収益物件の売却タイミングと投資用マンション売却のデメリット

収益物件の売却タイミングと投資用マンション売却のデメリット

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個人年金づくりや財産形成を目的とした不動産投資が盛んに行われています。
賃貸収益物件は入居者がいる限り安定的な賃貸収入が望めることで人気ですが、期待して購入したものの思うようにいかない、賃貸収益物件を相続したが手放したいなど、さまざまな理由で売却を考えるケースもあります。
しかし、収益物件を売却したいと思っても、どうしたらいいのか分からない人がほとんど。
そこで、賃貸収益物件の売却を検討している人が知っておきたいポイントや注意点をまとめました。

収益物件を売却するベストなタイミングは?

投資用マンションを少しでも高く売りたいと考えたとき、売却のタイミングはとても重要です。ベストなタイミングを見極める3つのポイントを紹介します。

大規模修繕が行われるタイミング

外壁塗装やエレベータのーの設置・修理など、大きな費用がかかるときは、売却を見極めるチャンスでもあります。 予測売却益より、大規模修繕にかかる費用の方が高い場合は、このタイミングで売却した方が少ない出費で済む可能性が高いです。
また、築年数も判断材料になります。マンションの場合は築5年目を過ぎると価値が下がり始め、築21年以上になると横ばいになります。
つまり、築6~15年くらいのマンションが売り時と言えそうです。

物件価値が上昇しているタイミング

景気回復、物価上昇など、何かの理由で物件価格が上がるときは、高額売却できる可能性が高くなります。
ふだんから、基準地価や公示地価などをチェックしたり、不動産業者に査定価格を調べてもらうのも手です。

満室のタイミング

所有している投資用マンションやアパートがいつも満室だったり、空室になってもすぐに次の入居者が見つかるなど、安定している状態での売却は必要ありませんが、なかなか次の入居者が決まらなかったり、空室期間が長くなっている場合は、競争力が落ちている証拠でもあります。
空室期間が長引くばかりに、家賃を下げると売却金額にも影響します。なるべく満室に近い状態で売却できるようにしましょう。

収益物件売却のメリット・デメリット

すでに賃貸で入っている住人がそのまま入居した状態で不動産売買をするを「オーナチェンジ」と言います。賃貸借契約を継続したまま建物の所有者、つまりオーナーが代わるためそう呼ばれています。

メリット デメリット
投資計画が立てやすい 入居者・部屋を確認できない
入居者を募集する必要がない 物件価格が安い傾向にある

一般的に空室の賃貸物件を買い取った場合、新たな賃貸物件として募集するところから始めなければなりません。実際にいくらで賃貸に出せばいいのか確定できない、入居するまで賃貸収入が得られないという不安要素があるため購入に踏み切れない人も少なくありません。中古賃貸物件なら状態によってはリフォームが必要になり、さらに費用がかさむでしょう。
その点、オーナーチェンジ物件は賃貸中であり、所有権を得てすぐに賃貸収入が自分のものになるので安心です。賃貸料金の額も明確なので、利回りを計画しやすいこともメリットになります。

一方でオーナーチェンジ物件は入居者がいることによる制約により、一般的に売買価格が安く設定されていることが多いです。よって、一般市場での売却にせよ業者に買い取ってもらうにせよ、空室よりも売却価格が低くなってしまうことは、買主にはメリットでも売主にはデメリットとなるでしょう。
また、部屋の様子を確認できないケースもあり、どんな入居者がいるか分からない、実は思った以上に物件が傷んでいたなど、後々トラブルになることもあります。

賃貸収益物件(投資マンション)の売却の際は、自分の所有している物件の価値と売り方の手順を把握することが大切です。物件の状態に応じた価格設定をし、納得できる形で物件を売却しましょう。

賃貸収益物件の査定額は利回り相場で左右される

売却までの大まかな流れは一般の不動産とさほど変わりません。しかし、それぞれの局面から、手続き方法や考え方などが異なります。

一般の不動産物件における査定方法は、間取り、築年数、デザイン、設備、周辺環境や立地条件を見て決定されます。ここまでは賃貸収益物件も同じですが、賃貸収益物件の査定方法で重要なのが、収益還元法に基づいた「利回り相場」です。
利回り相場の計算方法は「年間の賃貸収入(賃料)÷表面利回り」で算出されます。

計算式に出てくる「表面利回り」とは、アパートやマンションの収益性の高さを測るために使用する数値で「年間の賃貸収入(賃料)÷物件の購入価格」で算出します。

ここでポイントになるのは、維持費・管理費などの物件を維持するための費用を含んでいないので、実際の利回りとは異なる点です。
この設定をよく考えないと、相場より高すぎる売り出し価格に設定したせいでなかなか売れなかったり、売れたものの安く設定したために損失が出てしまいます。利回り相場は立地や築年数、用途によって異なります。
そういった事態を回避するためにも、収益物件の販売経験が豊富な不動産会社を見つけることが重要です。

まずは所有している賃貸収益物件と類似している物件をインターネットなどで検索し、どの程度の利回り相場で収益物件が売却されているのかを調べてみましょう。
ただし、ウェブに掲載されている売却価格は、売主の希望額であり、割高な価格設定の場合が多いので、その点を把握したうえで活用しましょう。
自分である程度の販売価格に対する指標ができたら、複数の不動産会社に査定依頼をしてみて、信頼できる業者に依頼しましょう。

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オウチーノニュース編集部

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