固定資産税評価額、実は簡単な計算方法・調べ方！実勢価格との違いも解説

監修: 税理士川口拓哉

投稿日 : 2023/03/03 初回投稿 : 2021/12

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こんにちは、オウチーノニュース編集部です。

固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の税金を計算する際に使われる「固定資産税評価額」。不動産の固定資産税評価額の計算方法や、その調べ方を確認していきましょう。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は、固定資産税の税額を決める際の基準となる評価額のことを言います。この評価額は３年に一度見直されており、固定資産税以外にも、都市計画税や登録免許税、不動産取得税の算出に使用されます。

納税時の基準となる固定資産税評価額は、売却相場を知る際にも参考になります。土地は固定資産税評価額を70%で割った金額がおよその実勢価格と言われています。
例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地であれば、その実勢価格は、1,000万円÷70％＝1,428万円となります。
所有している不動産がどれくらいの値段で売却できるのか知りたくなったときは、固定資産税評価額を確認することで、そのおおよその目処をつけることができます。

固定資産税の計算と固定資産税評価額

では、ここからは固定資産税評価額が固定資産税の税額を算出する際にどのような役割を持っているのかを説明します。

固定資産税の税額は「課税標準額×1.4%（標準税率）」によって算出します。この課税標準額を決定するときに固定資産税評価額は使われます。

一般的に建物であれば「固定資産税評価額＝課税標準額」です。土地（住宅用地に限る）は「固定資産税評価額×特例率＝課税標準額」になります。

いずれの場合でも固定資産税評価額の数値が、固定資産税の税額を決定する過程で直接的な影響を持っていることが分かります。

毎年送られてくる納税通知書に同封の課税明細書を見れば、固定資産税評価額も、固定資産税額も両方記載されていますので、実際にその年度の固定資産税がどのように計算され、いくらになったのかを把握することができます。

自治体によって課税明細書の様式に違いはありますが、見るべきポイントは共通しています。特に次の項目が重要になるので通知書を見るときの参考にしてください。

価格（評価額）

固定資産税評価額のことです。まずはこの数値がいくらになっているか確認しましょう。土地の価格（評価額）は1筆単位での金額になっています。マンションの場合、各部屋の価格（評価額）は持ち分比率を掛けて算出してください。通常、持ち分比率も同じ通知書内に記載されています。

課税標準額

固定資産税の税額を決める直接的な数値です。前述のとおり建物であれば固定資産税評価額と同じ数値が、土地であれば特例率を掛けたもの（負担水準が考慮され数値に影響を与えることもあります）が入ります。

税相当額

計算上、算出される税額です。端数処理の関係で実際に納税する額とは多少異なることがあります。実際の納税額は明細書とは別に同封されている納税通知書などに記載があります。

固定資産税評価額の決め方、決定までの流れ

ここまで固定資産税の税額を算出する際の固定資産税評価額の役割や課税明細書でどのように記載されているかを説明してきましたが、ここからは固定資産税評価額の決め方や、どのような流れでそれが決まっていくのかを説明します。

土地と家屋は別々に評価する

固定資産税評価額は土地と家屋では別々に評価します。そのため土地と建物で所有者が異なる場合などは納税義務はそれぞれの所有者が負うことになります。具体的には借地の上に立つ建物であれば、土地分の固定資産税は貸し主（所有者）が、建物分の固定資産税は建物の所有者が支払います。

誰が評価するのか？

固定資産税評価額を設定するのは市町村です。しかし、その方法と手順については総務大臣が定める「固定資産評価基準」によらなければならないという決まりがあります。この基準では土地、家屋ともに評価方法の原則があり、土地は売買実例価格を、家屋は再建築費をそれぞれ評価の基準とすることになっています。

どのように評価額を出すのか？

固定資産税評価額の出し方、ポイントとなる点を土地、家屋別に確認しましょう。

市街地にある住宅用の土地のおおまかな評価ステップは次のようなものです。

用途地域や状況が類似しているものごとに地域の区分けを行う
区分けした地域において指標となる街路を選ぶ
その街路に隣接する宅地から標準宅地を選ぶ
標準宅地に地価公示価格の7割を目途として時価を設定する
標準宅地の時価に基づいて、主要な街路、その他の街路の路線価を設定する
路線価を基に、個々の宅地に対して奥行価格補正等の計算を適用する
宅地ごとの評価額が決定する

標準宅地が選ばれその時価が地価公示価格の7割を目途に設定されること、標準宅地の時価が路線価に展開され、各土地の評価額はその路線価を基に決まる流れがポイントです。

次に家屋の評価方法を確認しましょう。家屋の評価方法は基本となる計算式をまず頭に入れ、それを分解していくと、分かりやすいです。

基本の計算式は次のとおりです。

家屋の評価額＝評点数×評点一点当たりの価額

評点数も評点一点当たりの価額もその算出の流れの中で補正が掛けられていくところが特徴です。それぞれがどのように決まるか確認していましょう。

まずは評点数です。評点数の算出式は「再建築費評点数×損耗の状況による減点補正率×需給事情による減点補正率」です。

「再建築費評点数」とは同一の家屋を新築したときにかかる建築費（再建築費）のことで、屋根、外壁、天井などの部分別に算出します。

家屋の価値は築年数を経過すれば減少していきます。「損耗の状況による減点補正率」はこのような経年劣化等を考慮するためのものです。

「需給事情による減点補正率」は特殊なケースでのみ該当しますので、ここでの説明は割愛します。

続いて評点一点当たりの価額の算出方法を見てみましょう。評点一点当たりの価額の算出式は「1円×物価水準による補正率×設計管理費等による補正率」です。

「物価水準による補正率」は建物を作る資材と地域差を考慮したものです。地域差を考慮するのは労務費等の工事原価に地域格差があるためです。都市部が1.00で設定されているのに対し、地方では0.95または0.90となると言った具合です（後ほど説明しますが地域格差による補正は建物を作る資材によって決まります）。

「設計管理費等による補正率」は、工事原価に含まれない設計監理費、一般管理費等の費用を考慮するためのものです。木造家屋で1.05、非木造家屋で1.10に設定されています。ただし床面積が10平米以下の簡易な建物の場合は資材にかかわらず1.00で計算します。

マンションと木造による評価の違い

建物の評価ではマンション（非木造家屋）と木造の一戸建てで評価が違うことを知っている人もいるのではないでしょうか。先に説明した家屋の評価額の計算式「評点数×評点一点当たりの価額」のどの部分でその影響があるのか、最新の数値を参照しながら確認しましょう。

評点数 > 再建築費評点数

再建築費評点数における在来分の評価では基準年度の前年度における再建築費評点数に対して、非木造家屋か木造家屋かで補正をかけます。令和3年度の評価では非木造家屋が1.07、木造家屋が1.04です。非木造家屋のほうが評点数は高くなる計算です。

評点一点当たりの価額 > 物価水準による補正率

物価水準による補正率は建物を作る資材と地域差を考慮すると先に説明しましたが、令和3年度において地域差（1.00、0.95、0.90という数値）が考慮されるのは木造家屋の場合のみです。非木造家屋では地域差は関係なく一律1.00、つまり補正がないものとして扱われます。

評点一点当たりの価額 > 設計管理費等による補正率

設計管理費等による補正率は非木造家屋が1.10、木造家屋が1.05で設定されています（令和3年度）。

上記よりマンション（非木造家屋）と木造の一戸建てでは、マンションのほうが固定資産税評価額が高くなることが分かります。

評価の頻度

固定資産税の評価は3年ごとに評価の見直しを行います。これを「固定資産の評価替え」と言います。そのため原則として固定資産税は3年間は同額となります。

直近では令和3年度、令和6年度が評価替えの年度になります。

評価額に疑問がある場合の申し出制度

固定資産課税台帳に登録された価格に不服がある場合は「不服審査」を各市町村に設置されている固定資産評価審査委員会へ申し出ることができます。

審査によって価格が不当である（上記で説明した固定資産評価基準と照らし合わせた結果と合わない）となれば見直しもありえます。

不服の申出は台帳登録の公示の日（通常は4月1日）から納税通知書の交付を受けた日後3か月を経過する日までの間に行わなければなりません。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額の調べ方、知る方法についても確認しましょう。

所有している不動産の固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書を確認することです。
この中に、「課税明細書」がありますので、該当する物件の価格を確認すると固定資産税評価額がわかります。

通知書には「固定資産税課税明細書」が同封されていますので、該当する不動産の固定資産税評価額がわかります。

課税明細書を失くしてしまった場合は、管轄する役所に所有者本人が本人確認書類を持参して、本人確認が取れれば固定資産評価証明書を入手できます。ただし、平日に役所に行くという手間がかかる上に発行手数料もかかってしまうので注意が必要です。

役所へ赴くのは同じですがその場で見るだけであれば、固定資産課税台帳の閲覧という方法があります。閲覧の場合、手数料がかかる自治体とかからない自治体があります。また、閲覧できる期間を限定している自治体もありますので、閲覧の決まりを事前に確認しましょう。

年の途中に新築で取得した不動産の場合、固定資産税の納税通知書が送られてくるのは、翌年の4月から6月にかけてです。新築した年は役所に行っても証明書はなく、台帳を閲覧しても該当の不動産は登録されていません。

中古で不動産を取得した場合、引き渡し日以降の税金を日割りで計算して購入者が負担することが一般的です。この過程で固定資産税の1年間の税額については分かるようになりますが、固定資産税評価額までは目安は分かっても、正確な額ははっきりしません。必要であれば、売主に課税明細書のコピーをもらうなどしましょう。

固定資産税評価額と課税標準額の違い

固定資産税通知書などにも記載されている「課税標準額」とは、どのようなものでしょうか。
固定資産税評価額との違いを疑問に感じた方もいるかもしれませんが、簡単にいうと、固定資産税を算出する際、基準になるものです。
この金額と固定資産税評価額がイコールの関係になる場合もありますが、一致しない場合もあるので注意しておきましょう。

建物の場合は額が通常一致する

家屋などの建物の場合、固定資産税評価額と課税標準額は通常一致します。手元に納付通知書がある方は、課税明細書の中に課税標準額が記載されているものもありますので、確認してみましょう。

土地の場合は額が一致しない

土地（住宅用地に限る）の課税標準額は「固定資産税評価額×特例率」で計算します。この特例率は200平米以下の部分で×1/6、200平米を超える部分で×1/3になります。そのため土地では固定資産税評価額と課税標準額が一致しません。

土地には固定資産税評価額以外に4種類の価格がある

納税だけでなく、不動産売買においても重要な指標となる固定資産税評価額。土地には、このほかに4つの価格があります。この価格と固定資産税評価額を一括りに「一物五価」、または基準地価を取り除いて「一物四価」と呼ばれることも多いので、この機会に覚えておくと便利です。

公示価格

公示価格とは、毎年1月1日時点の地価を評価し、国土交通省の審議会である土地鑑定委員会が公表した土地の価格です。全国約3万ヶ所の標準地が不動産鑑定士により鑑定されます。公共事業の用地買収の際には、この価格を基準に決めることとされています。

基準地価

基準地価とは、各都道府県で出されるもので、毎年7月1日時点に全国2万ヶ所に及ぶ基準地を調査対象として評価しています。この評価における基準地は上述した「公示価格」での標準地と同じ場所が選ばれている場合もあります。

路線価

路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価額のことをいいます。路線価には、相続、遺贈または贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用するものとして国税庁が定める「相続税路線価」と、固定資産税の評価のために市町村が定める「固定資産税路線価」があります。

時価／実勢価格（実際に売買が行われる価格）

実勢価格とは、実際の取引が成立する価格を示したもので、一般的にも馴染みが深いのではないでしょうか。取引が行われた際には、その価格を実勢価格とし、まだ行われていない場合は、過去の周辺地域での取引事例や固定資産税評価額、路線価を参考にします。
一般に、固定資産税評価額は実勢価格の70%程度とされていますので、固定資産税評価額がわかれば実勢価格のおおよその検討をつけることができます。

▶【関連記事】全5種類・不動産評価額の調べ方

記事のおさらい！よくある質問

固定資産税評価額はいつ決まりますか？

3年に1度、1月1日時点を基準にして決まります。固定資産税以外にも、都市計画税や登録免許税、不動産取得税を算出するときの基礎となるのが固定資産税評価額です。

自分で調べることはできますか？

毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に同封の課税明細書で確認することができます。課税明細書がない場合は、役所に固定資産税評価証明書の取得を申請してください。

建物と土地で評価の仕方が違うのですか？

建物は消耗品で、新しいものと古いものでは評価に差が出ます。また構造が木造か鉄筋コンクリート造かで耐用年数に違いがあり、それが評価に反映されます。一方、土地は消費されるものではないので、時間経過によって価値が下がることはありません。

固定資産税評価額以外の土地評価の仕方は？

一般の土地取引価格の指標となるのが公示価格です。この公示価格を補足するのが都道府県の算出する基準地価です。ほかに、相続税や贈与税の計算に使われる相続税路線価があります。

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監修

税理士

川口拓哉

一般事業会社の税務部門や大手税理士法人において、法人税、消費税、所得税などの幅広い税目の業務に従事した経験を有する。Webライターとしては、月間PV100万以上の総合マネー系サイト、経理初心者に向けた解説サイト、相続に強い税理士法人の集客サイト、不動産系ポータルサイトなどの多くのサイトで、主に所得税や相続税に関する記事を多数執筆している。