レインズとは?不動産情報システムの仕組みについてわかりやすく解説!

レインズとは?不動産情報システムの仕組みについてわかりやすく解説!

こんにちは、オウチーノニュース編集部です。

レインズというシステムをご存じでしょうか? 不動産を売却した経験がある人であれば、知っている人も多いはずです。売却を依頼するときに交わす専属専任媒介契約の中では、レインズへの登録義務について説明をしています。

そのレインズは、不動産情報を広める役割を果たし、買主を苦労なく集め、早期に売買を成立できるものとして、現在の不動産取引には欠かせないものになっています。

この記事では、不動産会社が使うレインズとは何かについて、またレインズの役割やしくみについて解説します。

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不動産流通のネットワークシステム「レインズ」とは

レインズ(REINS)とは、「Real Estate Information Network System」の略称で、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産情報システムです。

レインズは、日本全国を4つのエリア(東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズ)に分け、土地・一戸建て・マンション・収益不動産の物件情報を提供しています。

レインズに登録することで、その地域内の物件情報を閲覧できることや、売却物件の情報をサイトに登録することで買主を苦労なく募ることが可能です。また、過去の地域内での成約事例なども閲覧でき、不動産の査定時の参考事例を集めるときにも使われます。

全国の4つのレインズ 対象エリア

レインズ 機構 都道府県
東日本 (公財)東日本不動産流通機構 北海道、青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県、福島県、茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、新潟県、山梨県、長野県
中部 (公社)中部圏不動産流通機構 富山県、石川県、福井県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県
近畿 (公社)近畿圏不動産流通機構 滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県
西日本 (公社)西日本不動産流通機構 鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県、徳島県、香川県、愛媛県、高知県、福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県

レインズの特徴とは

レインズにはさまざまな特徴がありますが、代表的なものは下記3つになります。各々を詳細に解説していきます。

・不動産会社しか利用できず一般公開していない
・現在市場に出ている不動産が分かる
・売却履歴の詳細が見られる

不動産会社しか利用できず一般公開はしていない

レインズは、不動産会社しか使えず一般人に公開はしておりません。

レインズの目的は、不動産の情報を不動産会社間で共有できることで取引を円滑に進めることと、消費者がどの不動産会社に行っても同じ情報を得られることにあります。

レインズができる前までは、不動産会社間で物件などの情報が共有されることはなく、消費者は多くの不動産会社を回り情報を得る必要がありました。レインズができたことで、取引に公平性が生まれ、消費者が希望する物件に巡り合える機会が多くなったのです。

レインズが一般公開していないのは、一部に個人情報を掲載しているためです。物件の情報や取引の情報は、基本的に守秘義務があるため、宅建免許のある不動産会社のみ取り扱えるとしています。

なお、基本的には不動産会社しかレインズを見ることはできませんが、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結んでいる売主であれば、売主専用の画面で登録情報の確認をするくことができます。

現在市場に出ている土地などの物件情報が分かる

レインズでは、エリア内で現在市場に出ている全ての不動産が閲覧できます。とある不動産会社に、土地の購入希望でお客様が来店した場合には、エリア内で現在売り出している物件を全て紹介できます。

なお、不動産会社が仕入れた物件情報は、レインズへの登録(専属専任媒介契約は契約から5日以内、専任媒介契約は7日以内に登録する義務がある。ただし、一般媒介契約では登録は任意となる)や登録証明書の発行が義務となっています。

つまり、不動産会社が物件情報をレインズに登録せずに物件を抱え込んでしまうことは、宅建業法上違反となること、売主の機会損失に繋がります。

売却履歴の詳細が見られる

レインズでは、他のポータルサイトでは見られない売却履歴の詳細がわかります。他のポータルサイトでは、売却金額、間取り、広さ、売買契約日などは掲載されているものの、詳細な住所やマンションであれば物件名は伏せられています。

よって、レインズ以外のポータルサイトで売却履歴を調べても、正確な相場観を掴むことは難しくなっています。一方、レインズでは詳細な住所や物件名が全て記載されているため、正確な相場観がわかります。

レインズの役割とは

不動産の業界全体的規模で情報を集約し、不動産取引の適性化・円滑化を目指して設立・拡大してきたレインズは、現在では不動産取引に欠かせない存在となっています。では、レインズには具体的にどのような役割があるのでしょうか。

・不動産情報の一元化で、より円滑でスピーディーに物件を探す
・豊富な取引事例より、適正価格がわかる
・より安全な取引をするため

不動産情報の一元化で、より円滑でスピーディに物件を探す

不動産売買では売主が不動産会社に売却活動を依頼する媒介契約では、宅地建物取引業法によって、レインズへの情報登録や登録証明書の発行が義務付けられています(専属専任媒介契約、専任媒介契約では登録が義務、一般媒介契約では登録は任意、賃貸は任意)。

物件情報はレインズに登録することにより、他の不動産会社に広く閲覧されます。土地やマンションの情報はインターネット上でも公開しておりますが、レインズは全ての情報を集約しているため、物件をラクに検索できます。

このように幅広く情報を広めることで、買主を効果的に探し出すことができ、より円滑でスピーディーに売買を進めることができます。

豊富な取引事例より、適正価格がわかる

物件が成立した場合、不動産業者は『登録番号、売買契約の年月日、取引価格』の項目をレインズに登録します。成約済みの物件情報をいつまでもレインズに掲載していては紛らわしいため、成約したら速やかに成約した旨をレインズに登録する義務があります。

これらは不動産の査定の参考として使われ、査定時に最もよく用いられる「取引事例比較法」となります。

取引事例比較法では、対象物件に類似した条件の物件の成約価格(実際に取引が成立した価格)を基にして不動産価格を求めます。不動産情報は、類似しているといっても、全く同じではないため、複数の取引事例と比較し、対象物件の特徴について補正を行い物件の適性価格を算出します。

例えば、JR池袋駅徒歩8分の物件の査定には、近隣での同じような広さの物件を事例として用い、築年数・向き・階数・角部屋か中部屋、など複数の評点で優劣を付け査定額を決定していきます。基本的に、事例物件より勝っていれば事例より良い評価(査定額高い)、事例物件より劣っていれば事例より低い評価(査定額低い)となります。

このようにレインズに蓄積された豊富な取引事例を検索・閲覧できることで、より適正な価格を知ることができます。

ひとつひとつの条件が異なり、同じものがない「不動産」。適性価格を知るために欠かせない取引事例データを蓄積し、安心な取引を推進する役割を担っています。

より安全な取引をするため

不動産の売却活動を依頼するときに交わす3種類の媒介契約のうち、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」では、依頼した不動産の売却活動が適性に行われているかを確認ができます。 物件情報をレインズへ登録することを義務付ける他、レインズの物件情報がどれだけ閲覧されたか、内見や問合せの有無などの業務処理状況について一定期間ごとに売主に報告することが定められています。

不動産は高額な取引であるため、不動産会社によりその取引に損得があってはなりません。不動産取引は一生に何度もあるようなことではないため、不動産会社任せにせず自らも取引に参加するような意気込みで挑み、安全な取引を実行できるように努めていきます。

不動産会社による囲い込み

一時期、不動産会社による「囲い込み」が問題となりました。

囲い込みとは、不動産会社が片手取引を嫌がり、他の不動産会社から物件の問い合わせが入っても紹介を断ってしまうというものです。

不動産会社の報酬は売主・買主から受領する仲介手数料となります。不動産会社が売主と買主の両方を紹介できれば双方から手数料が入る両手取引、片方のみであれば片手取引です。

売主の不動産会社は当然に報酬の多い両手取引を狙うため、買主を紹介する不動産会社を断ってしまうのが囲い込みとなります。

これによる一番の被害者は売主です。売却できる機会を失い、不動産会社の都合で取引を操作され、最悪安値で売却せざる得ないこともあります。

実際にレインズに掲載するも、このような囲い込みが横行していたため、現在レインズでは「公開中」「申込」(一般媒介の場合はなし)と物件の状況を公にしています。

レインズの問題点、今後の課題

不動産会社にとって便利なレインズですが、問題点や今後の課題があります。以下に、3つ紹介します。

・①一般媒介の場合レインズへの登録義務がない
・②情報が限られるケースがある
・③情報の即時性に欠ける

①一般媒介の場合レインズへの登録義務がない

1つ目は、一般媒介の場合にレインズへの登録義務はないことです。よって、実際には売却中であったとしてもレインズに載っていない物件があります。

また、レインズに敢えて載せないために、一般媒介を斡旋する不動産会社もあります。これは他の不動産会社からの紹介を受けにくくし、仲介手数料の両手取りを狙うためとなります。

②情報が限られるケースがある

2つ目は、情報が限られるケースがあることです。 レインズに載せるには数百に及ぶ入力項目があるにも関わらず、必須項目は「価格・専有面積・住所・間取り・取引形態」などの一部に限られることになります。

つまり、不動産会社によっては情報を制限し、他の不動産会社から紹介を受けにくくしているケースもあります。 ①と②は、不動産会社の都合で行われています。これにより売主は、正確な情報が公開されていない状態で売却活動、反響者や内見者減、売却期間の間延び、など総じて機会損失を被ります。

③情報の即時性に欠ける

最後にレインズへの登録は、専属専任媒介契約で5日以内、専任媒介契約で7日以内と情報の即時性に欠けます。ちなみにアメリカにも同様のシステム(MLS)がありますが、契約後24時間~48時間以内の登録が義務化されおり情報の即時性が保たれています。

レインズを一般人が見る方法

レインズに登録された物件情報は、個人情報への配慮から不動産会社のみが閲覧できるようになっています。

レインズを一般人が見る方法としては、「RMI(レインズ・マーケット・インフォメーション)」があります。一部の取引の成約情報について公開しています。

RMI(レインズ・マーケット・インフォメーション)は、誰でも無料で閲覧できるサイトです。成約時期と成約価格など過去の取引事例を検索し、閲覧できますが、一部の売買の成約情報のみとなっており、情報としては大まかなものとなっています。
※個人情報への配慮から、所在地詳細は掲載されていません。

不動産ジャパンとレインズの違い

不動産ジャパンとは、公益財団法人不動産流通推進センターが運営しているサイトです。賃貸物件や分譲物件の情報を検索できます。

不動産ジャパンは、不動産に関するお役立ち情報などは充実していますが、肝心の掲載物件数はレインズに比べて圧倒的に少なくなっています。
よって物件を調べるなら、不動産会社に出向き、レインズで調査してもらうのがよいでしょう。

レインズは不動産情報が最も集約されている

昨今は、さまざまなポータルサイトに物件情報を閲覧することができますが、いずれのサイトも全ての物件情報が掲載されている訳ではありません。多くのサイトでは一定の掲載料がかかるため、不動産業者が選定した一部の物件情報のみが掲載されています。不動産業者だけが閲覧できるレインズは、これらのポータルサイトと比べ、不動産情報が最も集約されているサイトであることは間違いありません。

売りたい人、貸したい人は、レインズに物件情報が登録されたかどうか、取引活動を依頼した不動産業者に登録証明書を発行してもらうなどして、登録されていることを必ず確認しましょう。また、成約事例を通じて適正価格を把握することは、スムーズな取引成立に欠かせません。

より安心で、納得できる取引ができる様に、上手に不動産業者とつきあい、情報を活用しましょう。

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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