農地は地目を転用すれば売買できる?農地売却のルールと相場とは

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こんにちは、オウチーノニュース編集部です。

農地を相続したものの、使い道がなく放置してしまっている、また高齢や後継者不在などで農業を続けられないなど、使い道のない農地を所有している方が増えているといわれています。

「使わないなら売ってしまいたい」と思う方もいるかもしれませんが、農地の取引は法律によって制限されており、決められたルールや条件を満たさなければ売買ができないようになっています。

そこで、農地を売却するにはどうしたらいいのか、またそのうえで知っておきたいポイントをまとめました。

農地を売買するためのルールって?

農地は国民の食料自給のために欠かせないものであり、農地を簡単に売却できてしまうと食糧自給率に影響が出る恐れがあります。そのため、簡単には売買ができないよう法律(農地法)によって保護されているというわけです。実際に農地を売却する方法には主に次の2種類があり、それぞれに条件が定められています。

(1)農地のまま売却する場合

農地のまま売却する場合は、売却後もその土地が農地として使われる必要がありますので、売却する相手は農家などの農業就業者でなければならず、なおかつ耕作面積など一定の条件を満たしている必要があります。

(2)農地を別の地目に転用して売却する場合

農地を宅地など別の地目に転用して売れば、売る相手に条件はありません。ただし、転用するためには「立地基準」と「一般基準」の2つの条件をクリアする必要があります。

「立地基準」は農地の区分によるもので、原則として転用できる可能性があるのは「第2種農地」「第3種農地」に分類される農地のみです。保有している農地がどの農地に分類されるのか、まずはお住まいの市区町村に確認しましょう。

【立地基準と転用の許可】

  • 農用地区域内農地…原則不許可
  • 甲種農地…原則不許可
  • 第1種農地…原則不許可
  • 第2種農地…周辺の他の土地が転用できない場合等に許可
  • 第3種農地…原則許可

なお「一般基準」は、転用後にその土地をきちんと利用できるかどうかを判断するためのルールのようなものと理解しておきましょう。

【一般基準の概要】

  • 資力及び信用があると認められること
  • 転用行為の妨げとなる権利を有する者の同意があること
  • 行政庁の許認可等の処分の見込みがあること
  • 遅滞なく転用目的に供すると認められること
  • 農地転用面積が転用目的からみて適正と認められること
  • 周辺農地に係る営農条件に支障を生ずるおそれのないこと
  • 農業用用排水施設の有する機能に支障を生ずるおそれのないこと
  • 土砂の流出、崩落等災害を発生させるおそれのないこと

農地の相場はどれくらい?

一口に農地と言っても、地域や立地、田んぼか畑かなどによって価格は異なります。ここでは農地の相場を把握するための一例として、全国農業会議所が発表している売買価格の調査結果を見てみましょう。

(表)農地価格と対前年増減率(純農業地域)

(表)農地価格と前年増減率(都市的農業地域)

▲「平成29年田畑売買価格等に関する調査結果(全国農業会議所)」より引用

「純農業地域」は農村部、「都市的農業地域」は都市部とその周辺にある農地のことを指しています。都市部・農村部で価格差はありますが、農地の買い手不足が進んでいることなどから、農地としての価格は長らく下落傾向にあることがわかります。

農地の売却に必要な手続きは?

では、実際に売却を行う際にはどのような手続きが必要なのでしょうか。農地売却に必要な手続きは、農地として売却する場合と、転用して売却する場合とで異なります。具体的にはそれぞれ次の通りです。

農地のまま売却する場合

まずは農業委員会に許可申請を行う必要があります。申請が受理されたら審査が行われ、問題がなければ許可指令書が交付されて売却の許可が下ります。その後は不動産会社に仲介を依頼するなどして売却を行います。ただし前述のとおり、農地のまま売却する場合は買い手が見つかりにくい場合があり、売却価格にもあまり期待はできないかもしれません。可能な場合は転用をすることも検討するとよいでしょう。

転用して売却する場合

地目を転用する場合も、まず農業委員会に許可申請を行います。許可が下りて指令書が交付されたら、不動産会社などに仲介を依頼して売却、という流れになります。ただし、売却する農地が市街化調整区域に該当する場合は、より複雑な許可が必要となるので事前に不動産会社などに確認をしておきましょう。

農地のまま売却する場合、売る相手は農家や農業就業者に限られるうえ、売却価格も安いケースが多いので、可能であれば転用を前提に売却を検討するとよいでしょう。ただし転用にはさまざまな条件があるので、事前に十分確認しておきましょう。

また、どちらの場合も農業委員会への許可申請などに手間や時間がかかりますので、売却完了までの期間は通常よりも長くなることも把握しておきましょう。

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