売却が難しい「市街化調整区域」の不動産の売買方法とは?注意点とポイントを徹底解説

売却が難しい「市街化調整区域」の不動産の売買方法とは?注意点とポイントを徹底解説

こんにちは、オウチーノニュース編集部です。

土地や家などの不動産を売却する際、価格を左右する主なポイントは立地条件ですが、そのほかに、区域区分についても注目しておく必要があります。今回はなかでも売買が難しいと言われている「市街化調整区域」の不動産を売却する際に気をつけなければならないポイントについて紹介します。

市街化調整区域とは?

土地にはそれぞれに所有者がいますが、所有者だからといってその土地をいくらでも好きなように使えるわけではありません。都市としての機能や秩序を維持するためには、やはり一定のルールが必要です。そのルールの基本となるのが「都市計画法」と呼ばれる法律です。

「市街化調整区域」とは、この都市計画法に基づいて指定される区域区分(線引き)の1つ。都市計画法で「市街化を抑制すべき地域」と定義されている市街化調整区域は、自然環境や景観を守るなどのさまざまな目的から、市街化につながる土地の開発などが制限されています。たとえば市街化調整区域では自由に建物を建てることができません。

こうした制限により、市街化調整区域の土地は一般の土地に比べて用途が限られてしまうので、市場価値が大幅に下がるのが通常です。市場価値が下がれば、土地や建物を担保にして貸し出される住宅ローンの融資が下りなかったり、融資額が減額されたりするケースも考えられます。

売却するときに確認しておきたいポイントは?

市街化調整区域だからといって絶対に売却できないというわけではありません。売却を検討する際は、次に挙げるポイントを押さえておきましょう。

自治体による区域指定の有無

市街化調整区域でも、自治体による「区域指定」で開発が許可されている場所もあり、そこなら誰でも建築などの許可を得ることができます。こうした不動産であれば、比較邸売却がしやすいと言えるでしょう。なお、区域指定の条件は自治体ごとに異なります。現状が宅地だったとしても、売却後の買い主も宅地として利用できるとは限らない点は注意が必要です。

農地ではないことを確認

その土地が農地であった場合、農地法による制限が生じます。農地は原則として農業を営む人しか購入できず、宅地などにする場合は「転用」と呼ばれる複雑な手続きが必要です。市街化調整区域の開発許可以前に、農地であった場合はかなりハードルが高くなってしまうので、事前に確認が必要です。

どこに売却の手続きをすればよいのか?

市街化調整区域の不動産売買はその複雑さゆえにハードルが高く、不動産会社によっては売買の仲介を受けてくれないケースも考えられます。

しかし、諦めることはありません。なかには市街化調整区域の不動産を専門的に扱う不動産会社も存在します。売却に当たっては、まずこうした業者を探すのが先決。過去の売買実績などをチェックして、市街化調整区域に強い不動産会社を探すのがポイントです。

市街化調整区域の不動産は、都市計画法に基づくさまざまな制限があり、それによって市場価値が低くなってしまうこと、また市場価値が低いゆえに不動産会社の利益につながりにくいことなどから、一般的に売却が難しいと言われています。

しかし、先ほど紹介したように、市街化調整区域の不動産売買を得意とする業者が存在するのも事実。区域指定の有無や農地であるか否かなどを確認しつつ、いかにこうした業者を見つけるかが売却成功のカギとなるでしょう。市街化調整区域だからといって諦めず、ポイントを抑えて検討すれば道は開けるはずです。

オウチーノニュース編集部

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