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知らないと大損!?マイホーム売却時の「3000万円特別控除」を徹底解説

知らないと大損!?マイホーム売却時の「3000万円特別控除」を徹底解説

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こんにちは、オウチーノニュース編集部です。

土地や建物を売却した代金は収入とみなされ、税金が発生します。
まともに支払うとかなりの金額になりますが、条件によっては特別控除を受けることも可能です。

ここでは、マイホームを売却した場合の「3,000万円の特別控除」の制度について説明します。

土地・建物を売却した際の譲渡所得について

土地や建物を売却(譲渡)したことで得る所得のことを「譲渡所得」といいます。譲渡所得に課される税金は分離課税なので、給与所得とは分けて計算します。

税金の計算の元となる課税譲渡所得金額は、以下のように算定されます。

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)

「譲渡価額」が売買代金。
「取得費」は売却した土地・建物を購入した際の代金や仲介手数料を合計したもの。
「譲渡費用」は仲介手数料や測量費・解体費など土地・建物を売却するに当たっての必要経費と認められるもので、所得税基本通達の第33条第7項においてその範囲が示されています。

「特別控除額」というのが、マイホームを売却した際に受けられる控除の金額ですが、これについては後ほど詳しく説明します。

税額は、上記の計算式で算出された課税譲渡所得金額に税率を掛けて計算しますが、税率は長期譲渡所得か短期譲渡所得かで異なります。

所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

売却した年の1月1日時点で物件の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。

3,000万円控除とは?

売却した建物が自身の居住用財産(マイホーム)だった場合、「特別控除額」として保有期間を問わず譲渡所得から最高3,000万円まで控除を受けることができます。
これが一般的に「3,000万円控除」といわれる特別控除の特例です。

3,000万円控除の算定例

12年前に3,500万円で購入した家を、2,800万円で売却するとします。
譲渡費用は仲介手数料他で100万円程度を見込み、取得費は減価償却した金額を用います。

譲渡価額2,800万円-(取得費1,200万円+譲渡費用100万円)-特別控除額3,000万円

この例で計算すると課税譲渡所得金額はマイナスですから、税金の支払いは発生しません。
しかし特別控除がなければ、以下の金額が発生します。

譲渡価額2,800万円-(取得費1,200万円+譲渡費用100万円)=1,500万円

税金 算出例
所得税 1,500万円×税率15%=225万円
復興特別所得税 225万円×2.1%=4万7,250円
住民税 課税譲渡所得金額1,500万円×税率5%=75万円
合計 304万7,250円

合計で304万7,250円の税金を支払う計算になります。3,000万円控除の節税効果は絶大ですね。

※復興特別所得税は、2037年まで所得税額に対し2.1%追加で課税されます。

3,000万円控除の適用要件

3,000万円控除の適用を受けるためには、売却する家が“居住用財産”であることが前提となります。

具体的には、自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること

空き家であっても、それ以前に居住していたのであれば問題はありません。その場合は空き家となった日から3年を経過する日が属する年の年末までに売却することが条件になります。災害によって滅失した家屋を売却するときも同様です。

また、家屋を取り壊して更地になっている土地に対してもこの特例は利用できますが、条件が少し厳しくなります。下記を満たすことが必要です。

  • 家屋を取り壊した日から1年以内に敷地の譲渡契約が締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の年末までに売ること
  • 家屋を取り壊してから譲渡契約締結の日まで、その敷地を他の用に供していないこと

共有のマイホームを売却したときの3,000万円控除

共有のマイホームを売った人の譲渡所得の計算は、共有者の所有権持分に応じて行います。そのうえで、この特例を受けることができる共有者一人につき最高3,000万円を譲渡所得から控除することができます。

また、家屋は共有でなく、敷地だけを共有としている場合は、家屋の所有者以外の人は原則としてこの特例を受けることはできません。

3,000万円控除が適用されない場合

次のような場合は適用が除外されますので、注意が必要です。

  • この特例を受けることだけを目的に入居した家屋
  • マイホーム新築中の仮住まいや、その他一時的な目的で入居した家屋
  • 別荘など趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

前年及び前々年にこの特例や以下に挙げる特例の適用を受けている場合も、適用を受けることができません。

  • マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用
  • マイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用
  • その家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用

住み替えのときは住宅ローン控除との選択制

3,000万円控除はマイホームを売却し、住宅ローンを借り入れて新居を購入する、いわゆる住み替えのケースでは、注意すべき点があります。新居で「住宅ローン控除」を使いたいなら、3,000万円控除の利用を控えなければならないのです。

これは新居の「住宅ローン控除」と旧居の「3,000万円控除」のどちらを利用したほうが得になるのか、事前に計算しておく必要があることを意味しています。

住宅ローン控除によってトータルで400万円の控除が見込まれるケースを例に考えてみましょう。税率は長期譲渡所得で計算します。

譲渡所得が1,970万円の場合、特例を利用しなければ譲渡所得にかかる税金は1,970万円×20.315%で4,002,055円です。住宅ローン控除によって還付される400万円よりも、多くの税金を払うことになるので、このケースでは「3,000万円控除」を利用して、譲渡所得をゼロにし、譲渡所得に関する税金を払わないほうが得です(ただし住宅ローン控除は利用できませんので、還付金もゼロです)。

反対に譲渡所得が1,960万円の場合であれば、税金は1,960万円×20.315%で3,981,740円で、住宅ローン控除の400万円よりも少なくなりますから、「3,000万円控除」を利用せず、新居の「住宅ローン控除」を利用したほうが計算上は得したことになります。

とは言え、住宅ローン控除の場合は10年間という長期にわたるものなので、予定通りに還付が得られるかどうかは分かりません。キャッシュフローの観点なども加味し、どちらを選択した方がよいのか、専門家の意見なども取り入れて判断するようにしましょう。

3,000万円控除の利用手続き

3,000万円控除の特例の適用を受けるためには、以下の書類を添えて確定申告を行います。

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】
  • 売却した居住用財産の所在地の市区町村長から交付を受けた 住民票(除票)の写し(売却した日から2か月を経過した日後に交付を受けたもの)

「10年超所有軽減税率の特例」との併用で更なる節税

「10年超所有軽減税率の特例」とは、自身の家を10年以上所有していた場合、長期譲渡所得の税額より低い税額で計算する軽減税率を適用できる(税金が安くなる)制度です。

3,000万円の特別控除の適用条件に加えて、売却した年の1月1日時点において、所有期間が10年を超えていること、前年、前々年にこの特例を受けていないことが必要です。

たとえば、上記条件を満たす居住用不動産の売却で譲渡価格2億円、取得費7,000万円、譲渡費用500万円だったとします。

譲渡価額2億円-(取得費7,000万円+譲渡費用500万円)-特別控除額3,000万円=譲渡所得9,500万円

この譲渡所得9,500万円に対して本来なら所得税15%、住民税5%が課税されますが、「10年超所有軽減税率の特例」を利用することで、次のように計算の仕方が変わります。

対象 所得税 住民税
6,000万円以下 10% 4%
6,000万円超 15% 5%

所得税の合計は6,000万円×10%+(9,500万円-6,000万円)×15%=1,125万円、住民税の合計は6,000万円×4%+(9,500万円-6,000万円)×5%=415万円となります。

この特例を3,000万円の特別控除と併用することで、更なる節税効果が期待できます。

相続した空き家を売った時の特例

マイホーム売却時の「3000万円特別控除」とは別に、相続や遺贈によって得た空き家を売却した場合にも、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」と言います。

特例の対象となる空き家の条件は次の3点です。

  • 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  • 区分所有建物登記がされている建物でないこと
  • 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

売却は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに行う必要があります。また、この特例の適用期間は令和5年12月31日までです。

マイホーム売却時の「3000万円特別控除」と「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」は同一年度の併用が可能ですが、2つの特例を合わせて3,000万円が控除限度額となります。この点も注意してください。

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オウチーノニュース編集部

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