売却してもマイホームに住み続けられる?「リースバック」の仕組みとは

売却してもマイホームに住み続けられる?「リースバック」の仕組みとは

こんにちは、オウチーノニュース編集部です。

年々住宅ローンを組む方が増えている中で、低所得や共働きで苦労している世帯も多いのではないでしょうか。

現在の日本では低金利により以前に比べて比較的借りやすくなった住宅ローンですが、個人の所得が減っているのも事実。中には住宅ローンの返済が厳しくなり、法的手続きを余儀なくされせっかく建てたマイホームを手放すことになるケースも少なくないです。

今回は、このような事態になってもマイホームに住み続けることができる「リースバック」について紹介していきます。

リースバックとは?

リースバックとは、第三者にマイホームを購入してもらった上でリース契約を結びリース料(賃料)を支払いながら住み続けることを指します。

近年では返済能力がなく資金の目処が立たない場合や病気などで急に資金が必要になった場合に、第三者へ任意売却した上でリースバックするという選択肢が注目されています。

リースバックは契約とお金のやり取りだけなので、環境を変えずに住み続けることができるのが特徴です。そんなリースバックについて、さらに詳しく紹介していきます。

マイホームを売却しても賃貸として住み続けられる

通常の売却であればマイホームを売却した時点で所有権が移り、住み続けることはできません。一軒家の様なマイホームの引越しは、近隣にも目立つため、ある程度の挨拶や場合によっては状況を説明する場面も出てくるでしょう。

リースバックでは、今までと何ら変わらない状態で生活することができるので、近隣への気遣いや住所変更の手続きがありません。住み続けられることはリースバックの最大の利点であると言えます。

リースバックとリバースモーゲージの違いは?

リースバックと似て非なるものにリバースモーゲージが存在します。リバースモーゲージは、老後において所有する不動産を担保に金融機関から融資を受けることができる仕組みです。毎月の返済を金利のみとし、契約者が死亡した段階で不動産の価値を持って一括返済する仕組みになります。

リースバックでは、将来的に買い戻すことも可能なのでリバースモーゲージとは根本的に異なります。正しく理解しておきましょう。

リースバックの仕組みを解説

リースバックは、返済が厳しくなっている人や急な資金が必要な方にとってお得に感じる場合が多いかもしれませんが、この契約を締結するにはそれなりの条件や注意点が存在します。また通常の売却とは大きく異なる点が多いのもリースバックの特徴です。 ここではリースバックの仕組みについて詳しく紹介していきます。

任意売却の後に買い戻し

所有者から第三者へ任意売却した不動産をリースバックした場合、任意売却した物件を買い戻すことができます。 任意売却した当時の金額に比べれば当然安くなりますが、一時的な厳しい資金繰りから家計が安定した時期に入った時に買い戻す選択肢があるのはリースバックの魅力とも言えます。

リースバックのメリット・デメリットは?

リースバックは、支払い不能状態から抜け出せる点がメリットであると言えます。 通常の物件売却と比べても、引っ越す費用がかからず生活面での負担が少ないことも挙げられます。逆にリースバックをすることで、毎月のランニングコストが上がる可能性が出てくる点がデメリットと言えるでしょう。

年間のリース料は売却金額の8%〜10%と言われています。任意売却した金額によっては、売却前に比べてランニングコストが上がる可能性も高いです。しかし売却して受け取る金額もあるので、全体的な資金繰りにはカンフル剤的な役割を果たします。

リースバック契約が出来ない場合は?

何かとメリットの多いリースバックですが条件によっては契約できない場合もあります。 任意売却する際に、ローン残高が売却金額を上回る場合にはリースバック契約は不可能です。リース料が高くなることを考えれば、ローン残高と売却金額が同額だったとしてもリースバックするメリットがありません。リースバックを検討する前に、先ずはローン残高と売却見込み金額の差額をシミュレーションしてみましょう。

リースバックの流れ

任意売却を含んだリースバックには「任意売却支援協会」というローン救済の社団法人が関連してきます。住宅ローンの支払い能力が無くなってしまった人を救済する団体です。

リースバックの流れはこうした支援協会との折衝から始まり、支援協会が銀行への折衝や購入してくれる投資家の紹介を行ってくれることが多いです。ここでは実際にリースバックした際に考えられる全体的な流れについて紹介してきます。

マイホームを売却し、売却益を得る

信頼出来る投資家を見つけたら、売却金額を調整し任意売却する所からリースバックは始まります。この時点でローン残高が一括返済され、残金を売却益として受け取れる状態でなければなりません。何故なら、この売却益が今後の資金繰りに必要な資金となってくるからです。売却益を受け取ったら、年間のリース料を売却益で何年間持たせることができるのかをシミュレーションすることが大切です。

将来的に買い戻すことを想定しているのであれば、どれだけの貯蓄を作ることができるのかも想定しておく必要があります。

賃貸として住み続け、時期が来たら買い戻す

リースバックが成功し、毎月のリース料が支払われる状態になれば、後は買い戻すことを想定して貯蓄にいくら回せるかを考えられます。リース料を半永久的に払い続けることは、支払っていく金額を考えてもデメリットが大きいです。売却益から考えて、どれぐらいの時期で買い戻すことができるのかをシミュレーションするのもリースバックでは重要な要素となります。

リースバックを正しく理解して不動産購入に役立てよう!

近年では金利が安くなっていることで、ローンを組む方が資金運用としては有意義であるという意見が多いです。これは一括で払うはずの金額を残して借入金で設備投資することで、貯蓄額を別の資産運用に生かせるといった理論からきています。

つまり資産運用で得る利益で、借入金の金利を支払っても利益が出せる時代に突入しているとうことです。しかし一方でこうした流れに上手く乗れずに、ローン返済に追われる人が多いのも確かです。リースバックは、そんな人にとって救済的な仕組みです。

リースバックも半永久的に使える仕組みではないものの、今後の資産運用を考えるきっかけとなるでしょう。

オウチーノニュース編集部

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