【土地売却したら税金はいくら？】計算方法と節税対策

土地の購入では消費税がかかりませんが、土地を売却するときには税金がかかることをご存じでしょうか。

せっかく大切な土地を売却するのであれば少しでも節税したいところ。そのためにはまず、どのような税金の種類があるのか知っておきましょう。

税金の種類によっては特別な控除が受けられる場合もあり、条件を知らないと損をすることがあるからです。早速土地の売却に伴う税金の種類からそれぞれの節税方法までご説明していきます。

土地売却時に課される3つの税とは？

土地を売却した際には、以下の3つの税が課されます。

• 所得税
• 住民税
• 印紙税

この中で、「所得税」と「住民税」については、土地を売却したときに得た利益（譲渡所得）の金額に応じて課税されるもので、利益がなくマイナスになる場合は課税されません。また、不動産売却時の「所得税」と「住民税」は、分離課税と言われ他の所得とは分離して課税されます。

「印紙税」は契約書に貼る印紙代として徴収されるもので売却金額によって納付される額が異なります。

それでは具体的に、所得税・住民税・印紙税の計算の仕方や節税方法を見ていきましょう。

節税対策の要は譲渡所得にかかる「所得税」と「住民税」

土地を売却する際に得た利益のことを「譲渡所得」と言い、この譲渡所得に対して、「所得税」と「住民税」が発生し、支払うことになります。

実際の課税対象額は、譲渡所得から土地の購入費などを含めた取得費、譲渡に掛かった仲介手数料などをはじめとした譲渡費用、そして、後述する特別控除額を引いた額です。課税対象額に税率をかけて所得税や住民税を計算します。税率は次の所有期間に応じて異なります。

税金の種類	長期譲渡所得	短期譲渡所得
所得税	15.315%	30.63%
住民税	5%	9%
合計	20.315%	39.63%

東日本大震災を理由とする復興のための財源確保を目的としてつくられた「復興特別所得税」として、平成25年から所得税の2.1%相当が上乗せされています。

所有期間とは、土地取得日の翌日から、譲渡した年の1月1日までをいいます。
5年を超えるものは長期譲渡所得として、支払う税金は所得税15.315％、住民税5％の計20.315％。
一方、5年以下の場合は短期譲渡所得として、所得税30.63％、住民税9％の計39.63％が税額となります。

短い間に土地を売却するほど税金が高くなるので、投資や資産運用を目的とした売却でなければ、所有期間を延ばすことが節税対策として有効です。

・譲渡所得の計算式

・譲渡所得の計算例

購入価格が5000万円、購入時諸費用が150万円
売却価格が5500万円、売却時諸費用が180万円の場合

5500万円 -（5150万円+180万円）＝170万円

プラスになった、170万円を基にして税額を計算します。
この時、譲渡所得がマイナスになった場合には、所得税・住民税を支払う必要はありません。確定申告の必要もありません。

また、取得費・譲渡費用として引けるものには、「土地の購入代金」、「仲介手数料」、「契約書への印紙代」などがあります。

譲渡所得で特別控除が出る条件

上述したように譲渡所得には特別控除があります。以下の場合などが特別控除です。公共事業目的に土地を売却すると5000万円、売却した土地が自己居住用財産なら3000万円の控除です。

居住用財産の売却では控除を受ける際に所有期間は問われませんが、土地だけでなく建物とともに売却しなくてはなりません。その他、売り手と買い手が親子であるなどの特別な関係を持たないことも条件の一つ。ちなみに、特別控除額の合計は5000万円が限度です。

利益が出なくても課される「印紙税」

具体的な印紙税の額は以下の通りです。
2022年3月31日までの印紙税の軽減措置を講じた金額です。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え～50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え～100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え～500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え～1千万円以下のもの	1万円	5千円
1千万円を超え～5千万円以下のもの	2万円	1万円
5千万円を超え～1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え～5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え～10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え～50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

出典：国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置より。

買主と売主がそれぞれ一通分の印紙税を負担します。節税の方法としては契約書の一枚をコピーして保管すること。原本には印紙税がかかりますが、コピーにはかかりません。売主は原本を所持しなくともよいのでその分節税することができます。

なお、土地の売却時に抵当権の抹消をする場合にかかる税金として登録免許税があります。抵当権は住宅ローンなどを支払えなくなったときに銀行が土地を取り上げられる権利のことです。

ローンを支払い終えれば抵当権は抹消できますが自然に無効となるわけではありません。金融機関に融資を受けた土地であれば、売却の際に抵当権を抹消する必要があります。この税金は節税できませんが、知っておくと土地の売却時に驚かないですみます。

相続した土地を売ったときにかかる税金は？

売却する土地が相続したものの場合の税金はどのようになるのでしょうか。
先述したように、売却する土地の所有期間が長い「長期譲渡所得」ほうが税率が低くなるのですが、相続で取得した土地の場合、相続税の申告期限から3年以内（相続から3年10カ月以内）に売却すると、「取得費加算の特例」が適用され税負担が軽くなります。

取得加算の算式は、以下のようになります。 売却価格から、取得費、譲渡費用に加え「売却した土地に対する相続税額」も加えてマイナスできるので、課税対象となる譲渡所得を減らすことができます。

まとめ

このように、土地の売却には税金がかかり、節税できるものとできないものがあります。中でも譲渡所得の特別控除が大幅な節税の鍵となりますが、その条件は細かいです。

今回紹介した条件以外にも厳密な定義がなされているので詳しくは国税庁のホームページを参考にすると良いでしょう。それぞれの税金の種類を正確におさえて土地を売却する際の節税対策にぜひ役立ててみてください。

関連サービス：売却時の手取り額がわかる！不動産売却シミュレーター

記事のおさらい！よくある質問

土地を売却したときの税金を教えてください

可能性があるのは「所得税」「住民税」「印紙税」です。所得税と住民税は不動産を売却して儲けがあった場合のみ課税されます。印紙税は売買契約書締結に必要なもので、土地の売却金額に応じて税額が決まります。

譲渡所得とは何ですか？計算方法は？

譲渡所得とは「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」がプラスになったときに発生する税金です。所得なので、所得税と住民税の両方が課税されることになります。売却した土地の所有期間が短期間（5年以下）のときは税率が高くなります。

税金を減らすことはできますか？

譲渡所得の計算では、取得費と譲渡費用を控除できます。譲渡費用は仲介手数料や印紙税のほか、測量費や建物の取り壊し費用などがあります。控除できる費用を漏らさないことで、税金を減らすことは可能です。また、譲渡所得の特別控除も活用しましょう。

相続した土地を売った時の税金は？

相続で取得した土地は、相続税の申告期限から3年以内に売却すると、「取得費加算の特例」が適用可能です。これは、売却した土地に対する相続税額も売却価格から控除できるため、譲渡所得の軽減に役立ちます。