不動産の査定価格はどうやって決まる?査定額は売却価格じゃない?!

不動産の査定価格はどうやって決まる?査定額は売却価格じゃない?!

中古マンションや中古一軒家の売却価格を知るために、必ず行うのが査定です。査定額は中古の不動産市場の状況によって変化します。

実は、不動産の査定は、他の中古品の査定(車や本など)とは大きく異なる点があります。それは「査定した業者が買い取る訳ではない」という点です。 これは何を意味するのでしょうか。実際にどのように査定額が決まるのかを含めて解説します。

1.まずは査定してくれる会社を選ぶ

何らかの事情で不動産を売りたいときには、まずは不動産会社選んで相談することから始めます。住宅ローンが残っている、物件が遠隔地にあるなど、売却の悩みはそれぞれ異なります。あなたの状況に基づき適切な売却方法を提案してもらいましょう。

査定をしてもらう上でのコツは3~4社の複数の不動産会社に査定依頼して比較、検討することです。ここでは、具体的な査定方法について解説します。

2.査定の依頼方法を選ぶ

つぎに不動産会社が決まったら、査定を依頼しますが、実は2種類の依頼方法があります。目的にそぐわない選択をしないよう、それぞれの特徴を見てみましょう。

2-1.簡易査定

簡易査定は、不動産の過去売買データをもとに、物件を見ずにおおよその売却価格帯を予想する方法です。そのため、机上査定とも呼ばれます。

周辺で過去に似た物件がいくらで売れているのかを確認したうえで、近年の路線価や公示地価の変化を考慮して売却価格を予想します。公示地価とは、国土交通省が定める土地の価格のことです。一方、路線価は、国が定める道路に面する土地1平米あたりの価格です。どちらも、土地価格を決める要素の一つです。

簡易査定のメリットは、査定時間が短いことです。電話、メールで相場を知ることができるため、場合によっては数時間で算出できます。不動産会社を直接訪ねる必要がないことが魅力ですが、あくまで概算ですので正確性に欠ける点に注意が必要です。

2-2.現地査定

訪問査定とも呼ばれる現地査定は、担当者が物件の状態を確認し、現地の詳細な調査を行うことで実際に売れる価格を予測する方法です。査定価格に影響を及ぼす主なチェックポイントは下記になります。

  • 敷地形状・・・正方形に近いほど価格は高くなります。また斜面の有無についても確認します。
  • 敷地境界・・・隣の敷地との境界が曖昧になっていないか確認します。
  • 接道幅員・・・敷地に面する道路の幅が何メートルあるか確認します。
  • 近隣関係・・・日当たり、越境の有無や高圧線の有無を確認します。
  • インフラ・・・上下水道、ガスの状況について確認します。
  • 建物歪み・・・建物の傾きや地盤沈下の有無について確認します。
  • 設備修繕・・・設備の劣化や破損、リフォームなどの修繕の有無について確認します。
  • 管理状況・・・庭の手入れや、ゴミ置き場、駐輪場の状況について確認します。
  • その他・・・・騒音や臭い、近隣の環境の美観などについて確認します。

これからのチェックを行うにあたり、登記簿謄本、権利証、建物の図面など複数の書類を用意する必要があるので覚えておきましょう。現地査定のメリットは、納得感のある正確な査定額を知ることができて、売却に関する不明な点を専門家に聞くことができることです。ただし、簡易査定よりも長時間を要し、査定額が出るまで数日かかります。

売却することに前向きなのであれば精度の高い現地査定のほうが適しています。 また、担当者と会うことで、契約を結ぶ不動産会社が信頼できるかどうかを判断することも可能です。そのことからも、なるべく現地査定を選ぶことをおすすめします。

3.不動産の査定額を算出する

不動産の査定額を計算する方法は、大きく分けて3つが挙げられます。

3-1.原価法

原価法は、同じ不動産をもう一度建築や造成したらいくら必要なのかという観点で査定する方法で、主に土地や戸建ての査定に用いられます。まず、再度取得するのに必要な費用(再調達原価)を算出します。次に建物がある場合は、築年数による価値の低下を割引いて(減価修正)を行います。

原価法による査定価格 = 再調達原価÷耐用年数×残存年数 = 総面積×単価÷耐用年数×(耐用年数-築年数)

なお、税務で用いる住宅の耐用年数は、木造で22年、鉄筋コンクリート造で47年、鉄骨造(厚さ4mm超)で34年、鉄骨造(厚さ3~4mm)で27年となっています。

3-2.取引事例比較法

取引事例比較法は、過去に売買された似た物件の取引事例を収集し、対象の物件との違いを比較考慮しながら、1平米あたりの価格を決定し、査定額を計算する方法で、マンションを中心にあらゆる不動産の査定に用いられます。基本的には、近隣の似た物件の取引事例を参考にしますが、近隣の取引事例が少ない場合は、似たようなエリアにおける取引事例を参考にするケースもあります。

取引事例比較法における査定価格は、事情補正時点修正地域要因個別的要因の4つを考慮して査定価格を決定します。

3-2-1.事情補正

離婚や転勤で売却を急いでいるケースの場合は、取引価格が相場よりも低くなりがちです。このような取引事例をできるだけ排除して査定します。また、そのほかにも債務破綻し安く売却されたケースも除外する必要があります。

3-2-2.時点修正

不動産の相場に常に変動します。数年前の相場と今の相場では大きく異なるケースもあります。直近の取引が上昇トレンドなのか、下降トレンドなのかを見極めて、価格を査定します。

3-2-3.地域要因

特定の地域だけが、周辺エリアと異なる環境になっていないかを確認します。一部のエリアだけが、道路が渋滞になっていたり、騒音があったり、治安に問題があったりなど、地域の格差を考慮して査定します。

3-2-4.個別的要因

最後は、対象となる不動産個別の違いを考慮します。リフォームの有無や、道路の幅、日当たり、敷地の形状などを考慮して査定価格を調整します。

3-3.収益還元法

収益還元法は、査定する物件が将来生み出すであろう収益から査定額を評価する方法で、主に投資用の収益不動産の査定に利用されます。原価法や取引事例比較法と比べると経済的合理性がありますが、一方で予想される収入と支出の額、およびその根拠や精度が非常に重要になる査定方法です。

実は収益還元法には、直接還元法DCF法の2種類があります。具体的な計算方法をみてみましょう。

3-3-1.直接還元法

収益還元法における直接還元法とは、一定期間の純利益を還元利回りで割って、不動産の価格を計算します。

不動産の査定額 = 一定期間の純利益 ÷ 還元利回り = (1年間の家賃収入-管理費などの費用)÷還元利回り

例えば、月額家賃収入が30万円の物件で管理費が2万円の場合、年間の純利益は(30-2)×12=336万円になります。この物件の査定額が5,600万円だった場合、還元利回りは6%になるわけです。

還元利回りは、4~10%となることが多く、目安は6%前後です。つまり、還元利回りが、物件価格の妥当性を判断する方法になるのです。

3-3-2.DCF法

DCF法(ディスカウントキャッシュフローの略)とは、物件を所有している間に得られる純利益と売却時の予想価格を、現在価格に割り戻して合計して不動産の価格を計算します。

ここで現在の価値に割り戻すとは、同じ100万円であっても1年後の100万円と現在の100万円では価値が違うという考え方のことです。つまり、今すぐ手元に100万円あれば、それを元手に1年後には増やせている可能性がある(利息や投資など)ということです。この現在の価値に割り戻すことをDCF法では割引率と呼んでいます。

不動産の査定額 = 毎年の純利益を現在の価値にした合計 + 将来の売却価格の現在の価値

例えば、1年間の家賃収入360万円、管理費24万円、保有期間5年間、割引率3%、売却時の予想価格5,600万円と仮定すると下記の計算になります。

項目 現在の価値へ割り戻し計算
1年目純利益 360万円-24万円÷(1+0.03)=326万円
2年目純利益 360万円-24万円÷(1+0.03)2=317万円
3年目純利益 360万円-24万円÷(1+0.03)3=307万円
4年目純利益 360万円-24万円÷(1+0.03)4=299万円
5年目純利益 360万円-24万円÷(1+0.03)5=289万円
将来の売却価格 5,600万円÷(1+0.03)5=4,830万円

つまり、毎年の純利益を現在の価値にした合計が1,538万円、 将来の売却価格の現在の価値が4,830万円で合計6,368万円がDCF法での査定価格になります。

「査定価格」=「売却できる価格」ではない!

「一番高い査定額をしてくれた不動産会社と契約しよう!」と思っていませんか?査定額はあくまで予想であり、その金額で売れるかどうかはわからないのです。査定してくれた不動産会社が買い取るわけではありません。あくまで買い手を探して仲介してくれるだけです。

中には一番高い査定をして、自社と契約させてから「なかなか売れないですね。値下げしましょう」と提案してくる不動産会社もいます。つまり、どんな査定方法で何を根拠に査定額を出したのかを必ず確認する必要があります。そこにあやふやな点があれば、おそらくその価格では売れません。

どうしても売却価格を確定させたい場合は、不動産の買取をしてもらうのが一番です。売却査定を行っている不動産会社では買取をしている毛^スもよくあります。ただし、買取の場合は、相場価格から3割~4割は安く見積もられてしまいます。少しでも高く売りたいなら、不動産会社に仲介してもらい、買い手を探すことをおすすめします。

最後に売却価格を決めるのは自分

これまで不動産会社への査定依頼方法は「現地査定」、「簡易査定」の2つがあり、査定額の計算方法として「原価法」、「取引事例比較法」、「収益還元法」の3つがあることがわかりました。

いずれの方法、内容で算出した場合でも、不動産会社から不動産の査定額が提示されます。提示された価格で販売するか、価格を修正するかはあなたの判断で決まります。どうしてもこの価格でないと譲りたくないということであれば、売れにくくはなりますが、買い手が見つかるまで何年も待つというのも選択肢です。価格の決定権はあなた自身にあるということをお忘れなく。

オウチーノニュース編集部

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