不動産査定とは？査定方法や流れ、査定額の算出方法を解説

投稿日 : 2023/01/30 初回投稿 : 2022/08

不動産を売却する際、まず何から始めれば良いのか悩む方も多いかと思います。

不動産の売却を考えたら、まず査定を依頼することから始めます。中古マンションや中古一軒家の売却価格を知るために、必ず行うのが査定です。査定額は中古の不動産市場の状況によって変化します。

この記事では、不動産査定の流れや実際の査定方法、査定価格がどのように決まるのかを解説していきます。

家の売却を考えて、この記事を読んでいる方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、複数の会社の査定結果を比較できるので、高く・早く売れる可能性が高まります。

STEP

1
STEP

2
STEP

3
STEP

4

1.不動産査定とは

不動産査定とは、「売却できそうな価格」を、市場に精通した不動産仲介会社などに算出してもらうことです。
あくまでも「売却できそうな価格」な価格であり、「不動産会社が買取る価格」ではありません。

不動産の査定が、他の中古品（車や本など）の「査定」や「見積」とは異なるのは、「査定した業者が買い取る訳ではない」ということです。そのため、実際に売却する際には、査定価格を上回るケースも下回るケースもあります。

不動産査定の種類

①不動産鑑定士による査定

不動産鑑定士による査定は、国土交通省の不動産鑑定評価基準に基づき、客観的な視点から不動産価値を評価する専門性の高い査定方法です。

国家資格である不動産鑑定士の試験に合格し、国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士が査定するため、信頼性が高いと言えます。

不動産鑑定評価の方式は、原価法、取引事例比較法、収益還元法です。

不動産鑑定士による査定は、相続評価額を算出したい場合や収益用不動産の家賃等の決定、病院やホテルなどの相場がわかりにくい特殊な建物の不動産価格を算出する際に役立ちます。

ただし、不動産鑑定士に依頼した場合は有料になります。一般的な相場は、20万円〜30万円程度です。

②不動産会社による査定（机上査定）　

対象となるマンションや戸建て、アパートなどの不動産情報をもとに簡易的に価格を査定する方法です。簡易査定とも呼ばれます。不動産売却の査定方法で、相続人が不動産を売却する場合や離婚で財産分与を行う際にも利用します。

実際の不動産を見ることなく、立地条件や路線価、周辺の類似する物件などを参考に算出します。

不動産会社が行う机上査定は、原則すべて無料です。ウェブサイトによる一括査定も机上査定に含まれます。

③不動産会社による査定（訪問査定）

不動産会社が実際にマンションや戸建て、アパートなどを訪れて、データではわからない建物の傷や劣化状況などを確認し、価格を査定する方法です。

場合によっては、騒音やペット問題などの近隣トラブルも考慮される場合があります。

そのため、机上査定よりも不動産の詳細を知ることができます。訪問査定も原則、無料です。

④土地査定シミュレーション

不動産情報サイトから匿名で土地の査定価格をシミュレーションできる方法です。AI(人工知能）が過去のデータをもとに査定額を瞬時に算出します。

個人情報の入力は不要で、24時間いつでも査定が可能です。最近では、土地査定シミュレーションアプリが複数登場しています。

2.不動産会社に査定を依頼する

何らかの事情で不動産を売りたいときには、まずは不動産会社選んで相談することから始めます。住宅ローンが残っている、物件が遠隔地にあるなど、売却の悩みはそれぞれ異なります。あなたの状況に基づき適切な売却方法を提案してもらいましょう。

ここでは、具体的な査定方法について解説します。

不動産査定の種類で述べた通り、不動産会社が行う査定は、すべて無料です。不動産会社に不動産査定を依頼する際は、登記事項証明書や公図、本人確認書類などが必要になります。

査定を依頼するポイントは、不動産会社のホームページで口コミや評判など確認し、複数の不動産会社に査定依頼して比較、検討することが大切です。

3.査定の依頼方法を選ぶ

つぎに不動産会社が決まったら、査定を依頼しますが、実は2種類の依頼方法があります。目的にそぐわない選択をしないよう、それぞれの特徴を見てみましょう。

3-1.簡易査定

簡易査定は、不動産の過去売買データをもとに、物件を見ずにおおよその売却価格帯を予想する方法です。そのため、机上査定とも呼ばれます。

周辺で過去に似た物件がいくらで売れているのかを確認したうえで、近年の路線価や公示地価の変化を考慮して売却価格を予想します。公示地価とは、国土交通省が定める土地の価格のことです。一方、路線価は、国が定める道路に面する土地1平米あたりの価格です。どちらも、土地価格を決める要素の一つです。

簡易査定のメリットは、査定時間が短いことです。電話、メールで相場を知ることができるため、場合によっては数時間で算出できます。不動産会社を直接訪ねる必要がないことが魅力ですが、あくまで概算ですので正確性に欠ける点に注意が必要です。

3-2.現地査定

訪問査定とも呼ばれる現地査定は、担当者が物件の状態を確認し、現地の詳細な調査を行うことで実際に売れる価格を予測する方法です。査定価格に影響を及ぼす主なチェックポイントは下記になります。

敷地形状・・・正方形に近いほど価格は高くなります。また斜面の有無についても確認します。
敷地境界・・・隣の敷地との境界が曖昧になっていないか確認します。
接道幅員・・・敷地に面する道路の幅が何メートルあるか確認します。
近隣関係・・・日当たり、越境の有無や高圧線の有無を確認します。
インフラ・・・上下水道、ガスの状況について確認します。
建物歪み・・・建物の傾きや地盤沈下の有無について確認します。
設備修繕・・・設備の劣化や破損、リフォームなどの修繕の有無について確認します。
管理状況・・・庭の手入れや、ゴミ置き場、駐輪場の状況について確認します。
その他・・・・騒音や臭い、近隣の環境の美観などについて確認します。

これからのチェックを行うにあたり、登記簿謄本、権利証、建物の図面など複数の書類を用意する必要があるので覚えておきましょう。現地査定のメリットは、納得感のある正確な査定額を知ることができて、売却に関する不明な点を専門家に聞くことができることです。ただし、簡易査定よりも長時間を要し、査定額が出るまで数日かかります。

売却することに前向きなのであれば精度の高い現地査定のほうが適しています。また、担当者と会うことで、契約を結ぶ不動産会社が信頼できるかどうかを判断することも可能です。そのことからも、なるべく現地査定を選ぶことをおすすめします。

4.不動産の査定額を算出する方法

不動産の査定額を算出する方法は、大きく分けて3つが挙げられます。

4-1.原価法

原価法は、同じ不動産をもう一度建築や造成したらいくら必要なのかという観点で査定する方法で、主に土地や戸建ての査定に用いられます。まず、再度取得するのに必要な費用（再調達原価）を算出します。次に建物がある場合は、築年数による価値の低下を割引いて（減価修正）を行います。

原価法による査定価格＝再調達原価÷耐用年数×残存年数＝総面積×単価÷耐用年数×（耐用年数－築年数）

なお、税務で用いる住宅の耐用年数は、木造で22年、鉄筋コンクリート造で47年、鉄骨造(厚さ4mm超)で34年、鉄骨造(厚さ3～4mm)で27年となっています。

4-2.取引事例比較法

取引事例比較法は、過去に売買された似た物件の取引事例を収集し、対象の物件との違いを比較考慮しながら、1平米あたりの価格を決定し、査定額を計算する方法で、マンションを中心にあらゆる不動産の査定に用いられます。基本的には、近隣の似た物件の取引事例を参考にしますが、近隣の取引事例が少ない場合は、似たようなエリアにおける取引事例を参考にするケースもあります。

取引事例比較法における査定価格は、事情補正、時点修正、地域要因、個別的要因の4つを考慮して査定価格を決定します。

4-2-1.事情補正

離婚や転勤で売却を急いでいるケースの場合は、取引価格が相場よりも低くなりがちです。このような取引事例をできるだけ排除して査定します。また、そのほかにも債務破綻し安く売却されたケースも除外する必要があります。

4-2-2.時点修正

不動産の相場に常に変動します。数年前の相場と今の相場では大きく異なるケースもあります。直近の取引が上昇トレンドなのか、下降トレンドなのかを見極めて、価格を査定します。

4-2-3.地域要因

特定の地域だけが、周辺エリアと異なる環境になっていないかを確認します。一部のエリアだけが、道路が渋滞になっていたり、騒音があったり、治安に問題があったりなど、地域の格差を考慮して査定します。

4-2-4.個別的要因

最後は、対象となる不動産個別の違いを考慮します。リフォームの有無や、道路の幅、日当たり、敷地の形状などを考慮して査定価格を調整します。

4-3.収益還元法

収益還元法は、査定する物件が将来生み出すであろう収益から査定額を評価する方法で、主に投資用の収益不動産の査定に利用されます。原価法や取引事例比較法と比べると経済的合理性がありますが、一方で予想される収入と支出の額、およびその根拠や精度が非常に重要になる査定方法です。

収益還元法には、直接還元法とDCF法の2種類があります。具体的な計算方法をみてみましょう。

4-3-1.直接還元法

収益還元法における直接還元法とは、一定期間の純利益を還元利回りで割って、不動産の価格を計算します。

不動産の査定額＝一定期間の純利益 ÷ 還元利回り＝（1年間の家賃収入－管理費などの費用）÷還元利回り

例えば、月額家賃収入が30万円の物件で管理費が2万円の場合、年間の純利益は(30-2)×12＝336万円になります。この物件の査定額が5,600万円だった場合、還元利回りは6％になるわけです。

還元利回りは、4～10％となることが多く、目安は6%前後です。つまり、還元利回りが、物件価格の妥当性を判断する方法になるのです。

4-3-2.DCF法

DCF法（ディスカウントキャッシュフローの略）とは、物件を所有している間に得られる純利益と売却時の予想価格を、現在価格に割り戻して合計して不動産の価格を計算します。

ここで現在の価値に割り戻すとは、同じ100万円であっても1年後の100万円と現在の100万円では価値が違うという考え方のことです。つまり、今すぐ手元に100万円あれば、それを元手に1年後には増やせている可能性がある（利息や投資など）ということです。この現在の価値に割り戻すことをDCF法では割引率と呼んでいます。

不動産の査定額＝毎年の純利益を現在の価値にした合計＋将来の売却価格の現在の価値

例えば、1年間の家賃収入360万円、管理費24万円、保有期間5年間、割引率3%、売却時の予想価格5,600万円と仮定すると下記の計算になります。

項目	現在の価値へ割り戻し計算
1年目純利益	360万円－24万円÷(1+0.03)＝326万円
2年目純利益	360万円－24万円÷(1+0.03)²＝317万円
3年目純利益	360万円－24万円÷(1+0.03)³＝307万円
4年目純利益	360万円－24万円÷(1+0.03)⁴＝299万円
5年目純利益	360万円－24万円÷(1+0.03)⁵＝289万円
将来の売却価格	5,600万円÷(1+0.03)⁵＝4,830万円

つまり、毎年の純利益を現在の価値にした合計が1,538万円、将来の売却価格の現在の価値が4,830万円で合計6,368万円がDCF法での査定価格になります。

5.最新のマンション査定方法【AI査定】とは

最新のマンション査定方法に、「AI査定」があります。ここでは、AI査定の活用方法やメリットデメリットを紹介します。

AIでマンション査定すればネット完結・匿名で簡易査定が可能 AI査定とは、インターネット上で完結できる新しい査定方法です。AI査定は、過去の膨大な売却データを元に無料で簡易査定を受けられます。なお、査定は匿名で受けられるため、自宅のマンションの価値をおおよそで良いので知りたい、査定後の不動産会社の対応が面倒と思う人に向いています。また、これからマンション売却を考える人が、参考程度に査定を受けるということもあるでしょう。

AI査定サイトのメリット

AI査定サイトを利用するメリットは、以下のとおりです。

・簡易性

AI査定では、サイト上でメールアドレス又はソーシャルアカウントを登録して、自宅のデータ（マンション名や所在地など）を入力するだけとシンプルな操作性が魅力です。

・結果がすぐに変わる

AI査定は、サイト上で入力を完了すると直ぐに査定価格が表示されます。一般的に不動産会社の簡易査定でも数日掛かってしまいますが、AI査定では即時結果がわかります。

・手軽さ

AI査定では、不動産会社からの営業電話やメールなどがなく手軽に受けられます。煩わしい電話やメールの対応がないことで、気軽な気持ちで査定額がわかるのが魅力です。

AI査定サイトのデメリットと注意点

AI査定サイトのデメリットは、概算での査定のため正確ではないことです。また、AIは過去の査定データを元に金額を算出するため、取引の盛んなエリアであれば査定の精度が上がります。一方で、取引の少ないエリアは過去のデータが少ないため、査定の精度が下がります。なお、地方エリアでは、AI査定についてサービス対象外となるケースもあります。

6.一括査定サイトの効果的な活用方法

不動産査定を受ける方法に、一括査定サイトの利用があります。ここでは、便利な一括査定サイトの活用ポイントについて解説します。

一括査定サイトの使い方と上手な活用方法

一括査定サイトの使い方と上手な活用方法は、以下のとおりです。

・一括査定サイトの使い方

サイト上の決められたフォーマットに自宅のデータを入力します。入力する主な項目は以下のとおりです。
・物件の所在地（住所や最寄り駅からの徒歩分数など）
・物件の種別（一戸建て、マンション、土地など）
・築年数
・面積（土地面積・建築面積・延床面積）
・連絡方法（電話かメール）

その後、早ければ当日に複数の不動産会社から机上査定の結果が届きます。なお、訪問査定を選択した場合には、訪問日程の調整が必要なため不動産会社から連絡がきます。

・上手な活用方法

一括査定サイトを利用するときには、複数の一括査定サイトを使うことがおすすめです。なぜなら、一括査定サイト毎に登録する不動産会社が異なるからになります。

なお、査定額が他に比べて高すぎるときは要注意です。媒介契約を取るために、市場相場より高い金額を提示するケースもあるからになります。査定結果については、面倒でも査定の根拠について質問することが大切です。

一括査定サイトのメリット

一括査定サイト利用のメリットは、以下３つになります。

・手間がかからず複数会社に一気に査定依頼可能

複数の不動産会社にそれぞれ連絡しなくても、良いことです。サイト上から必要項目を入力するだけになるので手間が掛かりません。

・査定価格を短時間に集めることができて、売却するマンションの相場価格がわかる

複数社から一気に査定額を集められることで、相場がわかります。不動産会社毎に若干見解の相違があるものの、平均値を取ることで相場金額を算出できます。

・登録会社を厳選しているサイトであれば、不動産会社の質に一定の信頼がおける

一括査定サイトの運営会社のなかには、不動産会社登録の際に審査を設けており、悪質な会社を排除する対策が取られているケースがあります。よって、不動産会社自体の質に一定の信頼感がおけます。

一括査定サイトのデメリット

一括査定サイトのデメリットは、以下の３つになります。

・たくさんの不動産会社から営業電話、メールがきて、対応が大変

多くの不動産会社に一気に査定ができる分、査定結果の連絡やその後の営業電話もあるため対応は大変です。不動産会社としては案件を取得したいという思いがあるため、仕方ないところにはなります。

よって、売却を依頼しない不動産会社には、はっきりとその意思を示すことが必要です。

・査定結果について迷いやすい

多くの査定結果を得ることになるため、迷いやすくなります。査定額以外にも、査定の根拠や販売計画、売却活動時に受けられるサービスなどを比較し、売却を依頼する不動産会社を選んでいきます。

・売却したい物件が対応エリア外の可能性がある

不動産会社には、売却に強いエリアがあります。中古不動産は、市場の動向を読むことや地域性などがあり、周辺にて売却実績が豊富にある不動産会社のほうが、売却がスムーズに進む可能性が高まります。

よって、不動産会社には対応できるエリアがあります。つまり、一括査定で査定書を受領したものの、対応エリア外のときもあります。

7.相続時のマンション査定のやり方とポイント

相続時には、マンションの価値を知ることが必要です。ここでは、相続時のマンション査定のやり方とポイントについて解説します。

相続時のマンション査定が必要な理由

相続時にマンション査定をするのは、相続が発生すると遺産分割のため若しくは相続税の支払いのため、故人が所有していたマンションの価値を知る必要があるからです。

売却しなくても遺産分割を公平に行うために、価値を知ることは重要となります。

相続時のマンション査定のタイミング

相続予定の財産の中にマンションがあれば、予め不動産会社にマンション査定を依頼しておくのが良いでしょう。

特に、相続税の支払いに充てる場合には、相続開始から10か月以内に現金納付する必要があるため、早めに売却活動ができます。

相続時のマンション査定の注意点

相続時のマンション査定には、注意点が２つあります。以下に、解説していきます。

・マンション査定価格は売却価格とイコールではない

まず、マンション査定価格は売却できる金額ではありません。査定価格は、不動産会社が概ね3か月以内に売却できる見込み金額になります。

よって、複数の不動産会社に査定依頼を行い、複数の査定価格から相場を把握するのが重要です。

・正確な査定価格を求める必要がある場合は不動産鑑定士への査定を行うべき

次に、相続で法的な争いになるような遺産分割のときには、不動産鑑定士へ査定依頼をします。

不動産鑑定士の査定は有料となりますが、公的には最も信頼がおける査定となります。

8.離婚時のマンション査定が必要な理由

婚姻関係を築いた夫婦が離婚するときには、「財産分与」があります。財産分与では、離婚時にマンションを売却し現金化して分けるか、一方が住み続ける場合にはマンション価値の半分相当の現金を住まない人に渡すことになります。

よって、どちらにしてもマンションの正確な価値を知るため、査定を受ける必要があります。なお、公平に分けるなら売却して現金化するのが最も良い方法です。

離婚時のマンション査定の注意点は住宅ローンの取り扱い

離婚で売却を考える場合には、既存の住宅ローンの取扱いが注意点になります。以下に、二点解説します。

・離婚後の住宅ローンはトラブルの元になる

離婚後に住宅ローンが残る場合には、トラブルの元になることがあります。

例えば、ぺアローンを組んで住宅購入後に離婚し、夫が家を出て妻と子供が住み続けるケースです。予め住宅ローンを支払い続ける取り決めをしたにも関わらず、夫側がローンを滞納することがあります。これにより、自宅が競売になるおそれがあり、トラブルになります。

また、妻が夫のローンを引き継ぐには再審査が必要であり、ローンを組める分だけの年収や勤務先などの属性が必要です。よって、住宅ローンがある場合の名義変更は簡単ではないため、概ね売却が望ましいと言えます。

・離婚時にマイホームを売却しても住宅ローンが完済できないケース（オーバーローンのケース）

離婚時のマイホームを売却しても住宅ローンが完済できない、いわゆるオーバーローンのケースもあります。特に、購入時に100％ローンを組んでいる場合は、要注意です。

オーバーローンの場合には、ローン完済に必要な金額に対する不足分を自己資金で補うか、金融機関に相談し任意売却とするしかありません。

よって、査定にて売却見込み額を確認したのちに、ローン残債を完済できるかを確認する必要があります。なお、「売却見込み金額＝手元に残る金額」ではないことに要注意です。仲介手数料や登記費用など、売却には経費が掛かります。

9.不動産査定に関する注意点

・必要書類の準備

不動産査定には、身分証明書や印鑑証明書・実印、登記簿謄本（登記事項証明書）、公図 ·、土地の測量図・建物の図面、登記権利証または登記識別情報などが必要です。

登記簿謄本は、現在の登記事項証明書で不動産の管轄する法務局で取得可能です。登記事項証明書は、インターネットからの交付請求もできるため便利です。

また、地番や接道状況がわかる公図、土地の測量図・建物の図面もインターネットからの取得が可能です。

ただし、必要書類は査定を依頼する不動産会社によっても異なる場合があります。

・査定価格＝売却価格ではない

「一番高い査定額をしてくれた不動産会社と契約しよう！」と思っていませんか？査定額はあくまで予想であり、その金額で売れるかどうかは不明です。そのため、査定した不動産会社が買い取るとも限りません。あくまで買い手を探して仲介を行うだけです。

中には一番高い査定をし、自社と契約させてから「なかなか売れないですね。値下げしましょう」と提案をしてくる不動産会社もいます。したがって、どんな査定方法で査定額を出したのかを必ず確認する必要があります。そこにあいまいな点があれば、おそらくその価格では売れません。

どうしても売却価格を確定させたい場合は、不動産の買取をしてもらうのが無難です。売却査定を行っている不動産会社では買取をしているケースも少なくありません。ただし、買取の場合は、相場の価格から3割～4割は安く見積もられてしまう可能性があります。少しでも高く売りたい場合は、不動産会社に仲介してもらい、買い手を探すことをおすすめします。

・査定価格だけに気をとられず、不動産会社の担当者もチェックしておく

査定価格だけに注目するのではなく、不動産会社の対応なども確認しておくと良いでしょう。

実績が豊富で全国展開している大手の不動産会社に依頼すると、サービスが充実しているため安心です。

また、不動産会社の得意のエリア・物件を事前に調べておくと良いでしょう。

10.最後に売却価格を決めるのは自分

これまで不動産会社への査定依頼方法は「現地査定」、「簡易査定」の2つがあり、査定額の計算方法として「原価法」、「取引事例比較法」、「収益還元法」の3つがあることがわかりました。

いずれの方法、内容で算出した場合でも、不動産会社から不動産の査定額が提示されます。提示された価格で販売するか、価格を修正するかはあなたの判断で決まります。どうしてもこの価格でないと譲りたくないということであれば、売れにくくはなりますが、買い手が見つかるまで何年も待つというのも選択肢です。価格の決定権はあなた自身にあるということをお忘れなく。

7.記事のおさらい！よくある質問

査定額と売却額は同じですか？

査定額は市場で売却できそうな価格として不動産会社が予想した価格です。査定額そのままに売却を行って実際に売れることもありますが、売れないこともあります。また、査定額は不動産会社が買い取る価格ではありませんので、注意してください。
詳しくは、不動産査定とはをご確認ください。

メールだけで査定してもらえますか？

簡易査定であればメールだけでの査定も可能です。簡易査定とは過去の取引データをもとに、物件のスペックだけで値段を簡易的に査定するものです。建物名と部屋番号は伝える必要があります。建物や部屋の個別事情が考慮されませんので、査定額の信頼性は下がります。
詳しくは、2.査定の依頼方法を選ぶをご確認ください。