「土地の売却」でかかる税金とは！？知っておきたい節税対策のポイント

土地の購入では消費税がかかりませんが、土地を売却するときには税金がかかることをご存じでしょうか。

せっかく大切な土地を売却するのであれば少しでも節税したいところ。そのためにはまず、どのような税金の種類があるのか知っておきましょう。

税金の種類によっては特別な控除が受けられる場合もあり、条件を知らないと損をすることがあるからです。早速土地の売却に伴う税金の種類からそれぞれの節税方法までご説明していきます。

節税対策の要、譲渡所得とは？

土地を売却すると譲渡所得が発生し、所得税や住民税を支払うことになります。

実際の課税対象額は、譲渡所得から土地の購入費などを含めた取得費、譲渡に掛かった仲介手数料などをはじめとした譲渡費用、そして、後述する特別控除額を引いた額です。課税対象額に税率をかけて所得税や住民税を計算します。税率は次の所有期間に応じて異なります。

所有期間とは、土地取得日の翌日から、譲渡した年の1月1日までをいいます。5年を超えるものは長期譲渡所得として、支払う税金は所得税15％、住民税5％の計20％。

一方、5年以下の場合は短期譲渡所得として、所得税30％、住民税9％の計39％が税額となります。短い間に土地を売却するほど税金が高くなるので、投資や資産運用を目的とした売却でなければ、所有期間を延ばすことが節税対策として有効です。

・譲渡所得の計算式

売却価格 -（取得費+譲渡費用）＝譲渡所得

・譲渡所得の計算例

購入価格が5000万円、購入時諸費用が150万円
売却価格が5500万円、売却時諸費用が180万円の場合

5500万円 -（5150万円+180万円）＝170万円

プラスになった、170万円を基にして税額を計算します。
この時、譲渡所得がマイナスになった場合には、所得税・住民税を支払う必要はありません。確定申告の必要もありません。

また、取得費・譲渡費用として引けるものには、「土地の購入代金」、「仲介手数料」、「契約書への印紙代」などがあります。

譲渡所得で特別控除が出る条件

上述したように譲渡所得には特別控除がありました。以下の場合などが特別控除です。公共事業目的に土地を売却すると5千万円、売却した土地が自己居住用財産なら3千万円の控除です。

居住用財産の売却では控除を受ける際に所有期間は問われませんが、土地だけでなく建物とともに売却しなくてはなりません。その他、売り手と買い手が親子であるなどの特別な関係を持たないことも条件の一つ。ちなみに、特別控除額の合計は5千万円が限度です。

その他、印紙税と登録免許税も

印紙税は印紙税法で定められた文書発行に伴う税金です。
土地売却の際の契約書（売買契約書）も対象です。1億円以下は3万円、1千万円以下は5千円と、契約書の記載金額により税額が決定。

買主と売主がそれぞれ一通分の印紙税を負担します。節税の方法としては契約書の一枚をコピーして保管すること。原本には印紙税がかかりますが、コピーにはかかりません。売主は原本を所持しなくともよいのでその分節税することができます。

また、土地の売却には登録免許税もかかります。抵当権の抹消にかかる税金のことです。抵当権は住宅ローンなどを支払えなくなったときに銀行が土地を取り上げられる権利のこと。

ローンを支払い終えれば抵当権は抹消できますが自然に無効となるわけではありません。金融機関に融資を受けた土地であれば、売却の際に抵当権を抹消する必要があります。この税金は節税できませんが、知っておくと土地の売却時に驚かないですみます。

このように、土地の売却には税金がかかり、節税できるものとできないものがあります。中でも譲渡所得の特別控除が大幅な節税の鍵となりますが、その条件は細かいです。

今回紹介した条件以外にも厳密な定義がなされているので詳しくは国税庁のホームページを参考にすると良いでしょう。それぞれの税金の種類を正確におさえて土地を売却する際の節税対策にぜひ役立ててみてください。