マンションを売りたい!相場より高く売るコツとは?

マンションを売りたい!相場より高く売るコツとは?

こんにちは、オウチーノニュース編集部です。

「マンションを売却をしたい」とお考えの方なら少しでも高値で売却したいのではないでしょうか。売却資金を新しい住宅への買い替え資金にしたい場合はなおさらです。

マンション売却に対してよくわからないからと言う理由で不動産会社に任せてしまう人も多いですが、マンションを相場よりも高く売りたいと思ったら、自分自身で行動する事が大切です。

ここでは少しでも高くマンションを売るためのコツを紹介したいと思います。

家の売却を考えて、この記事を読んでいる方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、 複数の会社の査定結果を比較 できるので、 高く・早く 売れる可能性が高まります。

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マンション売却の流れ

マンションを売却する際の流れを紹介します。

まず、売却を検討し始めたら相場を調べましょう。相場を調べる際は、こちらの「不動産売却・査定サービス」を使うと一括査定ができます。

査定が完了したら、売却方法を検討します。売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。後述しますが、より高く売却したい場合は「仲介」、より早く売却したい場合は「買取」を選ぶことがおすすめです。

ここで「仲介」を選んだ場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。「買取」の場合は、この段階で売却金額などを決め、売買契約を結びます。

不動産会社に「仲介」を依頼した場合は、マンションの売り出し価格を決めて、売却活動がスタートします。購入希望者が現れたら内覧をし、売却金額や引き渡し時期などの条件交渉を行います。条件がまとまったら、売買契約を結びます。

購入希望者・不動産会社のいずれかと売買契約を結んだら、決済が行われます。住宅ローンが残っている場合は、このタイミングで一括返済します。決済と同時に、不動産登記に関わる手続きも行います。

決済と不動産登記に関わる手続きが完了したら、鍵や各種書類と合わせてマンションを引き渡します。

マンションを高く早く売るコツ5選

ここからは、マンションを高く早く売る際のコツを5つ紹介します。

高く売りたいなら「仲介」、早く売りたいなら「買取」を選択

マンションを売却する際、不動産会社に依頼しますが、売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
売却の際、とにかく高く売りたい場合は「仲介」を、とにかく早く売りたい場合は「買取」を選択すると良いでしょう。

・仲介の場合

仲介の場合は、不動産会社がマンションの買主を探します。不動産会社との契約方法には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があり、買主は個人になる場合が多いです。

希望者が現れないと、その分売却時期が遅れてしまうという点、仲介手数料が発生する点はデメリットですが、なるべく高い価格で売却した方が、不動産会社が手にする手数料も増えるため、買取に比べると相場に近い価格、もしくは相場より高い価格で売却できる可能性が高くなります。

・買取の場合

一方で、買取の場合は不動産業者が直接の買主になります。そのため、仲介に経由で買い手を探す必要がないので、業者側に購入意向さえあれば1週間~1ヶ月で売却が完了します。売れるまでに平均で3ヶ月~6ヶ月かかる仲介と比べると非常にスムーズです。

ただし、この場合は不動産会社が直接の買い手となるので、なるべく安く買おうとします。業者はリフォームをして再販することを目的に買い取るため、少しでも安く仕入れる必要があるからです。そのため、一般的に買取の売却価格は市場価格の7割ほどになります。

自分のマンションの相場を調査

マンション売却を考えたら、多くの人は依頼する不動産会社を探すかと思います。その際、不動産会社の査定は複数の会社で取るようにしましょう。最低3社から見積もりを取ることがおすすめです。査定の根拠などもきちんと聞いておくと客観的な判断材料となります。また不動産会社の査定とは別に自分のマンションの相場を知っておくことも大切です。

自分で相場を調べる際は、こちらの「不動産売却・査定サービス」等を使うと、複数の不動産会社で一括査定ができます。

一番よいのは自分と同じマンションで売り出されている他の部屋の価格を知ることですが、同じような環境で築年数も同等のマンションと比べてみるのもいいでしょう。日頃から不動産会社のチラシなどをチェックしておくように意識すると周辺の相場観が身につきます。

内覧者の第一印象に注意

マンションの購入には内覧時の第一印象が大きく作用します。例えば、「汚れが目立つ部屋」「片付いていない部屋」は「古くて狭い」という印象が強く残ります。そのため、相場より安い金額でしか売却できない可能性が高くなります。そのため少しでも高値でマンション売却を考えるなら、内覧者を迎える際には整理整頓や掃除は必ず行ってください。

その際に気を付けるポイントがいくつかあります。まず、最初の印象を良くするためには玄関をきれいに掃除しておくことです。また、玄関にはその家独特のニオイがこもっていることが多いので、消臭剤やアロマオイルなどを使うとさらに印象が良くなります。リビングや居室は明るくて広いことを印象づけるために、床に出ているものを少なくし、カーテンは開けておきましょう。部屋の電気をつけておくのもおすすめです。

水回りは特に念入りに掃除しておいてください。バスルームのカビや排水溝の汚れなどはあらかじめ落とし、水滴を拭き取っておきます。シンクの蛇口を光らせておくと清潔感が増します。忘れてはいけないのがバルコニーの掃除です。内覧者は必ず見る所なので、枯葉や土で汚しておかないようにしましょう。自分で掃除をするのが大変だという場合はハウスクリーニングに頼んでもよいでしょう。

最低限の部屋のリペアも

クロスの張り替えや床の傷などは部屋の状態にもよりますが、不具合のある個所については最低限の修復を検討しましょう。洗面台に割れやヒビがある、扉や窓の立てつけが悪い、換気扇が壊れている、網戸が破けているなどの設備面での不具合は購入者が購入の際、二の足を踏む原因にもなります。

数百万円かけるようなリフォームは必要ありませんが、数万円程度で済む目立つ破損、汚れは直しておいたほうが、内覧時の印象がよく、高く売りやすくなります。

高値で売りたいなら3ヶ月が勝負

高値で売却したいと思うのであれば、とと、早く売却することには、ある程度の相関関係があります。なかなか売れない物件には「売れない理由」があると考えられますし、相手も早く売りたいだろうと足元を見られる可能性もあります。売り出しから3ヶ月が過ぎると価格が下がることはよくある事なので、最初の3ヶ月間を勝負と心得て内覧者を迎えるようにしてください。

不動産会社との付き合い方

マンションを高く早く売りたい場合は、不動産会社との関係性も重要です。

まず、不動産会社を選ぶ際は、地域に精通している会社を選びましょう。なぜなら、その地域で物件を探している顧客を多数取引している可能性があり、早く買い手を見つけられるからです。また、その地域の相場感も把握しているため、価格交渉も有利に進められる可能性が高いです。

不動産会社に仲介を依頼する場合、不動産会社としてもなるべく高く売却したいと考えています。買い手からの価格交渉があった場合は、仲介を依頼した不動産会社のアドバイスを聞きながら進めるようにしましょう。

売却相場の調べ方

不動産会社に依頼して売却査定を依頼する方法もありますが、なるべく客観的な相場を知るためにも、「不動産売却・査定サービス」を使って一括査定する方法がおすすめです。

不動産売却・査定サービス」では物件の住所と種類を選択すれば、無料で一括査定できます。

▲不動産売却・査定サービス

具体的な物件住所や物件面積、築年数、間取り、現況を選択するだけで査定がとれるので、少しでもマンション売却に興味がある場合は、一度調べてみてはいかがでしょうか。

マンション売却にかかる税金・費用と抑える方法

最後に、マンション売却にかかる税金・費用と抑える方法を紹介します。

3,000万円の特別控除の特例

まず、マンションを購入金額より高く売却した場合、その利益には「譲渡所得」という税金がかかります。

不動産の譲渡所得税率は、所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかにより、適用税率が異なります。所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の税率は、それぞれ下記のようになります。

所得税区分 所得税 住民税 合計
長期譲渡所得 15,314% 5% 20.314%
短期譲渡所得 30.63% 9% 39.63%

決して安くない税率ですが、マンションなどのマイホームを売却した場合には軽減税率の特例があります。

マイホームを売却して利益が出た場合、譲渡所得の計算においては、3,000万円の特別控除があります。(譲渡所得が3,000万円に満たない場合、特別控除額は譲渡所得金額が限度となります。)

具体的な計算式は下記のようになります。

  • 『譲渡所得(譲渡価額-(取得費+譲渡費用))』-『特別控除(3,000万円)』=課税譲渡所得金額

この軽減税率のおかげで、売却利益が3,000万円に満たない場合は、税金がかかりません。

軽減税率の特例

マイホームを売却した年の1月1日時点で、マイホームの所有期間が10年を超えている場合は、先ほど紹介した「3,000万円の特別控除の特例」に加えて、さらに税率が軽減されます。

所有期間が10年を超えている場合は、「3,000万円の特別控除の特例」を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、次のとおり軽減された税率が適用されます。

課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税 合計
6,000万円までの部分 10.21% 4% 14.21%
6,000万円を超える部分 15.315% 5% 20.315%

買換え(交換)の特例

マイホームを売却した年の前年から翌年までの3年の間にマイホームの買換え(交換)をした場合にも特例があります。 この3年間にマイホームの買換え(交換)をした場合は、譲渡価額(売却金額)が1億円以下、売った年の1月1日時点で所有期間が10年超、居住期間10年以上などの一定の要件に該当する場合、その譲渡益の課税を繰り延べることができます。

ただし、先ほど紹介した「3,000万円の特別控除の特例」または「軽減税率の特例」とは選択適用になるので、注意が必要です。

譲渡損失が生じた場合

売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるマイホームを売却して損失が出た場合には、譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算できます。また、その年で譲渡損失を通算しきれなかった場合には、その年の翌年以後3年内の各年分(合計所得金額が3,000万円を超える年は除く)の所得から繰越控除をすることができます。

譲渡損失を損益通算する場合には、新しいマイホームを取得するか否かで条件も変わってきます。詳細は専門家に相談、または国税庁ホームページを参照してください。

仲介手数料

マンション売却時の仲介手数料を抑えるという選択肢もありますが、仲介手数料の値引き交渉は状況を見て行いましょう。

不動産会社はマンションを高く売るために様々な努力をしてくれます。仲介手数料を値引きすると、不動産会社にとってその案件に対する優先順位が低くなる可能性もありますので、仲介手数料はマンションを高く売るための必要経費と捉えることも必要です。

400万円超の物件価格であれば、(物件価格×3%+6万円)×1.1(消費税)が仲介手数料の上限と法律で定められています。仲介手数料が数百万になる高額物件、売却活動がスムーズに進む人気エリアかなどを考慮して不動産会社と交渉するとよいでしょう。

記事のおさらい!よくある質問

相場を知るにはどうしたらいいですか?

不動産会社に依頼して売却査定を依頼するのがスタンダードな方法ですが、自分でできることもあります。不動産情報サイトや折り込みチラシなどで同地域の物件の売値をチェックすることです。定期的に見ることで、相場を見る目を養うこともできます。
詳しくは、自分のマンションの相場を調査をご確認ください。

内覧の前にやるべきことは?

とにかく第一印象を良くすることです。汚い部屋、片づけていない部屋は、部屋の価値を損なわせる要因になります。整理整頓はもちろん、匂いがこもったりしていないかも確認しましょう。水回りのカビも要チェックです。
詳しくは、内覧者の第一印象を考えるをご確認ください。

買い取りは高く売れますか?

買い取りとは不動産会社が買主となることです。高値で売れるかというと、一般的には市場価格より下がると言われています。買い取りは、少しでも早く売りたいという人にメリットのある方法です。
詳しくは、高く売りたいなら「仲介」、早く売りたいなら「買取」を選択をご確認ください。

高く売るためのポイントは?

マンションは売り出しをはじめて3ヵ月が勝負と言われています。この時期を過ぎると値下げをしないと、なかなか売れない状況が続きます。最初の3ヵ月でどれだけ多くの購入希望者の目に触れさせることができるかが大切です。
詳しくは、高値で売りたいなら3ヶ月が勝負 をご確認ください。

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執筆
オウチーノ
池田厚生(宅地建物取引士)

大学卒業後、IT企業勤務を経て、不動産サイトの運営に携わる。プライベートでは、中古マンションの購入、売却、リフォームを経験し、マンション管理組合の理事を務める。趣味は、中央線沿線の街歩き。コンシューマ向けサイトから、IT、医療の専門メディアまで手掛けた経験を活かし、不動産の専門的な内容をわかりやすく伝えられるように心がけています。

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