返金される?マンション売却時、管理費と修繕積立金はどうなる?

返金される?マンション売却時、管理費と修繕積立金はどうなる?

こんにちは、オウチーノニュース編集部です。

分譲マンションを購入すると、ローンの返済の他に、毎月支払わなくてはならないのが「修繕積立金」と「管理費」です。これらの費用、マンションを売却する際にはどういう扱いになるのでしょうか。売却時の返金はあるのでしょうか。気になる事情を説明します。

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管理費と修繕積立金ってどんなもの?

管理費と修繕積立金は、どちらもマンションの維持や管理に必要な費用です。管理費は、共有部分の清掃やエレベーターの定期点検、庭の草木の手入れ、エレベーターや自動ドアの電気代、管理会社に支払う管理委託費など、日常的なマンションの管理に使われるお金のことを指します。管理費は、宅配ロッカーなどの新たな設備の導入、管理人、清掃員の人件費や建物が加入している保険料などによって変動します。

一方、修繕積立金は、敷地や共用部分などの定期的・計画的な修繕、不測の事故やその他に特別な事由によって発生する修繕など、分譲後、大規模な工事が必要な時のために、管理組合の積立金としてプールしておくお金です。近年は、築年数が浅いうちは居住者の修繕積立金の負担を少なくし、年数が経つごとに値上げしていく物件が増えています。

管理費・修繕積立金は返金される?

マンションを購入してから数年しか経っていない場合は、大規模修繕はまだ行われていないでしょう。日々のマンションの運営・管理に使われる管理費はともかく、まだ使われていない修繕積立金は、マンションを売却した際に戻ってくるものだと思っている方もいらっしゃるようです。

実際のところ、管理費も修繕積立金も、売却時に返金されることはありません。これは管理規約(区分所有法に基づいて定められた、マンションごとのルールブックのこと)に「(管理組合の)組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない」などと明記されています。

マンションの管理費や修繕積立金は、適切にマンションを維持・管理していくために必要不可欠な財産です。マンション売却時には、売主が支払ってきた管理費、修繕積立金をその物件の買主が引き続き支払っていくことになるのです。

管理費や修繕積立金を滞納したまま売却したら…

もしも、売主が管理費や修繕積立金を滞納している物件を購入した場合は、誰がその滞納分を支払うことになるのでしょうか?

区分所有法では管理費等の債権は、所有権を引き継いだ人にも請求できるとされています。つまり、売主が滞納した修繕積立金や管理費は、その物件の買主に支払う義務が生じるということです。

物件の契約時に読み合わせが行われる重要事項説明書では、当該物件の管理費などの滞納の有無を記載する欄があります。ですので、買主は滞納の事実を知った上で、物件を購入し、売主が滞納した分の管理費なども支払うことになります。

しかし、債務の継承については疑問視する声が多いのも事実。いったん買主が支払ったあとで、元の所有者に請求する場合もあるようです。

競売にかけられた物件の場合、管理費・修繕積立金の支払いが滞っている可能性も高いので、注意が必要です。中古マンションを購入するときには、引き継ぐべき債務があるかどうか、売却価格にその債務分が反映されているか(滞納分相当安くなっているか)を必ず確認するようにしましょう。

マンション売却の際に、管理費・修繕積立金の返還は認められませんが、自身の滞納の有無だけでなく、マンション全体の長期修繕計画は定期的に見直されているか、修繕積立金がいくら積み立てられているかなども重要事項説明書に記載されており、中古物件を購入する際、買主が必ず確認します。

また、滞納もなく、適正な額の管理費・修繕積立金を徴収できている管理組合であれば、マンションの維持・管理は行き届いており、購入検討者からの評価も高くなるでしょう。このように、自身が毎月支払う管理費・修繕積立金は、間接的に物件の資産価値の向上につながっているのです。

分譲マンションの維持・管理に必要な「管理費」と「修繕積立金」の事情について、おわかりいただけましたか?区分所有法が管理組合の保護を第一にしていることからもわかるように、管理費と修繕積立金は、マンションにとって大切な財産です。中古物件の売却時・購入時のトラブルを避けるためにも、きちんと理解をしておくことが大切ではないでしょうか。

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執筆
オウチーノ
池田厚生(宅地建物取引士)

大学卒業後、IT企業勤務を経て、不動産サイトの運営に携わる。プライベートでは、中古マンションの購入、売却、リフォームを経験し、マンション管理組合の理事を務める。趣味は、中央線沿線の街歩き。コンシューマ向けサイトから、IT、医療の専門メディアまで手掛けた経験を活かし、不動産の専門的な内容をわかりやすく伝えられるように心がけています。

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