古家付き土地は更地にして売却すべき?メリット・デメリットを徹底比較

古家付き土地は更地にして売却すべき?メリット・デメリットを徹底比較

こんにちは、オウチーノニュース編集部です。

古家とは築年数が経ち、建物としての資産価値がほとんどない状態の建物をいいます。

通常、建物は新築から20年経過すると、その資産価値は建てた当初の評価額の1割となります。

そのような古家を売却しようと考えた際、資産価値のほとんどない建物部分を解体し土地を「更地」にしてから売り出すのがお得なのか、それとも「古家付き」のままで引き渡すほうが良いのか、その二つの選択肢で悩む売主も多いことでしょう。

今回は「古家付き」と「更地」それぞれの売却方法のメリット・デメリットを挙げてみることにしましょう。

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古家付き土地とは?

古家付き土地とは、築年数が古く、経済的価値がない建物が建っている土地を指します。 「上物付土地」「廃屋付土地」とも呼ばれています。

経済的価値のない建物を取り壊す場合は、解体費用がかかるため、そのまま解体せずに土地価格を下げて販売するケースが多いです。

しかしどの程度が古家なのかは、明確な基準がありません。空き家になっているケースや経年劣化で建物の破損などが目立つこともあります。

古家付き土地を所有し続けた場合のコスト

・維持・管理の費用がかかる

古家付きを所有していると、通常の建物と同様、定期的なメンテナンスが必要です。建物の屋根や外壁、クロスなどは、劣化するため修繕費用がかかります。

・税金がかかる

古家付き土地を所有しているだけでも固定資産税と都市計画税が毎年かかります。 固定資産税の計算式は、課税標準額×1.4%(標準税率)です。

住宅用地で200㎡以下の土地には優遇措置が適用され、固定資産税評価額が6分の1となります。

ただし、空家対策特別措置法に規定される「特定空き家」に指定されるとる固定資産税の減税の対象外となってしまいます。最大6倍になる場合もあるため注意が必要です。

特定空き家とは、そのまま放置すると倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態など、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等を指します。 参考:国土交通省「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針

高齢者の増加に伴い、空き家が増加していることから周囲の治安や環境悪化の恐れがあるとして「空き家対策特別措置法」が制定されました。

神奈川県横須賀市では、全国で初めて「空き家対策特別措置法」に基づく行政代執行が実施されました。木造戸建ての解体費用として、約150万円程度が発生したとされています。 参考:NPO法人空家・空地管理センター「空き家特措法による行政代執行の事例

火災保険料

​​火災保険の加入は、法律上の義務ではありません。しかし、住宅ローンを組む際は火災保険の加入が条件となっていることがほとんどです。

・光熱費

古家付き土地に住んでいなくても定期的に掃除をするなど、電気や水道を使用する機会もあります。また、電気や水道を使用していなくても基本料金が発生する場合もあります。

古家付き土地を相続する際にかかるコスト

・相続税

古家付土地を相続した場合は、相続税の申告が必要になる場合があります。 相続税の基礎控除は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」です。

したがって、相続財産の合計が3,600万円以下の場合は、相続税が発生しません。 また、​​法定相続人が妻と娘の2人のケースでは、3,000万円+(2×600万円)=4,200万円となり、相続財産が4,200万円以下であれば、相続税は発生しません。

・登録免許税

不動産の名義を被相続人から相続人に変更する際は、 ​​相続登記を行います。この場合に登録免許税がかかります。

登録免許税の計算式は、以下の通りです。 登録免許税額 = 固定資産税評価額 × 税率

また、相続登記手続きは自分で行うことも可能ですが、一般的には司法書士に依頼することがほとんどです。

司法書士に依頼すると登記申請に関する費用がかかります。報酬は3〜10万円程度が相場です。

古家付き土地を売却する際にかかるコスト

・仲介手数料

古家付土地を売却する際、不動産会社へ依頼すると仲介手数料がかかります。 仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められていますが、上限より低い価格設定でも可能です。

不動産仲介手数料の上限は、以下の通りです。

売買代金 仲介手数料の上限
200万円以下 売却価格×5%(+消費税)
200万円超400万円以下 売却価格×4%+2万円(+消費税)
400万円超 売却価格×3%+6万円(+消費税)

・譲渡所得税

不動産を売却する際に利益が出ると、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、不動産の所有期間によって異なります。

5年以下の土地・建物は「短期譲渡所得」、5年以上の土地・建物は「長期譲渡所得」となり、税率が異なります。

所得税 住民税
短期譲渡所得 30% 9%
長期譲渡所得 15% 5%

・印紙税

​​不動産売買契約書を作成するときにかかる税金です。

租税特別措置法により、2014年(平成26)4月1日から2024年(令和6)3月31日までの間に作成される不動産売買契約書には、軽減措置が適用されます。

契約書記載金額 税額 軽減措置適用後の税額
500万円超1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超5億円以下 100,000円 60,000円

参考:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

住宅用地の軽減措置特例

古家付き土地であっても、一定の条件を満たすと住宅用地の軽減措置の特例が適用されます。

・居住用財産の3,000万円特別控除

古家付き土地を売った際に一定の条件を満たすと、譲渡所得税3,000万円まで特別控除が適用される制度があります。

適用要件は、国税庁ホームページで確認することが可能です。

参考:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例

・小規模住宅用地の特例

小規模宅地について、固定資産税と都市計画税の課税を軽減する措置です。

面積が200㎡以下の部分で、固定資産税の課税標準は6分の1に軽減されます。 面積が200㎡以下の部分で、都市計画税の課税標準は3分の1に軽減されます。

古家付きのメリット

古家付きで売却する際のメリットは、何といっても解体費用が掛からない点にあります。家を解体する費用は坪単価3万円~が相場となっており、50坪あれば150万円です。売却前にかなりの金額を負担しなくてはなりません。しかし、古家をそのままの状態で売却する「古家付き」であれば、費用負担は必要ありません。

さらに、最近では解体前に家の所有者がある程度不用品の分別をしなくてはならないケースも多く、家にある必要なものと不要なものの整理も必要です。それでは売主が高齢の場合、身体的な負担がかかるケースも少なくありません。そのような手間のかからない点でも、大きなメリットとなります。

また、税制面でも大きなメリットがあります。古家は財産価値が低く、固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けることができるため、早期に売却できない場合でも所有者の金銭的負担が軽く済みます。

古家付きのデメリット

古家付きで売却する際のデメリットは、建物の瑕疵に関するトラブルが起きる可能性があります。瑕疵とはいわゆる「欠陥」のことを指します。古家つきで売却すると、瑕疵担保責任が課され、古家に居住する上でなんらかの欠陥があった場合に売主が責任を追わなくてはならないトラブルを生じる恐れもあります。

ただし、古家を購入するのであれば、最初から不具合が有ることは想像がつきますので、買主との話し合いで瑕疵担保責任を免除してもらう契約をすることは可能です。

また、土地の購入が目的の買主に対しては、古家を解体しないと土地が使えないので、同条件の更地に比べて検討の優先順位が下がってしまい、なかなか売れないということになってしまいがちです。

他には、古家を残しての販売ですので、古家の見た目で良くない印象を持たれて損をしてしまうことがあるかもしれません。

更地のメリット

更地で売る利点は、すでに建物が建っていない状態で売り出されるために、買主にとってはすぐに建設を開始できるため、施工期間が短くすることができる点から、買い手がつきやすい点にあります。

また、買主の予算面でも解体費用を負担する必要がないので、比較的買いやすい物件として見られることも大きな利点です。

また古家のデメリットで触れた、建物の瑕疵に関するトラブルを避けることもできます。更地であればそのような建物に対する責任を負う必要がないところもメリットといえるでしょう。

更地のデメリット

更地にすることで大きなデメリットは、土地の固定資産税が高くなってしまうことです。古家を解体してしまうと、支払う税金が3~4倍ほどに増えてしまい、売れるまでの期間が長くなるほど負担額が増えます。

また、販売価格に加算するにしても、解体の費用負担が先にかかります。そして、解体後には建物滅失登記が必要です。登記自体に費用はかかりませんが、自分で作業をする時間がなく業者に依頼をすると、報酬を支払うことになり、数万円ほどの費用負担が発生します。

他には、解体をすることによる騒音などについて近隣に挨拶回りをしておく必要があるでしょう。

古家付き土地はどうすればいい?

1981年5月31日までの旧耐震基準の家では、築年数が古く、築40年を超えていることも少なくありません。

新耐震基準と比べ耐震性が弱く、建て替えも検討しなければなりません。 解体費用は、売主と買主のどちらが負担になるのかはケースバイケースです。

しかし、立地が良い場所にある家は、現状のまま古家付き土地として売却できる可能性もあります。

ただし、古家付き土地を解体した場合に、地中埋設物が見つかる場合があります。 現状のまま売却すると地質調査ができないというリスクがあることを知っておきましょう。

古家付き土地を売却する場合のコツ

・不動産会社に買取ってもらう

古家付き土地の買い手がなかなか付かない場合に、不動産会社に買い取ってもらう方法です。 相場より価格が低くなる可能性がありますが、買い手を探す時間と手間などの負担がなくなります。

・古家などの専門業者に依頼する

一般的な不動産会社に依頼すると、適正な価格で売却できない可能性もあります。 古家などを専門に扱う不動産会社であれば、適正な価格で買い手を見つけてもらえる可能性もあるでしょう。

・リフォーム・リノベーションして売却する

費用はかかりますが、リフォーム・リノベーションして付加価値を提供することが可能です。 外観が綺麗になり、設備も新しいものを設置することで買い手が付きやすくなる場合もあります。

古家を売る際はメリットとデメリットをよく吟味することが大切

古家を売る際の方法にはそれぞれメリットとデメリットが存在します。解体費用などの金銭的な負担を最小限に抑えたいのなら「古家付き」、トラブルなく早期に売却したいのならば「更地」など、何を最も優先するかを考え古家の売却方法を決定することが大切です。

長年親しんだ家を手放すのですから、正しい判断が出来かねる場合もあります。そんな時には仲介業者である不動産会社などに相談し、客観的観点から売却方法を検討することも時には必要となるでしょう。

思い入れの深い我が家を最も適した方法で次の世代に引き継ぐことが、家への最後の孝行なのかもしれませんね。

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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