遺言書
・検認調書(自筆証書遺言の場合)
※なお、遺言による相続登記をする場合は、戸籍等の公的書類は下記のとおり少なくなります。
・被相続人が亡くなったことがわかる戸籍謄本
・不動産を取得する相続人が被相続人より長生きしていることを証明できる戸籍謄本(被相続人の死亡以前に取得した戸籍謄本ではそれを証明できないので注意です)
・被相続人の住民票の除票(または戸籍の附票)※登記簿上の住所とのつながりのわかるもの
・不動産を取得する人の住民票

相続した土地を売却したときにかかる税金

相続した土地をすぐに売却するケースもあるでしょう。このとき売却によって得られた利益(譲渡所得)があるなら譲渡所得税を払う必要があります。

相続から3年10カ月以内の相続財産の売却であれば、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が利用できます。これは、譲渡所得を計算する際の取得費に相続税額のうち一定の計算した金額を加算できる特例です。譲渡所得を減らすことができるので、納める税金も減らすことができます。

ただし、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」との重複適用はできない点に注意が必要です。詳しくは、国税庁のサイトで対象となる条件を確認してください。

国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
国税庁「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」

贈与による名義変更の贈与税について

存命中の親名義の土地を子に無償で譲渡して名義変更登記をした場合、新たな名義人となった子は自由に土地を売却することができます。このように無償で譲渡する法律行為を「贈与」といいます。贈与は「あげます」「もらいます」という双方の意思表示の合致だけで成立します。

登記手続きとしては、親子で申請書を作成し、必要書類をそろえて法務局に出向いて申請するか、郵送で申請します。または、司法書士に依頼して必要な登記をすれば子の名義に変更することができます。「贈与」の場合には、冒頭でも述べたように贈与税の対象となります。

例えば、子が20歳以上で親から500万円の贈与を受けた場合、

500万円-基礎控除額110万円=390万円
390万円×税率15%-控除額10万円=48.5万円
参考:国税庁「贈与税の計算と税率(暦年課税)」

という計算になり、48万5千円の贈与税が発生します。

贈与税は相続税よりはるかに高く、税金の中でも税率はトップクラスですから、贈与により名義変更する際には慎重に検討しましょう。

また、登録免許税についても税率0.4%の相続に対し、贈与の場合は2%の税が課されます。売買した際の登録免許税のような軽減措置もありません。司法書士へ登記を依頼する場合の報酬はおおそそ5万円~8万円程度かかるのが一般的です。

加えて、子が土地を売却した場合は、利益に応じた譲渡所得税(所得税+住民税)も負担することになります。

一方、名義人である親自身が売却し、買主から受け取った売却代金を現金として子に贈与した場合には、親が利益に応じた譲渡所得税を、子は贈与金額に応じた贈与税を負担することになります。

どちらが得になるかは、土地の価値や売却額によってケースバイケースです。 家族間の贈与には、住宅取得、教育、結婚、子育て等、その目的によって一定の額が非課税となる制度もあるので、売却によって資金援助したい場合は、あらかじめ調べておきましょう。

土地の名義変更にかかる期間

相続による名義変更を例に、変更までに行う作業にかかる時間や、登記申請後に登記が完了するまでにどれくらいの期間がかかるか、確認しておきましょう。

前述の通り、土地の名義変更には多くの書類が必要になります。まずは役所で発行される住民票や戸籍謄本などを取得しましょう。近場の役所ですべて書類がそろう場合を除き、郵送で依頼する手間などを考えると、2週間~4週間くらいを考えておきましょう。

そして、集めた書類を元に申請書類を作成します。申請書のフォーマットは法務局のホームページからダウンロードできます。記載例もありますので、参照しながら自分で作成することもできます。

参考:不動産登記の申請書様式について

不動産の名義変更はその不動産を管轄する法務局で行います。自分で行う場合は、直接管轄法務局へ赴き申請するか、または郵送で申請します。登記申請をしてすぐに登記が完了する訳ではありません。1~2週間程度の審査期間を経て、問題がなければ名義変更登記が無事完了するという流れです。

審査にかかる期間は各管轄法務局の混雑具合などで異なります。インターネットで「法務局完了予定」などと検索すると公表されています。

東京法務局各庁別登記完了予定日」から不動産(権利)登記の列で日付を確認してください。

相続手続きが初めてで、戸籍謄本や不動産登記簿の見方がわからない人の場合は、書類の名前を言われても、それをどこでどのように用意したらいいのかが分かりません。また、申請書類も見本が公開されているとはいえ、その記入には手間がかかります。せっかく法務局へ出向いても書類の不備等があれば再度修正のために足を運ぶことになり時間も相当にかかります。スムーズに手続きを進めたいのであれば、司法書士へ依頼したほうが良いでしょう。また、相続では遺産分割協議書の作成等の段階でお世話になっている弁護士、司法書士がいることもあります。その場合は名義変更の件もあわせて相談すると良いかもしれません。

家族名義の土地を名義変更するには

本来、土地の名義変更登記申請は名義人本人が意思を持って行わなければいけません。 ただし、申請を代理人にゆだねることもできます。登記申請を業として代理できるのは、弁護士と司法書士に限られます。また、弁護士の場合は登記実務をしていない人の方が多いので、司法書士に依頼する方がスムーズにいきます。 そのほか、親の登記申請を子が代わりに行うなどのような場合には、業務として行っているわけではないため、代理申請は認められます。

このような代理人が名義変更登記の手続きを代理して行う場合は、本人からの委任状が必要です。

委任状を作成する場合には、署名は必ず直筆で行い、押印します。登記申請に印鑑証明書の添付を求められている登記の場合には委任状には実印で押印しなければなりません。

また、名義人が認知症や知的障害・精神障害などを患い、意思を決定する能力や判断能力に欠けると思われる場合には、家庭裁判所の成年後見人制度を利用します。
成年後見人は財産や契約に関するすべての法律行為に対して本人の代理権を与えられますので、本人を介護施設に入所させる費用を工面するために、所有している土地を売却してその費用に充てるといった場合もあります。

家族名義の土地を売却するときの注意点

家族であっても、自分の名義でない土地を勝手に売却などの処分をすることはできません。 したがって、何らかの事情で家族名義の土地を売却する必要が生じた場合にも、状況に応じて、代理人を立てる・成年後見人制度を利用するなどして手続きを行います。

代理人が手続きを行う場合

代理人として土地を売却するには、名義人に売却の意思があることを買主に証明するため、名義人が署名押印した委任状と印鑑証明を必要書類に添付して、売買契約を行うのが一般的です。 ただし、通常の売買取引には不動産仲介業者や司法書士が関与しますが、宅地建物取引士や司法書士は、たとえ代理人が契約や売却手続きをするような場合でも原則として本人に面談して、意思能力や売却意思の確認をしなければなりません。

当然ながら、代理人は委任状の内容にある法律行為の事務を行うだけであり、その土地に対して何らかの権利を得るわけではありませんので、代理人は受け取った売却代金は全て名義人のために使用することになります。

留意しておきたいのは、たとえ委任状があっても表面上は詐欺などの手口と見分けがつかないため、買主は名義人以外との契約にはきわめて慎重になります。万が一にも騙されることは避けたいので、念には念を入れて手続きが進められます。上述のとおり、このようなリスクを避けるためにも不動産取引には不動産仲介業者や司法書士に関与してもらい極力リスクをなくしてトラブルのない取引をする必要があります。

代理人が親子などの家族であっても無条件に委任状が信用されることはなく、家族関係が法的に確かであるか、戸籍謄本等の本人証明を求められることもあるでしょうし、改めて名義人本人に売却の意思があるのか確認したいと要望されることもあります。

買主の信用を得るためには、弁護士を代理人として立てるのも一案でしょう。

なお、登記を任される司法書士は、たとえ委任状があったとしても名義人本人と面談し、意思を確認してから登記申請を行う職責上の義務を負っています。

これは、取引や登記の公平性や確実性を担保するためで、仮に誰かが名義人本人を欺いて委任状を偽造し、土地を無断で売却しようとした場合など、この司法書士の意思確認が歯止め役となります。

代理人と買主の間で売買契約が成立していても名義人本人に売却の意思がない場合、本人が追認(後から認めること)しない限り売買契約は成立していないとみなされ、買主は契約を取り消すことができます。

成年後見人制度を利用する

成年後見人は、成年被後見人に代わって本人名義の土地を売却することも可能です。

ただし、成年後見人は被成年後見人(本人)の財産を管理する立場にあるため、不動産を売却した代金は本人の生活や医療費・介護費・施設への入居費など名義人のために使われることが前提でなければなりません。

同様に、成年被後見人の生活の拠点である居住用不動産を売却する場合には、別途、家庭裁判所の許可が必要となります。

成年後見人が被成年後見人の財産を無断で借用・流用・使用することは業務上横領罪という犯罪に問われることになります。虚偽の支出や過大な支出も同様です。
自身や親族等への贈与、施設等への寄付といった行為についても、被成年後見人の資産を減少させる行為であり、原則として認められていません。

成年後見人になれるのは、「親族」「弁護士」「司法書士」「社会福祉士」が選任されることが多く、家庭裁判所の判断で決定します。
親族を成年後見人としたい場合には、申立書に「成年後見人候補者」として親族の氏名を記載して提出することはできますが、家庭裁判所が必ずしも親族を選任するとは限らず、家族以外の者(弁護士、司法書士など)が選ばれても不服を申し立てることは許されていません。

このような仕組みになっているのは、自ら意思を示すことができなくなった本人を保護する目的からであり、名義人の不動産を売る目的で成年後見人になることは、不当に財産を手に入れたい場合と区別が付きにくく、家庭裁判所も慎重にならざるを得ないということです。

土地の名義変更には家族間でよく話し合おう

家族名義の土地の名義変更が必要となるのは、何かしらの目的や事情がある場合がほとんどです。
スムーズに手続きが進められるよう家族間でよく話し合い、必要に応じて代理人や成年後見人制度も利用してはいかがでしょうか。

記事のおさらい!よくある質問

土地の名義変更はいつ必要ですか?

「相続」「贈与」「財産分与」「売買」があったときに行います。対象の土地を管轄する法務局で手続きをします。それぞれのケースで必要な書類や手続きの仕方が変わるので注意しましょう。

名義変更にかかるお金を教えてください

費用がかかる項目は、登録免許税、必要書類の取得にかかる費用、司法書士に依頼する報酬などです。トータルでかかる費用の目安は、相続による名義変更なら10万円前後、贈与の場合は30万円程度になることが多いです。

親から子へ名義変更するときの注意点は?

親から子への名義変更は「贈与」とみなされ、贈与税の対象となります。贈与税の税率は税金の中でもトップクラスに高い設定がされています。また、登録免許税も軽減措置などがないため、費用が嵩んでしまいます。

家族名義の土地を売ることはできる?

家族名義の土地の名義変更の手続きを代理人でする必要がある場合とは、何かしらの目的や事情がある場合がほとんどです。スムーズに手続きが進められるよう家族間でよく話し合い、必要に応じて代理人や成年後見人制度も利用してはいかがでしょうか。

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オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士やフィナンシャルプランナーなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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