住宅売却でのトラブル発生理由とは?回避ポイント4選

住宅売却でのトラブル発生理由とは?回避ポイント4選
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大切にしてきた住宅を売却する契約までこぎつけたなら、自分の知識不足でトラブルになってしまったということのないようにしたいですね。円滑な契約にするための主なヒントをいくつかご紹介します。

物件の不具合を告知しないと、後々トラブルに!

所有している住宅などの物件を売却するときは、トラブルにならないようにいくつか注意しておきたいことがあります。

例えば、特に買い手側から質問がなかったからと、雨漏りなど不具合を明かさないで売却物件を引き渡したとします。そして契約後、その問題点が発覚して「どうして教えてくれなかったのか」と大きなトラブルになってしまうことがあります。大きな欠陥ではないと自己判断で侮っていると、後々大きな代償を払うことになりかねません。

住んでいた売主にしかわからないことですから、気が付いた点を書き留めておくなどして誠意をもって買主へ伝えましょう。売主は契約の際、不具合の告知義務があり、「瑕疵担保責任」という買主に対して責任があることを覚えておいてください。

「瑕疵担保責任」 「瑕疵保険」とは?

先に述べた「瑕疵担保責任」とは、売買契約に際して、契約後に見つかった問題点、つまり瑕疵(かし)に対する責任です。売主は、事前に承知している不具合を買主側に告知する義務があるのですが、売りたいがために不具合を告知しなかったときは、欠陥箇所を修理する費用などを負担しなければなりません。賠償問題や契約解除などの大きなトラブルになってしまうこともあります。

瑕疵に対するトラブルを回避するための保険が「瑕疵保険」です。保険に加入するには、専門家による物件の検査に合格しなければなりませんが、保険に加入すると、万が一、契約後に不具合が見つかっても補修にかかった費用が保険金として支払われます。

売却の前にインスペクションを!

「インスペクション」とは住宅診断のことで、専門家である住宅診断士が住宅をチェックすることです。

住宅診断士が客観的に対象となる住宅の状況を見て、住宅の不具合や欠陥、劣化状況、さらに、改修したほうが良いと診断した個所や費用などをアドバイスしてくれます。住宅の売却を検討したなら、売り出す前にインスペクションを行うことがトラブル予防策のひとつになります。

また、現在施工される住宅には、「住宅性能表示制度」によって「住宅性能評価書」が発行されます。住宅を売買するときはこの「住宅性能評価書」を提示することによって、物件の情報が共有化されトラブル発生のリスクを少なくします。

売買契約が解約になってしまったとき

売買契約の締結にあたって、ほかにも注意したいことがあります。契約の際には、売買代金の支払い時期や方法をきちんと取り決めておく必要があります。

契約が締結すると買主から売主へ手付金が支払われますが、万が一、契約の履行前に解除になってしまったら、売主は受け取った手付金を倍額にして支払うことで契約を解除できます。

また、売主の契約不履行による解除の場合、買主は支払った手付金を放棄することで解約することができるようになっています。この場合、手付金を「解約手付」といいます。

また、契約違反が発生した場合は、債務不履行ということで、売主・買主双方とも契約を解除することも可能です。その際、契約を違反した側が契約金のおよそ20%までの額の違約金を相手に支払うことになります。

その他、売買契約のときに知っておきたいポイント

買主が買い替えによって住宅を購入したいときに、契約に付帯できる特約があります。「買い替え特約」といって、買主の前住居が指定期間内に指定価格で売却できないときは、買い替えが成立しないためその契約を白紙にすることができる特約です。

ただし、この特約は売主側にはリスクが大きいため、売主側は契約に付けるかどうか検討する必要があります。

無事、売買契約が締結したときは印紙税が必要になります。印紙税は売買金額によって異なります。また、抵当権の登記を抹消しなければなりません。その手続きを自分ですることも可能ですが、不慣れな作業ですから、司法書士に依頼すると不備なく行使してもらえます。

今まで大切に住んでいた住宅を売却しようと思ったら、事前に知っておきたい事項があります。売る側も買う側も大きな買い物ですから、トラブルなく円滑な契約を結びたいですね。事前に頭に入れておけば、トラブルを防止することができます。ピックアップした注意点を参考に、いい取引をしてください。

 

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