不動産売却にかかる税金はいくら?お金のプロがわかりやすく解説

不動産売却にかかる税金はいくら?お金のプロがわかりやすく解説

こんにちは、ファイナンシャルプランナーの鈴木です。

もしあなたが不動産を購入したことがこれまでにあるなら、いろいろな税金を払ったと思います。では、不動産を売却するときの税金はどうでしょうか。

さっそくまとめてみました。

不動産の売却でかかる税金

不動産の売却時にかかる税金は以下の4つです。
売却する場合に必ずかかる税金と儲けが出た時にだけかかる税金がありますので、詳しくみていきます。

●不動産の売却時にかかる税金一覧

税金の種類 内容
印紙税 売買契約書に貼る印紙代
所得税 譲渡所得にかかる所得税
復興特別所得税 譲渡所得にかかる復興特別所得税
住民税 譲渡所得にかかる住民税

不動産を売ったら必ずかかる税金

不動産を購入したことがあるなら、一度は払っている印紙税。不動産に限らず、ほとんどの人がどこかで印紙税を目にしたことがあるのではないでしょうか。

不動産を売却するときにかかる印紙税は不動産の売買契約書に貼るためです。

通常、不動産取引では売買契約書を買主と売主それぞれに用意します。収入印紙は2部とも同じ金額です。負担について明確な決まりはありませんが、買主と売主が1部分ずつ負担しているのが一般的です。

印紙税率は契約金額によって変わり、金額が大きくなると印紙税率は高くなる仕組みになっています。

2020年3月31日までに作成される不動産の売買契約書については軽減税率が適用されることになっている点もポイントです。表にまとめてみましょう。

●契約金額ごとの印紙税率一覧

契約金額 印紙税率(軽減後)
10万円を超え50万円以下のもの 200円
50万円を超え100万円以下のもの 500円
100万円を超え500万円以下のもの 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 1万円
5千万円を超え1億円以下のもの 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 6万円
5億円を超え10億円以下のもの 16万円
10億円を超え50億円以下のもの 32万円
50億円を超えるもの 48万円

もし売主であるあなたが「売買契約書はいらない。コピーが手元にあればいい」とするなら売買契約書は買主用に1部だけ作成することになり、印紙税も1部のみ必要になります。その場合は買主が負担することが一般的ですからあなたが印紙税を払うことはおそらくないでしょう。

ただし、コピーは原本に比べその効力が弱くなるなどデメリットもあるため、やはり正式な売買契約書を残しておくほうが無難です。

また、不動産の売買によって行われる登記手続きには登録免許税が発生します。ただし、これは買主が負担するのが常で売主側に支払いを請求されることはほとんどないでしょう。

不動産の売却で儲けがあるときにかかる税金

印紙税は不動産の売却時に必ず必要な税金ですが、売却した不動産から儲けがあった場合にのみ払う税金もあります。

売却した不動産からの儲けを「譲渡所得」と呼びます。譲渡所得があるかどうかは以下の数式で計算して確認します。

譲渡所得=収入金額-(取得費+譲渡費用)

収入金額は、不動産の対価として買主から受け取る金銭の額です。極端に安く譲り渡したり金銭のほかにモノや権利を受け取るなどした場合は例外的な処理が必要ですが、ここでは通常の市場取引によって売却が成立したものとします。

取得費は、その不動産を購入したときの代金(建物部分は減価償却費相当額を除く)、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、設備費などです。取得費がわからない場合は「収入金額×5%」を取得費とみなす(概算取得費)ことができます。

譲渡費用は、売却した際にかかった仲介手数料や印紙税などです。

計算の結果、譲渡所得が出る(プラスになっている)なら税金が発生します。かかる税金は所得税、復興特別所得税、住民税です。

これらの税金はその不動産を所有していた期間によって税率が変わる、という特徴があります。これは短期間に不動産を売買して利益を出す行為を投資とみなし税金をちょっと多めにとろう、といった考えがあるように思います。具体的な税率の決まりを見てみましょう。

  • 短期譲渡所得の場合(不動産を所有していた期間が5年以下と短い)

所得税:30%
復興特別所得税:0.63%
住民税:9%

  • 長期譲渡所得の場合(不動産を所有していた期間が5年超と長い)

所得税:15%
復興特別所得税:0.315%
住民税:5%

所有期間は取得した日から譲渡した年の1月1日時点の期間で算出します。たとえば2015年の10月1日に取得し、2020年の11月1日に譲渡した場合、カレンダー上は5年と1ヵ月で5年超になっていますが、譲渡した年の2020年1月1日時点では5年を超えておらず長期譲渡所得にはなりませんので注意が必要です。

ここまで売却した不動産を単に不動産というくくりで説明をしてきましたが、この不動産が自分が実際に住んでいた不動産(居住用財産)のときは注目すべき特例があります。

ひとつめは「居住用財産の3,000万円の特別控除」です。居住用財産を売却し、上の計算式にあてはめて譲渡所得が発生した場合でもその額から最大3,000万円を控除できるというものです。譲渡所得3,000万円までは無税、ということですね。

これは所有期間が短期でも長期でも利用できる制度です。売却先が特定の親族の場合は認めないなどいくつかの条件はありますが、控除額が非常に大きいので利用価値の高い制度です。

ふたつめは「居住用財産の軽減税率の特例」です。この制度が利用できるのは所有期間が10年を超える居住用財産に限ります。先の長期所得が5年でしたのでその倍の所有期間が必要ですので間違えないようにしましょう。

具体的には居住用財産の3,000万円の特別控除をした後に出る譲渡所得のうち6,000万円以下の部分の税率が以下になります。

所得税:10%
復興特別所得税:0.21%
住民税:4%

不動産の譲渡所得については特例を利用して税金がかからないとなった場合でも確定申告が必要になります。

確定申告になれていないサラリーマンなどは、譲渡所得の算出が正しくできているかどうかも含め、税理士など専門家の判断を仰ぐほうがベターかもしれません。

鈴木玲
FP・住宅ローンアドバイザー

こんにちは。2級ファイナンシャルプランナーの鈴木です。

住宅関連の雑誌編集者を4年間、Webディレクターを10年間経験したのち、個人事業主として独立。独立によって様々な金融問題に直面し、ファイナンシャルプランナーの資格を取得しました。

税金や保険、資産運用など誰にも関係するけど、まとまった勉強の時間が取れない人に、要点をまとめて、わかりやすく情報を提供していくことを心掛けて活動しています。

社会保険の独学勉強法ほか

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