マンション売却前のリフォームは費用の無駄?その理由は?

マンション売却前のリフォームは費用の無駄?その理由は?

住んでいるマンションを手放すときはできるだけ高く売りたいですよね。しかし現実は売りに出したものの、なかなか買い手が付かないということもあります。そういったときに「マンション売却前にリフォームをすれば、高く売れるのでは?」と考える人は多いのではないでしょうか。

しかしリフォームを行うには当然費用がかかってしまいます。また結論から述べると基本的にマンション売却前のリフォームはおすすめできません。

今回はマンション売却前のリフォームがおすすめできない理由や逆にリフォームが効果的なケースについて解説します。 マンションを売却するためにリフォームをお考えの方は必見です。

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安易にリフォームをするとかえって損をしてしまう理由とは?

売却前にリフォームをした場合、リフォーム費用の上乗せ分を回収できるとは限らず、上乗せ分以上に高く売れる事例はほとんどありません。なかなか売れないからといって安易にお金をかけたリフォームをしても、結局は損をする結果になるのです。その主な理由として次の4点が挙げられます。

理由1:マンションの価値を決めるのは内装ではなく「築年数」

中古物件の場合、同じような間取りであれば見た目の新しさよりも「築年数」の方が重要です。内装はリフォームさえすれば綺麗になりますが、建物の骨組みとなる構造体はリフォームできません。

築年数が新しいほど長く安心して住める物件であり、中古物件としての価値も高くなるというわけです。売却前にリフォームやリノベーションをしても、その費用に見合う売却額アップは見込めないでしょう。

理由2:中古マンション購入検討者の多くはリフォーム前提

中古マンションを購入する人はその物件が中古であることを認識しているので、内装がどれだけきれいか・新しいかに期待していません。コストをかけたくない人は内装がきれいでなくでもその分安い物件を探しますし、反対に予算がある人は自分好みにリフォームできるような物件を探します。

家の内装は人によって好みが分かれるので、壁に落書きがあったとしてもそのままの状態で引き渡すこともあるほどです。そのため自分の好みでリフォームをしても売却額がアップすることにはつながりにくいです。

理由3:買取再販は不動産会社の営業努力があって、成り立っている

買取再販とは、不動産会社が中古の物件を仕入れて、それをリフォームして販売する販売方法です。そのため、個人がリフォームをしてから販売するのと非常に似ています。しかし買取再販は個人がリフォームをしてから売却するのと大きく違う点があります。

まず買取再販の場合は売却相場の7割ほどの金額で物件を仕入れています。相場よりも安い金額で仕入れているので、リフォームを行ったとしても利益は出やすい状態になります。

またリフォームを行う内容も万人受けするようなリフォームの方法を知っているため、売れやすくなります。さらに、不動産会社がリフォーム用の建具を大量に仕入れることでスケールメリットが働き、個人よりも少ない費用でリフォームできることも特徴です。加えて、不動産会社自らがリフォームの施主となるため、アフターサービスや保証などの付加価値を生み出しやすく、販売しやすいメリットもあります。

また、不動産会社は売買が発生した時に仲介手数料が発生します。この仲介手数料は法律で上限が定められており、400万円以上の物件の仲介手数料は「物件価格×3.3%+ 6.6万円」が最大です。そのため、売主と買主の双方を相手にする両手取引であっても、不動産会社はこの上限手数料の2倍しか稼げません。(そのため、不動産会社はなるべく片手取引ではなく両手取引を目指します)しかし、買取再販の場合は、マンションの仕入額と販売額の差額が稼ぎとなり、上限額は決まっていません。そのため、不動産会社としては買取再販の方が効率的に稼げると考え、リフォーム後のマンションより力を入れて販促するケースも多々あります。 そのような状況をふまえると、個人が行うリフォームは不動産会社が買取再販時に行うリフォームと比べて明らかに不利な条件となり、メリットは少ないと言えます。

理由4:集客効果が不透明

売却予定のマンションでリフォームをしたとしても集客効果が不透明です。そもそもマンションをリフォームして売却するのであれば、ある程度の集客効果が見込める必要があります。

しかし中古マンションを探す人の多くは築年数で検索する人が多く、築年数に上限を設けてマンションを探します。リフォームを行ったとしても築年数は変わらないため集客効果は期待できません。

リフォームを行うのに効果的なケースとは

基本的に売却予定のマンションにリフォームを行う必要はないですが、例外はあります。以下のケースに該当するのであれば、リフォームを検討してもいいでしょう。

  • 売却価格が1,000万円以下のマンション
  • 少しの費用で、美しく見えるリフォーム

物件の価格が1,000万円以下の場合、部屋の劣化が激しいため価格が下がっていることがあります。そのため少しのリフォームでも大きく価格が上がる可能性があります。

また少し手を加えただけで、きれいに見えるリフォームならしてみてもいいでしょう。例えばペットを飼っている部屋の壁だけボロボロになっているという場合は壁紙を貼り替えるだけなので大きな費用はかかりません。10万円程度でリフォームができるので、そういったリフォームであれば、費用を回収できる可能性が高いです。

リフォーム費用の相場とは

リフォーム箇所ごとにかかる費用は以下の通りです。

  • トイレのリフォームは10~20万円
  • キッチンのリフォームは10~30万円
  • 壁紙と床の張り替えは20~40万円
  • 浴室のリフォームは40~150万円

これらの相場を鑑みると、売却したいマンション1室全てをリフォームすると、総額で80万円〜240万円ほどはかかる計算になります。ファミリー向けマンションの広さは70~80平米前後が一般的なので、リフォーム代の平米単価1万円~3万円程度と考えておきましょう。

トイレのリフォームは10~20万円

トイレのリフォームはトイレの交換費用が入っているため、工賃込みで10~20万円の費用がかかります。トイレをクリーニングできれいにするだけなら、それほど費用はかからないので、よっぽど劣化が進んでいない限りはクリーニングを行いましょう。

一方、トイレに温水洗浄機能や便座の保温機能がついていなかったり、明らかに水流が悪かったりする場合は、リフォームした方が良いと言えます。

キッチンのリフォームは10~30万円

システムキッチンを採用すると費用は20~70万円と高額になってしまいますが、安価なキッチンに交換するだけであれば10~30万円でリフォームを行えます。

築年数の古いマンションの場合、キッチンの形も狭く汚れているため安価なキッチンに入れ替えることで、ある程度の集客効果を見込むことができます。 ただし、最新のIHキッチンに変えたり、自動水栓機能を付け加えたりするなど、キッチンの利便性を追求しすぎても、売却価格の大幅な向上は見込めません。キッチンのリフォームは、あくまで古すぎる場合の修繕に留めた方が良いでしょう。

壁紙と床の張り替えは20~40万円

壁紙と床の張り替えは使用する建材のグレードにもよりますが、部屋中張り替えたとしても20~40万円でリフォームできます。張り替えるだけで、家中をきれいに見せることができるため費用対効果の高いリフォーム方法です。

壁紙には防火性の高い素材や、汚れに強い素材、ひっかき傷に強い素材など、様々な種類があります。ファミリー向けマンションの場合は、子育て世代向けの消臭+防汚+抗菌機能付の壁紙にすると買手の印象が良くなるでしょう。

浴室のリフォームは40~150万円

浴室は本体の価格が高額で、なおかつ工賃も高いため費用の幅が広くなります。高価なユニットバスに交換するとなると、かなり費用は高額になり、回収できなくなるおそれがあります。

そのため、浴室はリフォームに力を入れすぎない方が無難です。ただし、自動湯沸かし機能や追い炊き機能がついていない場合などは、リフォームした方がファミリー向けの印象は良くなるでしょう。

基本的にはハウスクリーニングで十分

中古のマンションを売却する前にリフォームを行う必要は基本的にありません。しかし内覧者に良い印象を持ってもらうために、ハウスクリーニングを行って清潔な状態しておきましょう。

ハウスクリーニングを効率良く行うには水回りを中心に依頼するのがおすすめです。お風呂やトイレなどの水回りは購入希望者が気になるポイントで、さらにプロと素人の掃除では差が出やすい箇所です。

水回りが汚れているとどれだけ整っている物件でも購入意欲が失せてしまうので、清潔感を出すためにプロに依頼しましょう。

ハウスクリーニングの相場は3LDKの部屋全体で約40,000円です。また水回りであるキッチン・トイレ・浴室の三点セットでは15,000~38,000円で行えます。

リフォームを行う場合のコツ・注意点について

ここからは、仮にリフォームを行う場合のコツや注意点について紹介します。

仲介してくれる不動産会社に相談する

まず、仲介してくれる不動産会社に、マンションをリフォームすることを事前に相談しましょう。不動産会社には、それぞれ販売戦略があります。リフォームしてから相談すると、その販売戦略が崩れてしまうかもしれません。なぜリフォームしたいのかを含めて、不動産会社とは情報共有しておくことをおすすめします。

リフォームはピンポイントで行う

リフォームを行う場合は、あくまでピンポイントで行うことがおすすめです。例えば、激しく損傷している部分を補修したり、タバコで黄ばんでいる壁紙だけ交換したり、不衛生感のある水回りだけ交換したり、必要最低限のエリアだけリフォームしましょう。

リフォーム費用は30~50万円に抑える

売却前のマンションをリフォームしたとしても価格に見合ったメリットが得られない可能性が高いです。そのためリフォームを行うとしても30~50万円に抑えておくのがいいでしょう。

気になる箇所全てをリフォームする前に不動産会社に相談して、ポイントを絞ってリフォームしましょう。

安くて仕上がりのきれいな業者を探す

リフォームは工務店に依頼して、リフォームしてもらうこともできますが、クロスはクロス職人、床は大工さんのように個別の業者に頼んだ方が安く済ませることができます。リフォーム費用を少しでも安くするために、リフォーム業者を探しましょう。

売主の好みを反映させない

中古のマンションでは買主の数が限られるので、売主の趣味を反映させてしまうと買主候補の数がグッと減ってしまいます。買主から敬遠されてしまうので、誰もが使いやすいようなリフォームを行いましょう。

リフォームの前後が分かる写真・リフォーム関係の書類を残しておく

リフォームが行われた物件は「リフォーム済み」と記載されます。買主からすると何か不都合があったからリフォームしたのでは?と不安を感じてしまいます。

リフォームの内容が分かるような写真や書類を残しておくと、買主の不安を取り除くことができるので、提示できるように準備しておきましょう。

リフォームした時は確定申告時の計算に影響

マンションを売却して利益が出た場合は、税金を納めるために確定申告が必要です。この時、マンション売却額からマンション取得費を差し引いて利益を計算することになります。 リフォームした場合、リフォーム代はマンション取得費に含めて計算することになるので、控除対象となる領収書は残しておきましょう。ただし、確定申告時にはマンション取得費から減価償却相当額を差し引いて計算することとなります。計算式は複雑なので、個別具体的な税金計算は、税理士へ相談することがおすすめです。

中古マンションの買い手が注目するポイント

中古マンションの購入にあたって買い手がまず行うのが内覧です。内覧時、購入希望者に買いたいと思ってもらうためには、以下のような箇所がポイントとなります。

  • キッチン・バスルームなど水回りの使用状況
  • ドアや窓の開閉がスムーズかどうか
  • 網戸に破れがないか
  • 壁紙や床の汚れはどの程度か

こうした設備面は購入後のリフォーム費用に関わるため、マンションの購入費用と引き比べてチェックされるポイントとなります。ただし、購入後のリフォームを前提にしている購入希望者が多いことを考えると、少し汚れているからといってリフォームする必要は原則としてありません。

リフォーム以外の選択肢について

マンション売却時にリフォームするのは、買主の印象を良くするためという方が多いでしょう。その心理の裏側には、マンションを早く高く売りたいという願望があるのではないでしょうか。 ここからは、そのような視点から、リフォーム以外に売主が行える施策を紹介します。

まず、内見に来た買主の印象を良くしたいなら、ホームステージング(モデルルームのように部屋を演出すること)が効果的です。DIYや掃除と合わせて行えば、業者に頼むことなく自分たちだけで不動産会社の販促に協力できます。さらに好印象を狙うのであれば、ハウスクリーニングのプロに依頼することも1つの手段です。

中古物件に対する不安を払拭するという観点から考えると、インスペクション(建物状況調査)や瑕疵保険を付けるなど、安心感を付与する施策もあります。双方とも費用がかかりますが、リフォームするよりも客観的な安心材料を買主に与えられることがポイントです。 また、早く売りたいという動機がある場合は、リフォームで想定していた金額分安く売り出したり、買取業者を探したりする手段が考えられます。この方法であれば、結果的にはリフォームするより早く目的を達成できるでしょう。

もし所有しているマンションに自信がない場合は、思い切ってリノベーションしてしまう方法もあります。厳密な定義はありませんが、リフォームよりも大規模な修繕がリノベーションです。リノベーションでは、実施前の部屋の原型が残らない程度に部屋を改良します。リノベーションを行う場合は、それまでの販売戦略とは全く異なる切り口で販売することになるので、必ず不動産会社に相談してから行いましょう。

内覧時の好感度アップは費用をかけない「クリーニング」で十分

基本的に設備や内装を売却前にリフォームする必要はありませんが、内覧者に好印象を持ってもらうためにはやはり清潔な状態にしておきたいところ。具体的な方法としては、「クリーニング」または「簡易リフォーム」の2種類があります。

クリーニング・清掃で対応する

最も費用の掛からない方法が「クリーニング」です。内覧者に物件の魅力をアピールするには、いくつかのコツやポイントがあります。先に紹介した「買い手が注目するポイント」は特に注目される場所ですので、丹念に掃除をしておきたい場所になります。内覧時の印象を良くする掃除のポイントを次の記事で紹介していますので、確認してみてください。

マンションを売りたい!内覧時の印象を良くする掃除のポイントとは

簡易リフォームで対応する

「壁紙の張替え」「畳表の交換」「ハウスクリーニング」「フローリング、クッションフロア等の床の張り替え」などの簡易リフォームは比較的安価な方法ですが、これらも不要なケースが少なくありません。不動産屋の担当者によっては、売却前に簡易リフォームを提案してくるケースがありますので、不動産業者と担当者が信頼できそうなら相談するのも手でしょう。

判断が難しいなら仲介業者に相談しよう

このように、リフォームの持ち出し金額以上に高く売れるケースは稀なので、リフォームは「マンションを高く売る」ための手段にはならないと心得ておくべきでしょう。

リフォームやリノベーションをするかどうかは購入者側の好みや事情で決められるので、売る側としてはクリーニングや清掃で十分です。ただし、簡易リフォームなら持ち出し費用を抑えつつピンポイントで印象をアップさせられるため、担当者と相談した上で検討してみてください。

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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