マンション住み替えの手順・費用・ローンを解説

マンション住み替えの手順・費用・ローンを解説

家の売却を考えて、この記事を読んでいる方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、 複数の会社の査定結果を比較 できるので、 高く・早く 売れる可能性が高まります。

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一度購入したマンションも、転職や家族の事情などで、売却して住み替えを考えるケースがみられます。
今の住まいの売却と新たな住まいの購入のタイミングは、どう捉えるべきなのでしょうか。

マンションを売却して住み替える際のポイントをみていきましょう。

売却と購入、どっちが先?

売却と購入の同時進行が理想的ですが、そんなにタイミングよく買主や希望の物件に巡りあえるとは限りません。

先に売却するメリット・デメリット

なるべく高い金額で売却したい、売却代金を住宅ローンの返済に充てたい人は、先に売却するのがおすすめ。
・売却期間を長く設定できるから、比較的高値で売りやすくなる
・いくらで売却されたかわかるので、資金計画が立てやすい
・売却から引き渡しまでに購入物件が決まらないと、仮住まいが必要になる

先に売却する場合の流れ

1.マンション査定
なるべく複数の不動産会社に依頼しましょう。
2.売り出し価格を決める
不動産会社が算出した売却価格を元に、希望の売り出し価格を決めます。
3.媒介契約を結ぶ/売却活動
不動産サイトに登録したり、チラシを配布したり、売却活動が始まります。希望者には内見してもらい、価格や条件など話し合いを進めます。
4.売買契約を結ぶ
価格や条件など、買主と同意したら売買契約を結びます。
5.引き渡し
売却代金を決済し、マンションを引き渡します。

先に購入するメリット・デメリット

比較的資金に余裕がある人は、先に新しいマンションを購入するのがおすすめ。
・時間を気にせず、理想にマッチした物件がじっくり探せる
・仮住まいのコストが必要ない
・売却されない限り、二重にローンを支払うことになる

先に購入する場合の流れ

1.資金計画・購入検討
売却マンションの査定価格・販売価格・ローン残高などを考慮して、新しく購入する物件の予算を決めます。
2.売買契約・住宅ローンを結ぶ
希望にマッチした物件が見つかり、条件などが合意したら売買契約を結びます。その後、住宅ローンの契約も結びます。
3.マンションの引き渡し
住宅ローンの契約が結ばれ、金融機関による融資が実行され次第、マンションの引き渡しを行います。

安易に借入れ額を増やさない

新たに購入する物件でローンを組む場合、返済額がこれまでより増えたり、借入れ期間が延長されたりすると、老後のための資産形成に影響を及ぼすことがあります。
借入れ可能な額は、返済が可能な額とは異なりますので、借入れによって生活を圧迫することがないか、家計を見直してみましょう。

支払いに余裕があれば買い替えローンも検討

マンションの住宅ローンで残債がある場合、借入を行なっている金融機関によって抵当権が設定されています。売却代金等で残債を全額返済することで抵当権を抹消し、所有権の移転登記を行えるようになります。

原則としては、売却価格がローン残債を下回るなど、売却代金でローンを完済できない場合には、自己資金等で返済しなければ売却できません。

しかし、住み替えの場合に限り、新たな住まいの購入でローンを組むのであれば、残債も組みこんでローンを組むことが可能なケースもあります。「買い替えローン」と呼ばれるもので、担保価値を上回って融資が行なわれますので、申込者の年齢や職業、勤務先といった属性から比較的厳しい審査となります。

ローンの返済額がこれまでよりも増えることになりますので、実際に返済していけるかどうか、利用にあたっては慎重に判断していきましょう。

マンションを買い替えるときは、一次取得のときよりも年齢を重ねています。マンションの住み替え後に、新たに住宅ローンを借り入れる場合には、返済期間や金額に無理が生じないか、資金計画を熟慮する必要があります。

住み替え時にかかる費用

ここからは住み替え時にかかる費用を確認しましょう。

売却にかかる費用

1.不動産会社への仲介手数料

不動産会社へ仲介業務を依頼し、買い手を見つけてもらった場合にその成功報酬として仲介手数料を支払います。仲介手数料には上限が決められています。売却価格が400万円以上の不動産を仲介したときの手数料の上限は【売却価格×3%+6万円+消費税】です。あくまで上限であり、これより安くなることもありますので、仲介手数料の金額については不動産会社と媒介契約を締結するときに確認するようにしましょう。

2.売買契約書の印紙税

不動産取引で締結する売買契約書は収入印紙を貼ることで印紙税を納付します。通常、契約書は買主用と売主用に2部作成し、印紙代は買主と売主が1部分ずつ負担します。

印紙税率は契約金額によって変わり、金額が大きくなるほど印紙税率は高くなります。2022年3月31日までに作成される不動産の売買契約書については軽減税率が適用されることになっている点もポイントです。

3.住宅ローンの返済に関連する費用

住宅ローンの借り入れが残っている状態で不動産を売却をするときは、残債分を一括で返済します。住宅ローンによっては、このときに全額繰上返済手数料が必要になります。手数料は、まったくかからないものもあれば、数千円から数万円、借入から一括返済までの期間が短い場合は数十万円の手数料がかかる商品もあります。

また、売却で住宅ローンを一括返済するときには、抵当権の抹消に伴う登録免許税と、司法書士へ支払う報酬が発生します。登録免許税は不動産1個あたり1,000円、司法書士への報酬は1.5万円から2万円が相場と言われています。

購入にかかる費用

1.物件取得費用

購入する不動産の費用です。

2.仲介手数料

不動産会社へ仲介業務を依頼した場合は仲介手数料を支払います。売却時同様に、手数料の上限は【売却価格×3%+6万円+消費税】です。新築マンションや分譲一戸建て、注文住宅を購入する場合は不動産会社へ仲介業務を依頼しませんので、仲介手数料はかかりません。

3.売買契約書の印紙税

売却時の印紙税の項目をご覧ください。

4.不動産取得時に払う登録免許税

不動産の権利を明らかにするために、不動産を取得したら所有権の保存登記、移転登記を行う必要があります。この際に支払う税金が登録免許税です。どちらも2022年3月31日までは軽減税率が適用されます。

また、登記手続きを司法書士へ依頼する場合はその費用も必要です。司法書士ごとに値段が異なりますので、個別に確認してください。

5.住宅ローンの借り入れに関連する費用

住宅ローンを新たに借り入れるときの費用には住宅ローンの手数料、保証料、団信保険料などがあります。これらの費用は住宅ローンの各商品によって異なりますが、設定の仕方にはいくつかパターンがあります。たとえば手数料であれば、定額または借入額の2%程度。保証料と団信保険料であれば一括払いにするか金利に上乗せ(各0.2%程度)し、毎月の返済で払っていくなどです。どちらが良いかは人それぞれの資金計画によります。

また、抵当権の抹消に伴う登録免許税(2022年3月31日までは軽減税率が適用)と、司法書士へ支払う報酬も必要です。

6.購入時に清算する固定資産税・都市計画税

中古住宅の場合、購入時に売主と買主の間で1年間の固定資産税・都市計画税を日割り精算します。計算そのものは単純ですが、起算日をいつにするか(1月1日か4月1日か)や、税額が決定する前の取り引きでの精算の仕方などを決めなければなりません。明確なルールがある訳ではないので、売主や不動産会社との相談が必要になります。

7.入居後に払う不動産取得税

不動産を取得したときに係る税金が不動産取得税です。入居してからおよそ半年後に通知書が送られてきます。支払いは1回のみです。2022年3月31日までは軽減税率が適用されます。

住み替え時に活用できる税制

旧居を売って新居を購入すると、旧居を売ったことで譲渡益が出る、または旧居を売って損失が出る、というパターンがありえます。こうした住み替えに対しては税制上の特例が用意されています。

特定居住用財産の買替えの特例

譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が10年超、居住期間が10年以上の居住用の不動産を売却して、新たに住む家へと買い換えたときの譲渡益に対する課税を繰り延べできる特例です。

特例を利用するための代表的な要件は次のものです。

  • 旧居の譲渡対価が1億円以下
  • 新居の床面積が50平米以上
  • 売却の年の前年から翌年までの3年の間に買い替えを行う

居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年超の居住用の不動産を譲渡し、譲渡損失があった場合に、新居の購入に10年以上の住宅ローンを利用していれば、その譲渡損失をその年のほかの所得と損益通算ができる特例です。

特例を利用するための代表的な要件は次のものです。

  • 新居の床面積が50平米以上
  • 新居の住宅ローンの借入期間が10年以上
  • 合計所得金額が3,000万円以下
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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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