抵当権抹消とは?住宅ローン完済したら自分でもできる?

抵当権抹消とは?住宅ローン完済したら自分でもできる?

住宅ローンの借り入れなどを行う際、金融機関や保証会社がその不動産を担保に取ります。その権利を抵当権といいます。

借入金の返済が終わると、債権者から抵当権の抹消を行うための書類が交付されますので、その書類を添付して抵当権を消すための登記を行います。これが、抵当権抹消登記です。

抵当権抹消登記の申請方法や必要書類・費用等について詳しく見ていきましょう。

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抵当権抹消とは?

金融機関等が不動産に設定した抵当権を消すことです。住宅ローンを完済すると、登記簿上から自動的に抵当権が消えるわけではありません。そのため、抵当権抹消登記手続きを行う必要があります。

抵当権の抹消が必要なケースは以下の通りです。 不動産を売却する 相続が発生した 新しく融資を行う(住宅ローン借り換えなど)

抵当権付の不動産は、買い手にリスクが生じるので、売却する前は抵当権を抹消しておくことが大切です。なぜなら、債権者がローンの滞納が続いた場合、​​​​抵当権が実行され、買主が所有権を失う可能性があるためです。

なお、不動産の取引において買主からの売買代金で売主の住宅ローンを返済する場合には代金決済日に一括して司法書士が抵当権抹消登記+所有権移転登記をしますので、その場合には売主個人が抵当権抹消登記を申請することはないので、司法書士に任せておけば大丈夫です。

抵当権抹消の流れと必要書類 抵当権抹消手続きは、住宅ローンの完済後に金融機関から抵当権抹消に必要な書類が届きます。 流れとしては、①金融機関から書類を受け取る→②提出書類を準備する→③抵当権抹消登記申請書を作成する→ ④法務局へ申請するという順序になります。

抵当権抹消登記の必要書類とは

住宅ローン完済後、金融機関から交付される書類には以下のものがあります。

(1)抵当権解除証書(弁済証書、放棄証書とも言います)

ローンが完済されたことを証明する書類です。

(2)登記済証または登記識別情報

抵当権設定時に抵当権者に交付されるもので、「登記済」の赤い印判が押されています。
または、法務局のコンピュータ化後に抵当権が設定された場合には「登記識別情報」という 書類が返却されます。

(3)登記原因証明情報

抵当権解除証書や弁済証書、抵当権放棄証書、登記済証に解除等の旨が記載されたものがこれにあたります。

(4)金融機関の会社法人等番号

2015年10月までは金融機関の代表者の登記事項証明書が必要でしたが、2015年11月から抵当権抹消登記の申請を行う時には申請書に金融機関の会社法人等番号の記載をすることにより、登記事項証明書の提出を省略することができるようになりました。

(5)委任状

金融機関の委任状になります。

(3)と(5)については日付の欄が空欄になっている場合があります。 空欄のままでは申請に不備があると判断されますので、あらかじめ金融機関に日付を確認して埋めておきましょう。 (5)は代理人の欄も忘れず記入します。

不動産の情報を申請書に記載するため、法務局で登記事項証明書を取得します。

抵当権抹消登記にかかる費用とは

(1)登録免許税

不動産1個につき1,000円の登録免許税(収入印紙代)が発生します。たとえば、土地と建物についている抵当権を抹消する場合には2,000円の収入印紙が必要となります。ただし、同一申請書で20個を超える場合は、一律20,000円となります。 収入印紙を貼り付けた用紙を割印や消印はせずに申請書と一括して綴り、提出します。

(2)事前調査費用と登記事項証明書の費用

事前調査の際に登記情報の提供を受ける費用として、1件332円。 登記完了後の登記事項証明書の請求費用として、1件600円。 ただし、登記事項証明書をオンラインで請求・送付を受ける場合は1件500円、オンライン請求・窓口交付の場合は1件480円です。

(3)郵送料

法務局へ行かずに郵送で申請を行う場合は、こちらから送る際の郵送料と返送用の郵券(書留料金+100円)が別途必要です。レターパックを利用する場合には、赤いレターパックプラスを使います。(青いレターパックライトは法務局とのやり取りでは使えません)

(4)司法書士へ依頼する場合の費用

また、抵当権抹消登記を自分で行わず司法書士に依頼する場合には、司法書士へ支払う費用が必要です。費用の相場は、抵当権抹消の15000円~20000円(+消費税)程度です。

抵当権抹消登記は自分で出来る

抵当権抹消登記を自分で行う場合、以下のような流れで行います。

(1)金融機関から必要書類が届く

住宅ローンを完済すると金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類が送られてきます。

  • 抵当権解除証書(弁済証書、放棄証書)
  • 登記済証または登記識別情報
  • 委任状

(2)抵当権抹消登記申請書を作成する

登記申請書の書式は法務局のホームページで公開されているものを利用できます。書類に必要な事項を記入をするため、登記事項証明書を法務局で取得しておきましょう。

▶法務局「抵当権抹消登記申請書」はこちら  ※記載例あり

(3)添付書類を添えて法務局に提出する

自宅の最寄りの法務局ではなく、その不動産を管轄する法務局に提出します。 あらかじめ管轄の登記所を調べておきましょう。また、郵送で申請することも可能です。

▶法務局「管轄の法務局一覧」はこちら

(4)登記所での審査

申請書に不備があった場合は、登記官の指示に従って補正(不備の訂正)を行います。

(5)登記完了証の受取り

申請書を提出してから登記完了まで1週間から10日ほどの日数がかかります。その後、再度登記所に赴いて上記書類を受け取ります。 受け取ることができるのは登録完了から3ヶ月以内ですから、早めに受け取るようにしましょう。

登記の申請は原則として所有者自身で行いますが、代理人による申請も可能です。 住所や氏名の変更があった場合には変更登記を、抵当権者に吸収合併や組織変更があった場合は抵当権移転登記を、抵当権抹消登記の申請前に行います。

抵当権抹消手続きを自分で行う場合の注意点

住所や氏名に変更がある

・住所の変更
登記簿上の所有者に住所変更があった場合は、変更​​登記をしなければ抵当権抹消ができません。金融機関から送られてきた抵当権設定契約書で住所変更の有無を確認します。

変更があれば、登記簿に記載されている住所から転居の経緯がわかる住民票と住所変更登記申請書が必要になります。また、複数の住所変更があり、住民票では証明できない場合は、戸籍の附票が必要です。

戸籍の附票とは、本籍地に請求するもので、例えばAという場所に本籍地を置いている場合には、その本籍地に籍を置いている間の住所の変遷がすべて記載されています。登記簿上の住所から1回だけの住所移転であれば、住民票を取得すれば前住所欄に登記簿上の住所が記載されていますが、2回以上移転している場合には、戸籍の附票を取得しなければ住所のつながりを証明することができません。

・氏名の変更
結婚などの理由から、登記簿上の所有者に氏名変更があった場合、戸籍謄本または抄本、本籍地が記載された住民票が必要です。

相続と同時に抵当権抹消手続きを行う

被相続人の不動産に抵当権が設定されていた場合です。相続人が不動産を相続する際は、相続登記と抵当権抹消登記の両方を申請しなければなりません。

登記手続きは、被相続人から所有権移転登記を行ってから抵当権抹消登記申請を行う必要があります。

もし、抵当権抹消登記をしなかったら?

抵当権を抹消しなかったからと言って、すぐに何らかのリスクが生じるわけではありません。そのため、手続きを面倒くさがって抵当権抹消登記をせずに放置してしまう人が多いのも事実です。

しかし、抵当権抹消登記をしなかった場合、後々必ず問題が発生します。
例えば、不動産を売却する時。抵当権のついた物件では「借り入れが残っている」と判断され、買い手がつきません。
新たに担保を設定して住宅ローンを組む場合にも、抵当権が付いたままでは審査に通らない可能性があります。

抵当権抹消登記は先延ばしにすればするほど、その手続きは煩雑になります。
抵当物件でも相続はできますが、相続人が不動産を売却しようとした時に抵当権がついていると、相続の手続きに加えて抵当権抹消登記の一手間が増えることになります。

年数が経ち、抹消登記に必要な書類を紛失してしまったりすると、更にもう一手間増えることになります。

抵当権抹消は後回しにすればするほど多大な手間と時間を要しますから、債務の返済が終わったらすぐに抵当権抹消登記を行いましょう。

監修:西風恒一(大阪司法書士会所属)
1972年生まれ。大学卒業後、大手の教育関連会社に就職し、10年間講師職、管理職としての経験を積んだのち、司法書士業界に入る。平成19年司法書士資格取得後、不動産登記、会社・法人登記、相続関係業務、債務整理、裁判関係、成年後見業務など、様々な案件を経験し現在にいたる。法律記事のライターとしても豊富な実績をもつ。

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いしわたさとみ
宅地建物取引士/2級建築士/既存住宅状況調査技術者

建築設計事務所、不動産会社、建設会社等での勤務を経て、現在はフリーランスの不動産・住宅・建設ライター、住宅営業、建設CADオペレーターとして活動。3児の母。

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