サブリース契約に潜むワナとは?契約前に確認すべき「免責期間」など5つの項目

サブリース契約に潜むワナとは?契約前に確認すべき「免責期間」など5つの項目

こんにちは、オウチーノニュース編集部です。

不動産投資に興味をお持ちの方は「サブリース契約」という言葉をよく耳にすると思います。
なんとなく知っているけれど、サブリース契約の実際のメリットやデメリットをきちんと理解していますか?

消費者庁のサイトの消費者被害防止に向けた注意喚起等に、2019年8月25日現在、「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!」という掲載がある通り、トラブルになっているケースも多いサブリース契約。

今回は、最低限知っておいてほしい、サブリース契約の基本とメリット・デメリットを紹介していきます。

サブリース契約(一括借り上げ管理契約)とは

サブリース契約とは、不動産管理会社が大家さんから物件を借り上げて、その管理会社が入居者と賃貸契約を直接結ぶ契約形式のことをいいます。

つまりサブリースとは「転貸借」のことをいい、「一括借り上げ」といわれたりもします。

この契約を結ぶことでオーナーさんはどのような利益を享受できるのでしょうか。サブリース契約のメリットをみていきましょう。

サブリース契約のメリットとは?

3つのメリット

1.管理業務は一括お任せ
サブリース会社と契約を結ぶことで、物件の管理・運営を一括して任せることができます。この場合、賃借人と直接賃貸契約を取り交わすこととなるサブリース会社が、その管理責任を当然に負います。

賃借人とのトラブルなど、管理責任においてはリスクが低い点はメリットといえるでしょう。

2.空室率・滞納リスクを回避できる
サブリース会社に運営を一任するわけなので、自己経営とは違って空室対策を考える必要がありません。また家賃滞納者への対応をすることもありません。

そのうえ、サブリース会社から定額の賃料収益を得ることができるのです。この点がサブリース契約の最大のメリットともいえるでしょう。

3.確定申告が簡素化
特筆する事項ではありませんが、一応記すとなると収支管理の手間が省けるのもメリットといえます。しかしこれが自己経営ですと、入居者からバラバラに入る家賃や入退去のたびに発生する費用を毎回計上する必要があります。

また物件数によっては税理士などの専門家に依頼する必要も出てきます。費用も手間もかかるわけですね。 サブリース会社にすべてを任せておけば、これらの費用や手間はかからないといえるでしょう。

メリットだけをみればもちろんいい点ばかりですが、焦らずデメリットもみていきましょう。

3つのデメリット

1.家賃収入が最大化できない
サブリース会社に入居者管理や滞納リスクの管理などを一括してお願いするので、経営自体に頭を抱えることはなく、その上一定の家賃収入が入ってくると説明してきました。しかしこれは家賃収入を最大化できないことを意味します。

なぜならサブリース会社は賃借人から得る家賃の一定割合を収益として差し引き、残りをオーナーにリース料として渡しているからです。空室率を下げる(物件を運営する)ためには、家賃を引き下げるのが上策です。

サブリース会社はどんな状況でも家賃の一定割合を引きます。もうお分かりですよね。「自己経営ならもっと家賃を高く設定して、家賃収益を確保できたのに……」といったケースも考えられるということです。

2.サブリース会社が倒産!?
仮にサブリース会社が倒産してしまった場合、賃借人との契約はどうなるのでしょうか。この場合、一般的にはオーナーがサブリース会社と賃借人との契約を引き継ぎます。

しかし不動産経営に自信がないから専門業者であるサブリース会社に任せたわけです。もしサブリース会社が倒産してしまったら、相当なリスクを背負うことは必至です。

最近ではとあるサブリース会社が倒産した話題が後を絶ちません。現実に起こりうるわけです。

3.入居者を選べない
これはもういうまでもありませんね。入居者管理もサブリース会社に一任していますから、当然に入居者を選ぶことはできません。モラルのない人が入居する可能性などがあります。

サブリースを検討するなら「免責期間」は特に注意!

サブリースを検討する場合は、以下の5つの項目を確認するのが良いでしょう。

  • 契約期間
  • 契約賃料
  • 更新
  • 免責期間
  • 原状回復費用

この中でも特に注意したいのが免責期間です。

免責期間とは

入居者が退去した部屋に、新たな入居者が入るまでにはある程度の時間が必要です。そのため「一定期間はオーナーに賃料を支払わなくてもよい」といった取り決めのことを「免責期間」といいます。ここで思い出してほしいことがあります。

上述したメリットに「空室率リスクを回避できる」と書きましたが、そういうわけにもいかないケースがあるので、免責期間を把握しておく必要があります。

「家賃保証」に惑わされない判断を!

サブリース会社の広告で「家賃保証だから不動産経営ができる!」なんてうたい文句をよくみかけますが、注意が必要です。家賃の相場というのは、経済の動向でいかようにも変わります。

それにもかかわらず家賃を20年も30年も保証できるなんていうのはおかしな話なのです。

悪徳な業者は小さな文字で条項に「募集開始の数ヶ月は保証しない」といった文言を書いている場合があります。契約時は十分に注意して判断しましょう。

オウチーノニュース編集部

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