長期譲渡所得、短期譲渡所得とは?所有期間で税率が変わる不動産売却時の税金を計算

長期譲渡所得、短期譲渡所得とは?所有期間で税率が変わる不動産売却時の税金を計算
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不動産を売却したら、臨時収入を得ることになりますが、そのお金が丸々手元に残るかというと、そうではありません。不動産を売却して得た収益には、所得税・住民税がかかります。

まず、不動産の売却で得た利益は「譲渡所得」になるのですが、不動産の「譲渡所得」は所有期間の長さによって、税率が変わることをご存じでしょうか。

売却のタイミングによって、税金の額が変わるため、売却によって実際に手元に残る金額も変わることになります。

不動産の売却時にかかる所得税・住民税の計算方法を確認し、あらかじめ、おおよその課税額を把握しておくことが大切です。

不動産の売却で得た利益は「譲渡所得」になる

個人の土地や建物、株式など資産となるものを譲渡することによって得る所得を「譲渡所得」といいます。ただし、事業用の商品や卸売資産、山林などを譲渡する場合は、譲渡所得にはなりません。

譲渡所得は、売却後の手残り額に課せられる訳ではなく、下記の計算方法で求めます。

<譲渡所得の計算方法>

収入金額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除 = 課税譲渡所得金額  

「収入金額」とは、土地や建物を売却し、買主から受け取る金額をいいます。

「取得費」には、売却した土地や建物の購入費用をいい、建築費用、購入手数料などが含まれます。
土地や建物が先祖代々のものである場合や、購入した時期が古いなどで取得費がわからない場合には、「売った金額の5%相当額」とすることができ、これを概算取得費といいます。例えば、3000万円で土地を売却した場合に、取得費が不明であれば、概算取得費150万円として計算することができます。

「譲渡費用」には、土地を売るために支払った仲介手数料や、印紙税、土地を売るために建物を取り壊した場合の建物の解体費用、アパートなどの貸家を売るために賃借人に明け渡してもらった場合の立退料などが含まれます。

最後に差し引かれる「特別控除」とは、マイホームを譲渡した場合や、公共事業のために土地を収用された場合、土地区画整理事業等のために譲渡した場合など、一定の要件を満たすときに特例として課税譲渡所得額から所定の額を控除することができます。主な特別控除の内容と控除額は下記のとおりです。

主な特別控除の要件 特別控除額
収用等により土地建物を譲渡した場合 5000万円
マイホームを譲渡した場合 3000万円
特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合 2000万円
特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合 1500万円
農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 800万円

※参照:国税庁ホームページより

より詳細な要件については、国税庁ホームページをご覧ください。判断の難しい場合には、お近くの税務署へ問合せをする、又は国税庁電話相談センターの電話相談にて確認しましょう。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

土地や建物を譲渡した場合は、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに分類されます。不動産の譲渡のあった年の1月1日時点において、所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得、5年超の場合には長期譲渡所得となります。

投機的な短期の不動産取引によって時価が高騰することを避けるために考えられた制度で、5年以下の短期譲渡所得では、より高い税率が課せられますので注意が必要です。

所得税 住民税
短期譲渡所得 30.63%(※) 9% 39.63%
長期譲渡所得 15.315%(※) 5% 20.315%

※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得額の2.1%を所得税と合わせて申告納付します。

所得税・住民税の計算方法

譲渡所得の所得税・住民税の計算方法は、下記となります。

<譲渡所得の所得税・住民税の額の計算方法>

課税所得金額 × 税率 = 所得税・住民税の額

それでは3000万円の土地を譲渡した場合を例にして、長期譲渡所得と短期譲渡所得の場合の所得税・住民税の違いを計算してみましょう。

<短期譲渡所得の場合>

収入金額3000万円 ー(2000万円+150万円)= 850万円
課税譲渡所得額850万円 × 39.63% = 約336.8.万円

<長期譲渡所得の場合>

収入金額3000万円 ー(2000万円 + 150万円)= 850万円
課税譲渡所得額850万円×20.315% = 約172.6万円

具体的な税額は諸条件によって変わりますが、短期譲渡所得となる場合と、長期譲渡所得となる場合では、およそ2倍程度の差がでることを考えると、売却のタイミングを考える上では、所有期間が大事なポイントとなることがわかります。

相続した不動産を譲渡する場合は短期譲渡所得か、長期譲渡所得か?

では、相続した不動産を5年以内に譲渡した場合には、短期譲渡所得となるのでしょうか。相続した不動産の所有期間については、元の所有者である被相続人が取得した日が引き継がれます。つまり、元の所有者が取得した日から、相続で取得した人が譲渡した年の1月1日までの期間が5年超か否かで判断します。

建物や土地を譲渡して得た所得にかかる税金、所得税・住民税の計算方法、短期譲渡所得、長期譲渡所得についてご紹介しました。不動産を売却するときには、査定額だけでなく、譲渡所得の所得税・住民税や仲介手数料などの諸費用を試算した上で、タイミングを検討しましょう。

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