意外と簡単!?「固定資産税評価額」の調べ方と自分で計算する方法

意外と簡単!?「固定資産税評価額」の調べ方と自分で計算する方法

こんにちは、オウチーノニュース編集部です。

固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の税金を計算する際に使われる「固定資産税評価額」。 自分で不動産の固定資産税評価額の調べる方法や、どのように算出されているかを確認していきましょう。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は、毎年1月1日現在の土地・家屋を所有する者に対して課されるもので、固定資産税の基準価格となります。この評価額は3年に一度見直されており、固定資産税以外にも、都市計画税や登録免許税、不動産取得税の算出に使用されます。

納税だけでなく、不動産売買の参考にも

納税時の基準となる固定資産税評価額は、売却相場を知る際にも参考になります。 後ほど述べますが、固定資産税額を70%で割った金額がおよその実勢価格です。
例えば、固定資産税評価額が1,000万円の場合、1,000万円÷70%=1,428万円となります。

所有している不動産がどれくらいの値段で売却できるのか知りたくなったときは、固定資産税評価額を確認することで、そのおおよその目処をつけることができます。

固定資産税評価額の調べ方

所有している不動産の固定資産税評価額を最も手っ取り早く知る方法は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書を確認することです。
この中に、「課税明細書」がありますので、該当する物件の価格を確認すると固定資産税評価額がわかります。

課税明細書を失くしてしまった場合は、管轄する市役所に所有者本人が本人確認書類を持参して、本人確認が取れれば固定資産税評価証明書を入手できます。ただし、平日に市役所に行くという手間がかかる上に発行手数料もかかってしまうので注意が必要です。

固定資産税評価額を計算してみよう

固定資産税評価額は、どのように計算されているのでしょうか。実際の作業は、自治体の担当者が細部まで確認していく複雑なものです。そのため今回は、建物の場合と土地の場合の作業の流れを簡単に説明します。

建物の評価額を算出するには

建物の評価額を算出する際は、評点がポイントとなります。木造家屋の場合、屋根・基礎・外壁などというように大まかに11種類に分類されます。このそれぞれの分類に対して、どのような構成要素を使用しているかによって、その評点が変わります。各評点に単位を掛け、それらを合計したものが建物自体の評価額となります。

家が古くなると?(減価率)

建物が古くなれば当然価値が下がるので、その分を差し引きする必要があります。そこで必要になるのが減価率です。築年数などによって算出された減価率を先ほどの評価額に掛け合わせれば、その建物の固定資産税評価額となります。

土地の評価額を算出するには

市街化区域の場合、市街地宅地評価法で算出する場合が多いので、今回はその方法を簡単に紹介します。まず、ここで確認しておきたいのが、地目、地積、固定資産税路線価、評点です。地目は畑や田、宅地などその現況や目的に応じて決められるもので、地積はその土地の面積と考えるとよいでしょう。

固定資産税路線価は各市町村役場やインターネットで確認することができ、評点は土地の接道状況や不整形などに基づき算出されます。それらの把握ができたら、固定資産税路線価と地積、評点を掛け合わせることで土地の固定資産税評価額が算出できます。

固定資産税評価額と課税標準額の違い

固定資産税通知書などにも記載されている「課税標準額」とは、どのようなものでしょうか。
固定資産税評価額との違いを疑問に感じた方もいるかもしれませんが、簡単にいうと、固定資産税を算出する際、基準になるものです。
この金額と固定資産税評価額がイコールの関係になる場合もありますが、一致しない場合もあるので注意しておきましょう。

課税標準額の算出方法は?

課税標準額は原則固定資産の価格になりますが、小規模住宅用地・一般住宅用地や一般農地などは特例の対象とされる固定資産です。この適用を受けることができる場合、評価額に対して、あらかじめ決まっている各々の特例率を掛け合わせたものが課税標準額です。

建物の場合は額が通常一致する

家屋などの建物の場合、固定資産税評価額と課税標準額は通常一致します。手元に納付通知書がある方は、課税明細書の中に課税標準額が記載されているものもありますので、確認してみましょう。

土地には固定資産税評価額以外に4種類の価格がある

納税だけでなく、不動産売買においても重要な指標となる固定資産税評価額。土地には、このほかに4つの価格があります。この価格と固定資産税評価額を一括りに「一物五価」、または基準地価を取り除いて「一物四価」と呼ばれることも多いので、この機会に覚えておくと便利です。

公示価格

公示価格とは、毎年1月1日時点の地価を評価し、国土交通省の審議会である土地鑑定委員会が公表した土地の価格です。全国約3万ヶ所の標準地が不動産鑑定士により鑑定されます。公共事業の用地買収の際には、この価格を基準に決めることとされています。

基準地価

基準地価とは、各都道府県で出されるもので、毎年7月1日時点に全国2万ヶ所に及ぶ基準地を調査対象として評価しています。この評価における基準地は上述した「公示価格」での標準地と同じ場所が選ばれている場合もあります。

路線価

国税庁が選んだ道路の値段に基づいて算出されるのが路線価です。その中には相続税や贈与税の計算に使われるものと、固定資産税の計算に使用するものがあります。それぞれ相続税路線価、固定資産税路線価と呼んで区別しています。

時価/実勢価格(実際に売買が行われる価格)

実勢価格とは、実際の取引が成立する価格を示したもので、一般的にも馴染みが深いのではないでしょうか。取引が行われた際には、その価格を実勢価格とし、まだ行われていない場合は、過去の周辺地域での取引事例や固定資産税評価額、路線価を参考にします。
一般に、固定資産税評価額は実勢価格の70%程度とされていますので、固定資産税評価額がわかれば実勢価格のおおよその検討をつけることができます。

記事のおさらい!よくある質問

固定資産税評価額はいつ決まりますか?

3年に1度、1月1日時点を基準にして決まります。固定資産税以外にも、都市計画税や登録免許税、不動産取得税を算出するときの基礎となるのが固定資産税評価額です。

自分で調べることはできますか?

毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に同封の課税明細書で確認することができます。課税明細書がない場合は、役所に固定資産税評価証明書の取得を申請してください。

建物と土地で評価の仕方が違うのですか?

建物は消耗品で、新しいものと古いものでは評価に差が出ます。また構造が木造か鉄筋コンクリート造かで耐用年数に違いがあり、それが評価に反映されます。一方、土地は消費されるものではないので、時間経過によって価値が下がることはありません。

固定資産税評価額以外の土地評価の仕方は?

一般の土地取引価格の指標となるのが公示価格です。この公示価格を補足するのが都道府県が算出する基準地価です。ほかに、相続税や贈与税の計算に使われるもので、相続税評価額(路線価)があります。

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定

無料

オウチーノがおすすめする「HOME4U」では、 厳選した1,300社の優良企業から
相性の良い不動産会社を厳選して最大6社にまとめて査定依頼が可能です。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
powered by
NTTデータグループ運営の
不動産一括査定サイト
HOME4U
オウチーノニュース編集部

この記事に関するキーワード

あなたの家はいくら?
今すぐ一括査定

無料

オウチーノがおすすめする「HOME4U」では、 厳選した1,300社の優良企業から
相性の良い不動産会社を厳選して最大6社にまとめて査定依頼が可能です。

査定する物件の住所を入力
  • STEP
    1
  • STEP
    2
powered by
NTTデータグループ運営の
不動産一括査定サイト
HOME4U

不動産サービス