不動産売却ガイド
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不動産売却の流れ・手順 5

不動産売却にかかる費用は?必要な手数料や税金一覧

不動産売却にかかる費用は?必要な手数料や税金一覧

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不動産を売却すると、成約金額がそのまま利益として手元に残るわけではありません。売却に関する様々な局面で、税金や諸費用がかかりますので注意が必要です。

そこで売却に関わる税金や諸費用をまとめてみました。

不動産売却にかかる費用・税金の目安

不動産売却にかかる費用・税金の目安を一覧にまとめてみました。
必ず必要となる費用・税金と売却で利益が出た場合に必要な税金があります。

項目 費用・税金の目安
仲介手数料 (成約価格×3%+6万円)+消費税
印紙代(印紙税) 目安として1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる
抵当権抹消登記 登録免許税:不動産の数×1,000円
司法書士への報酬:1万円~2万円前後
譲渡所得税 長期譲渡所得:20.315%
短期譲渡所得:39.63%

不動産の売却で必ず必要な費用・税金

不動産の売却時にかかる費用に「仲介手数用」、必ずかかる税金には「印紙代(印紙税)」と「登録免許税」があります。

仲介手数料

仲介手数料は、宅建業法で上限が定められています。成約金額が400万円を超える場合は、成約価格×3%+6万円+消費税となります。不動産会社は、上限を超えて仲介手数料を受けとると宅建業法違反となります。

また、仲介手数料は、売買契約時に全額支払う必要はなく、媒介契約の内容によります。
一方、売買契約が成立しなかった場合は、仲介手数料はかかりません。  

例)成約価格が3,000万円(消費税別)の場合の仲介手数料
3,000万円×3%+60,000円=960,000円(消費税別)

消費税10%の場合、1,056,000円となります。

印紙代(印紙税)

不動産を購入したことがあるなら、一度は払っている印紙税。不動産に限らず、ほとんどの人がどこかで印紙税を目にしたことがあるのではないでしょうか。

不動産を売却するときにかかる印紙税は不動産の売買契約書に貼る際にかかる費用です。

売買契約時には、売主用と買主用に1通ずつ売買契約書を作成し、収入印紙を貼付します。収入印紙は2部とも同じ金額です。収入印紙代(例えば成約金額が1000万円以上・5000万円以下の場合に1万円)売主と買主、それぞれが負担するのが一般的です。

印紙税率は契約金額によって変わり、金額が大きくなると印紙税率は高くなる仕組みになっています。

表にまとめてみましょう。

●契約金額ごとの印紙税率一覧

契約金額 印紙税率(軽減後)
10万円を超え50万円以下のもの 200円
50万円を超え100万円以下のもの 500円
100万円を超え500万円以下のもの 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 1万円
5千万円を超え1億円以下のもの 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 6万円
5億円を超え10億円以下のもの 16万円
10億円を超え50億円以下のもの 32万円
50億円を超えるもの 48万円

もし売主であるあなたが「売買契約書はいらない。コピーが手元にあればいい」とするなら売買契約書は買主用に1部だけ作成することになり、印紙税も1部のみ必要になります。その場合は買主が負担することが一般的です。

ただし、コピーは原本に比べその効力が弱くなるなどのデメリットもあるため、正式な売買契約書を残しておくほうが望ましいです。

参考:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

印紙税の軽減措置は、2022年(令和4年)度の税制改正により、印紙税の軽減措置2024年(令和6年)3月31日まで延長されました。

参考:国税庁「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について

登録免許税

不動産売却時に物件の所有者が変わる際、登記にかかる税金が登録免許税です。
登録免許税には、以下の2種類があります。

  • 所有権移転登記(所有権の名義変更をする)
  • 抵当権抹消登記(抵当権の記載を抹消する)

所有権移転登記については、原則として売主と買主が共同申請します。
所有権移転登記の費用は買主が負担するのが一般的です。買主が自分の名義に変更する手続きを行うためです。

抵当権抹消登記については、商慣習として売主が負担することになります。
抵当権を抹消する際は、登録免許税がかかります。抵当権抹消の登録免許税は「不動産の数×1,000円」を収入印紙で納付する必要があります。土地と建物は別個に数えらえるため、土地と建物では合計2,000円かかります。

また、司法書士に依頼する際は、報酬を支払わなければなりません。司法書士の報酬は、1万円~2万円前後が相場となっています。

住宅ローン一括返済手数料

住宅ローンを組んだ際、担保となる不動産に抵当権を設定します。 予定していた返済期間よりも早期に完済するため利息を軽減され、支払総額を減少させることができます。 住宅ローンを完済すると抵当権が自動的に抹消されるわけでなく、抵当権抹消登記を申請してはじめて抵当権抹消登記がされるのです。

なお、住宅ローンの一括返済を行う場合は、住宅ローン手数料が発生します。金融機関によって住宅ローン手数料が異なりますが、一般的な相場は、3万円程度かかる場合が多いです。

一方、住宅ローンの返済が残り少ない場合に一括返済すると、利息の額より高くなることがあります。その結果、総返済額を減らすつもりが、高くなるケースもあるため注意が必要です。

処分費や解体費

・ハウスクリーニング費用

浴室やトイレなどの水回りやキッチン、壁、床など、ハウスクリーニングを行うことで、早期に売却することが期待できます。
また、内見時にも購入希望者からの印象に影響するため、ハウスクリーニングの際は、専門の業者に依頼するのも一つの方法です。

費用の目安は、広さや状態、居住中、空室などにもよります。
一般的な相場は、以下の通りです。

広さ 空室の費用 居住中の費用
1R~1DK 15,000円~30,000円 20,000円~40,000円
1LDK~2LDK 25,000円~65,000円 35,000円~70,000円
3DK~4DK 50,000円~90,000円 70,000円~120,000円
4LDK・5DK~ 85,000円~ 100,000円〜

・解体費用

建物の解体費用は、家の構造や立地、建材などによって異なります。
構造ごとによる解体費用の目安は、以下の通りです。

構造 坪単価
木造 20,000~40,000円
軽量鉄骨造 25,000~40,000円
重量鉄骨造 30,000~65,000円
鉄筋コンクリート(RC造) 35,000~70,000円
鉄骨鉄筋コンクリート(SRC造) 45,000~100,000円

・測量費

土地の形状や広さ、境界などを明らかにするために行います。ブロック塀や植木がお隣まで出てしまっている場合は、トラブルになりかねません。 そのため、境界を明確にすることでトラブル防止につながります。

測量費の相場は、​​​​​​役所の立会いの有無、面積、立地、隣地権利者の人数などにも異なりますが、一般的には、30〜100万円程度の幅があります。

例えば、行政の所有地や法人、所有者不明土地などは、費用が高額になる場合があるので注意が必要です。

・廃棄物の処分費

不動産を売却する際は、残置物を処分しておくのが一般的です。 燃えるゴミやペットボトルなどの一般ゴミは処分することが可能です。

しかし、家具家電などの粗大ゴミは自治体の収集所に持ち込むなど、決められた場所で処分するというのが市区町村で定められているルールです。

また、粗大ゴミは有料でモノや量によっても金額が異なります。粗大ゴミの費用相場は、300〜10,000円程度の幅があります。

購入して間もない家具家電などは、リサイクルショップでの買取やネットオークション、フリマアプリで処分すると良いでしょう。

不動産の売却で利益が出た場合に必要な税金

譲渡所得税

不動産売却で利益が出た場合には、売却した不動産からの利益を「譲渡所得」に対して、所得税・住民税・復興特別所得税が発生します。

譲渡所得には、不動産の保有期間によって、5年を超えると「長期譲渡所得」所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」になります。  

譲渡所得に関わる税金の算出は、譲渡価額からの取得費と譲渡に関わる経費の譲渡費用を控除した「課税譲渡所得」に規定の税率を掛けて計算します。

譲渡所得の計算式は、次の通りです。

​​譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用

税率は、長期譲渡所得では所得税15%、住民税5%の合計20%、短期譲渡所得では所得税30%、住民税9%の合計39%です。2037年までは、復興所得税として2.1%が加算されます。

・長期譲渡所得
譲渡所得×20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

・短期譲渡所得
譲渡所得×39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

譲渡所得を節税できる特例

譲渡所得を節税できる特例をいくつか紹介します。詳しくは、不動産売却における控除と節税も参照してください。

3,000万円特別控除

居住用の不動産を売却した場合、「居住用財産の3000万円特別控除」が適用対象となります。所有者が住んでいる家を売却した場合や、住まなくなった日から3年目の3月31日までの売却の場合に、課税譲渡所得から3000万円が控除されるものです。  

前年か前々年に、居住用財産の3,000万円特別控除や特定居住用財産の買換え・交換の特例などを受けていないといった条件があります。また、買い替えの場合、3,000万円特別控除と買い替え先の物件での住宅ローン控除は併用できません。3,000万円特別控除と住宅ローン控除どちらを利用したほうがよいか慎重に検討する必要があります。

参考:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例  

不動産を売却したときには利益が出るとは限らず、損失を被るケースもあります。原則として他の所得からは損失を控除できませんが、特例に合致する場合に限り、控除することが可能です。  

「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は2021年12月31日までに、住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失が出た場合、その損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除することができます。さらに控除しきれなかった損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除ができるものです。

マイホーム(旧居宅)を2021年12月31日までに売却して、新たにマイホーム(新居宅)を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失が出たときは、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。

どちらの特例も、このほかにも適用除外となる条件がありますので、確認が必要です。

税金は理解しているほど、得をしやすいものです。不動産を売却する際には、事前に税金について調べておき、節税対策が図れるようにしましょう。  

関連サービス:売却時の手取り額がわかる!不動産売却シミュレーター

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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