中古住宅の価格の決まり方は?相場を知って適正価格を見極めよう

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こんにちは、オウチーノニュース編集部です。

何となく相場が理解しやすい新築住宅に対し、イマイチ価格の傾向がつかみづらいのが中古住宅。古ければ安くなるのは想像できるけれど、下がり方には物件によってバラつきも。どのようにして価格が決まっているのかがわかれば、割安か割高かも判断できるかもしれません。

販売価格の決められ方とは?

新築住宅では、用地の仕入れ代や建築費といった原価に、売主の利益や広告宣伝費などを加えて販売価格が決められていきますが、すでに存在している中古の場合はそもそも原価があってないようなもの。

売主はたいてい個人であるため、価格が適正かどうかよりも「できるだけ高く売りたい」というのが本音でしょう。とはいうものの、売主の言い値だけで価格が決まっているわけではありません。

一般的には、事例比較法と呼ばれる方法で値付けがなされていきます。これは、周辺のさまざまな物件の取引事例をもとに算出されるもので、エリアや物件タイプごとの標準相場を客観的な数字で明確化。

そのままではあくまでも平均値にすぎませんが、それぞれの物件ごとのプラスポイントやマイナスポイントを加点・減点することにより、大まかな適正価格を導き出すことができるのです。

つまり、指標となる標準相場を100として、立地条件、周辺環境、建物の劣化状況などの良し悪しに応じて評価。マイナスが多ければ相場の90%や80%、あるいは半分の価格になってしまうかもしれませんし、よほど魅力的な要素が揃っていれば、まれに標準相場を上回ることもあるでしょう。

状況に応じて価格交渉を……

この価格がそのまま市場での販売価格となる場合もありますが、最終的には仲介会社が売主の希望も聞きながら決定します。

早めに売りたい事情が売主にあれば相場より安く売ろうと考えるかもしれませんし、多くの現金を必要とする事情があれば相場より高く売りたいと考えるかもしれません。

仮に標準相場が適正価格とするなら、これら売主の事情は物件そのものの価値とはまったく関係のない要素。その意味でも、買いたいエリアの標準相場を知っておくことは、売り出されている価格が割高や割安かを知るうえで大切な情報です。欲しい物件が買える価格ならOKと思いがちですが、客観的な視点で見極めることがソンせずトクするための秘訣です。

ちなみに中古の場合、値引きすることを想定して当初は少し高めに価格を設定していることも少なくありません。安易に言い値のままで受け入れてしまわず、状況に応じて価格交渉することも大切でしょう。

記事のおさらい!よくある質問

中古住宅に原価はありますか?

個人が所有する中古住宅は、新築住宅のように原価という考え方は一般的ではありません。もっともそれに近いのは取得時価格です。ただし、売値は使用年数や時々の市場で決まるため、原価が取り引きで意識されることは多くないでしょう。
詳しくは、販売価格の決められ方とは?をご確認ください。

中古住宅の値段が決まる方法は?

売主の事情によって値段が決まるのが中古住宅ですが、売却査定を行う不動産会社は事例比較法を用いて価格を算定します。物件の価値は普遍的なものもあれば、地域特性によるものもあります。評価のプラス面マイナス面を不動産会社に聞いてみましょう。
詳しくは、販売価格の決められ方とは?をご確認ください。

価格交渉で安くなる?

中古住宅の取り引きでは頻繁に価格交渉が行われます。交渉を前提に値付けされている物件もかなりあるでしょう。売り出してすぐの物件はなかなか値下げに応じてくれないかもしれませんが、3ヵ月を過ぎて成約していない物件があれば交渉の余地があるでしょう。
詳しくは、状況に応じて価格交渉を……をご確認ください。

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