ローン残債のあるマンションは売却できるの?

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こんにちは、オウチーノニュース編集部です。

転勤や家族の事情などで自宅の住み替えをしたいとき、マンションの住宅ローンの返済中でも、売却は可能なのでしょうか。

住宅ローンが完済するまでは、今のマンションに住み続けなければならないのでしょうか。また、住宅ローンの残高がある場合にも、売却を考えるケースが想定されます。

ローン返済中のマンションの売却が可能なケースについて、また売却にあたって注意するべき点などをみていきましょう。

1.ローン残債のあるマンションを売ろうと思ったらまずすること

ローン残債がある場合、マンションを売却する前に確認する事項があります。マンション売却の流れと併せて、知っておきましょう。

①ローンの残債を把握する

売却するマンションの査定を依頼する際にローンの残債額を聞かれるケースがあります。

まずは、売却予定のマンションのローン残債がいくらぐらいなのかを融資元の金融機関に問い合わせをするか、毎年送られてくる残高証明証などで確認しましょう。

金融機関によっては、インターネット上でローン残債が確認できる場合があります。

②マンションの売却額を調べる

ローンの残債務を把握したら、マンションの売却額を調べるため、不動産会社に査定を依頼します。

不動産会社により、査定額の幅があるのも珍しくありません。数十万円の差が生じることもあります。

そのため、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。

③マンションの売却金額でローン返済できるか確認

現在、住宅ローンがどれくらい残っているか把握するとともに、マンション売却金額でローンを返済できるか確認しましょう。

また、住宅ローンを完済するため、売却代金がローン残債を上回る「アンダーローン」であるか、売却代金がローン残債を下回る「オーバーローン」のどちらであるのかを知っておく必要があります。

2.売却代金がローン残債を上回る場合には?

前述したとおり、売却代金がローン残債を上回る「アンダーローン」となります。 売却金額で住宅ローンを完済できるため、スムーズにマンション売却を進められるでしょう。

しかし、アンダーローンの場合でも月々のローン返済が残っています。 次の物件購入を考えている場合は、二重ローンにならないよう、売却金額を次の購入資金に充てられる「売り先行」で、マンションを売却する方法が良いでしょう。

とはいえ、想定外にマンション売却が長引くことがあり、購入物件の代金支払いが売却物件の代金受け取りよりも先にくるケースも珍しくありません。

その場合は、一時的な資金不足を解消するため「つなぎ融資」を利用するのもひとつの方法です。

3.売却代金がローン残債を下回る場合には?

①自己資金で差額を用意する

マンションを売却した際に住宅ローンの残債があれば、ローン残債の不足分を自己資金で賄わなければなりません。

ローンの残債を支払わなければ、抵当権の抹消ができないためです。 自己資金に余裕がある場合は、まずはマンション売却額とローン残債の差額を用意しましょう。

②買い替えローンを利用する

住宅ローンの残債があり、自己資金で返済ができない場合は、買い替えローンを利用するのも一つの方法です。

買い替えローンとは、マンションを売却してもローンが残ってしまうときに、次に購入する住宅の購入資金と現在の住宅ローンを完済するための資金を併せて借り入れができるローンです。

二重でローンを組む必要がなく、住み替えにかかる費用を抑えられます。

ただし、住み替えローンは住宅ローンよりも審査が厳しく、金利が高めに設定されています。ローンの残債額が高すぎると、買い替えローンを利用できないケースもあります。

③任意売却を検討する

住宅ローンの滞納が続くと、いずれ自宅が競売にかけられてしまいます。

その競売を回避するため、住宅ローンが残っている状態で債権者(金融機関)の合意により、家を売却する方法が任意売却です。

任意売却では、以下のメリットがあります。

  • 市場価格に近い価格で売却可能
  • 持ち出し費用がかからない
  • プライバシーを守れる
  • 引渡し時期に融通を利かせられる

ただし、任意売却で利益が出ると譲渡所得税、印紙税などの税金がかかります。 譲渡所得税=税率×譲渡価格-(取得費+売却費用) で求められます。

任意売却を実施しても売却金では足りず、住宅ローンを清算できなかったときは、あらためて金融機関と返済計画を立てることになります。

まとめ

ローン残債のあるマンションを売却することは可能です。特に売却額がローン残債を下回る場合は、自己資金で差額を用意するか、買い替えローンを利用する方法があります。

また、住宅ローンが残っている状態で金融機関の合意により、任意売却するのも一つの方法です。

マンションが売れた時は抵当権の抹消手続きが必要です。マンションが購入時よりも高く売れた場合には、確定申告が必要です。

売却損が出た場合には申告の必要はありませんが申告することで税制優遇を受けられる場合があります。

一方、マンション売却で得た利益は、給与所得とは別物であるため、年末調整に影響はありません。

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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