【住宅ローン】家を購入するとき頭金の平均相場はいくら?

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こんにちは、ファイナンシャルプランナーの鈴木です。

住宅購入を考えている人ならだれもが耳にする頭金。頭金をいくら用意できるか、が住宅ローン返済に具体的にどんな影響を与えるのか。じっくりとわかりやすく整理してみましょう。

頭金とは何か? 資金計画での役割は意外と大きい

住宅の購入は日常の買い物と異なる点が大きくふたつあります。ひとつは購入費用を借入(住宅ローン)によって行う人の多いこと。もうひとつは購入費用以外に用意しなければならないお金(諸費用と呼ばれます)がかなり大きな額になることです。

この記事で取り上げる「頭金」とは、住宅価格のうち住宅ローンを利用せずに支払う分のお金のことです。住宅価格から頭金を引いた残額は住宅ローンで支払います。住宅ローンで支払った分は利息をつけて返済していくので、最終的には借りた額よりも多くのお金を払うことになります。住宅ローンで借りる額が大きくなればなるほど利息も増えていきます。

誰だって4,000万円の値段がついている家は4,000万円(かそれよりも安く)で買いたいですよね。ただ手元にそれだけのお金が用意できないので住宅ローンを借りて、利息分をコツコツと返しながら最終的に4,000万円以上の費用をかけてその家を手に入れるわけです。

頭金を多く用意できれば、住宅ローンの借入額を少なくできますので支払う利息もそれに応じて少なくなります。上の例であれば4,000万円からはみ出る費用(利息分)少なくできる、ということです。

頭金として必要な金額の目安は?2割は必要?

「住宅価格に対してどれくらいの割合を頭金として用意すべきか」は長らく議論されていることです。以前は2割という数字が定説でした。

これは住宅ローンで借りられる最大額を住宅価格の8割までとする金融機関が多かったため、2割は用意せざるを得なかった、という過去の事情が影響しています。今は住宅価格の10割まで借りられる住宅ローンも珍しくないので、「頭金が2割ないとそもそも家が買えない」ということはありません。

ただし、住宅ローンによっては頭金がどれくらいあるかで借入金利が変わることがあります。フラット35もそのひとつです。2019年10月時点の金利を確認してみましょう。

【フラット35】借入期間:21年以上35年以下

融資率 金利の範囲 最も多い金利
9割以下 年1.110%~年1.870% 年1.110%
9割超 年1.370%~年2.130% 年1.370%

【フラット20】借入期間:20年以下

融資率 金利の範囲 最も多い金利
9割以下 年1.060%~年1.820% 年1.060%
9割超 年1.320%~年2.080% 年1.320%

融資率9割以下=頭金1割以上、融資率9割強=頭金1割未満のことです。9割以下と9割強で金利は0.26%も違います。頭金が少ないと金利が1.2倍以上も高く設定されてしまうのです。

すべての住宅ローンが頭金の割合と金利設定が連動しているわけではありませんが、こうしたケースに該当する場合は、低い金利設定にあわせた頭金が目安割合と言えるでしょう。

頭金を入れすぎてお財布が空っぽになるリスク

100万円を30年間、金利1.2%で借りたら総返済額は1,191,071円です。100万円の利息は30年のうちに20万円近くにも膨れ上がっていくんです。この100万円分が頭金で用意できれば利息分はまるっとかかりません。100万円の頑張りが120万円の価値を生むようなものです。

そうやって考えると、とことんまで頭金を入れてしまいたくなりますが、それはまた別のリスクが発生してしまうので注意が必要です。

住宅購入では購入費用以外に用意しなければならない諸費用があることを冒頭でお話しました。諸費用は油断ならない額です。新築物件の場合は住宅価格の5~7%、中古物件の場合は7~10%が諸費用の目安額とされています。4,000万円の家であれば新築で200万円~280万円、中古で280万円~400万円です。このほとんどが住宅購入と同時期に必要になります。頭金はたくさん用意できたけど諸費用分が足りないは成り立たず、実際には頭金を切り崩すほかありません。

生活に必要な資金が手元に残らないほどに頭金を入れてしまうことも大きなリスクです。購入直後にかかる引っ越しや新居の家具・家電費用などはもちろんですが、もう少し長い目で家計のお財布具合はチェックする必要があります。

たとえば子どもの教育費。たとえば私立の中学校に入るなら初年度だけで納入金が100万円を超えることは珍しくありません。頭金で手元資金が底をつき、住宅ローンに比べて金利の高い教育ローンを新たに組むなどは本末転倒です。

「頭金なしでも大丈夫!」を信じて買ってしまうリスク

頭金なしのリスクとして借入金利が高くなる可能性があることはすでに触れました。ただ、住宅ローンには頭金があってもなくても金利は変わらないという商品も多数あります。そうなると頭金なしのリスクはゼロになるのでしょうか。もちろん、そんなことはありません。

頭金なしの目に見えるリスクは住宅ローンの返済額の増加です。購入費用の全額が利息のつく借り入れになるわけですから、当然毎月の返済額、総返済額ともにアップします。ただ、これらは目に見えるリスクで借り入れ時点で分かっていることですからその時にきちんと精査をしていれば大きな問題にはならないかもしれません。怖いのは目に見えないリスクです。

新築で4,000万円の家を手に入れたとしましょう。4,000万円全額住宅ローンの借り入れで支払っています。この家はあなたが手にした瞬間に中古住宅となるので、よほどのことがない限り家の価値は下落(10%~20%の目減り)します。何らかの事情でこの家をすぐに売り出さなければならなくなったとしましょう。市場価格は3,600万円です。

家を売って住宅ローンを返済する場合は残金は一括で支払わなければいけません。400万円ほど足りない計算ですよね。こうなるとどこかほかから不足分を調達しないと家は売れません。家を買った翌日に売らなければならないことはほとんどないでしょうが、頭金を入れないということは数年もの間、このリスクを抱え続けるということです。

現在は住宅ローン金利がかなり低い設定です。今買っておかないと金利が上がったら総支払額は増えてしまう。頭金を貯めている時間がもったいない。といった意見をいろいろなメディアで目にしますが、頭金なしのリスクはそれとは別に存在することをしっかり理解しておきましょう。

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執筆
2級ファイナンシャルプランナー
鈴木玲

出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2022年の条件は?】など。

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