不動産売却にかかる費用は?必要な手数料や税金一覧

不動産売却にかかる費用は?必要な手数料や税金一覧

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不動産を売却すると、成約金額がそのまま利益として手元に残るわけではありません。売却に関する様々な局面で、税金や諸費用がかかりますので注意が必要です。

そこで売却に関わる税金や諸費用をまとめてみました。

不動産売却にかかる費用・税金の目安

不動産売却にかかる費用・税金の目安を一覧にまとめてみました。
必ず必要となる費用・税金と売却で利益が出た場合に必要な税金があります。

項目 費用・税金の目安
仲介手数料 (成約価格×3%+6万円)+消費税
印紙代(印紙税) 目安として1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる
抵当権抹消登記 登録免許税:不動産の数×1,000円
司法書士への報酬:1万円~2万円前後
譲渡所得税 長期譲渡所得:20.315%
短期譲渡所得:39.63%

不動産の売却で必ず必要な費用・税金

不動産の売却時にかかる費用に「仲介手数用」、必ずかかる税金には「印紙代(印紙税)」と「登録免許税」があります。

仲介手数料

仲介手数料は、宅建業法で上限が定められています。成約金額が400万円を超える場合は、成約価格×3%+6万円+消費税となります。不動産会社は、上限を超えて仲介手数料を受けとると法令違反となります。

また、仲介手数料は、売買契約時に全額支払う必要はなく、媒介契約の内容によります。

例)成約価格が3,000万円(消費税別)の場合の仲介手数料
3,000万円×3%+60,000円=960,000円(消費税別)

消費税10%の場合、1,056,000円となります。

印紙代(印紙税)

不動産を購入したことがあるなら、一度は払っている印紙税。不動産に限らず、ほとんどの人がどこかで印紙税を目にしたことがあるのではないでしょうか。

不動産を売却するときにかかる印紙税は不動産の売買契約書に貼るためです。

売買契約時には、売主用と買主用に1通ずつ売買契約書を作成し、収入印紙を貼付します。収入印紙は2部とも同じ金額です。収入印紙代(例えば成約金額が1000万円以上・5000万円以下の場合に1万円)売主と買主、それぞれが負担するのが一般的です。

印紙税率は契約金額によって変わり、金額が大きくなると印紙税率は高くなる仕組みになっています。

2022年3月31日までに作成される不動産の売買契約書については軽減税率が適用されることになっている点もポイントです。表にまとめてみましょう。

●契約金額ごとの印紙税率一覧

契約金額 印紙税率(軽減後)
10万円を超え50万円以下のもの 200円
50万円を超え100万円以下のもの 500円
100万円を超え500万円以下のもの 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 1万円
5千万円を超え1億円以下のもの 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 6万円
5億円を超え10億円以下のもの 16万円
10億円を超え50億円以下のもの 32万円
50億円を超えるもの 48万円

もし売主であるあなたが「売買契約書はいらない。コピーが手元にあればいい」とするなら売買契約書は買主用に1部だけ作成することになり、印紙税も1部のみ必要になります。その場合は買主が負担することが一般的ですからあなたが印紙税を払うことはおそらくないでしょう。

ただし、コピーは原本に比べその効力が弱くなるなどデメリットもあるため、やはり正式な売買契約書を残しておくほうが無難です。

登録免許税

不動産売却時に物件の所有者が変わる際に登記にかかる税金が登録免許税です。
登録免許税には、以下の2種類があります。

  • 所有権移転登記(所有権の名義変更をする)
  • 抵当権抹消登記(抵当権の記載を削除する)

所有権移転登記については、売主と買主で折半すべきものですが、商慣習として買主が負担するのが常で売主側に支払いを請求されることはほとんどないでしょう。

抵当権抹消登記については、商慣習として売主が負担することになります。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は「不動産の数×1,000円」を収入印紙で納付する必要があります。土地と建物は別個に数えらえるため、土地と建物では合計2,000円かかります。

また、司法書士への報酬として1万円~2万円前後が相場となっています。

不動産の売却で利益が出た場合に必要な税金

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合には、売却した不動産からの儲けを「譲渡所得」に対して、所得税・住民税・復興特別所得税が発生します。

譲渡所得には、不動産の保有期間によって、譲渡した年で所有期間が5年超えの「長期譲渡所得」と、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」に分かれます。  

譲渡所得に関わる税金の算出は、譲渡価額から取得費と譲渡に関わる経費の譲渡費用を控除した「課税譲渡所得」に規定の税率を掛けて計算します。

税率は、長期譲渡所得では所得税15%、住民税5%の合計20%、短期譲渡所得では所得税30%、住民税9%の合計39%です。2037年までは、復興所得税として2.1%が加算されます。

・長期譲渡所得
譲渡所得×20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

・短期譲渡所得
譲渡所得×39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

譲渡所得を節税できる特例

3,000万円特別控除

居住用の不動産を売却した場合、「居住用財産の3000万円特別控除」が適用対象となります。所有者が住んでいる家を売却した場合や、住まなくなった日から3年目の3月31日までの売却の場合に、課税譲渡所得から3000万円が控除されるものです。  

前年か前々年に、居住用財産の3,000万円特別控除や特定居住用財産の買換え・交換の特例などを受けていないといった条件があります。  

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例  

不動産を売却したときには利益が出るとは限らず、損失を被るケースもあります。原則として他の所得からは損失を控除できませんが、特例に合致する場合に限り、控除することが可能です。  

「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は2021年12月31日までに、住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失が出た場合、その損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除することができます。さらに控除しきれなかった損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除ができるものです。

マイホーム(旧居宅)を2021年12月31日までに売却して、新たにマイホーム(新居宅)を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失が出たときは、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。

どちらの特例も、このほかにも適用除外となる条件がありますので、確認が必要です。

税金は理解しているほど、得をしやすいものです。不動産を売却する際には、事前に税金について調べておき、節税対策が図れるようにしましょう。  

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オウチーノニュース編集部

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