【早見表付き】住宅ローン借入可能額を年収から計算する方法を解説！

マイホームを購入するのに必要な住宅ローン。なるべく借りることができる金額は大きい方が良いですよね。

しかし、年収によって借入可能額は人それぞれ。いったい何を基準に決められているのでしょうか。また、自分で計算することは可能なのでしょうか。

住宅ローンの借入可能額についてのあれこれを解説していきます。

住宅ローンの借入可能額が決まる基準とは？

借入れできる額の上限が決められているというのは、住宅ローンを組む上で最初に理解しておかなければならないことです。なぜ上限が決められているのか、それは誰しもがきちんと返済できるとは限られていないからです。

では、具体的に何を基準に借入可能額を決めているのか見ていきましょう。

何かあっても大丈夫か？融資、担保の比率

借入者に万が一のことがあり、住宅ローンの返済ができなくなってしまうケースも考えられます。そのため金融機関は、購入する物件の価格や建設費なども担保としてお金を貸す必要があります。

担保の価値を基準に借入額を決めるために使われるのが融資率（担保率）です。
融資率の計算式は「借入額÷マイホームの物件価格や建設費」です。金融機関は融資率（担保率）を、9〜10割程度に設定しているところが多いようです。

設定されている借入限度額

年収が高ければ、借り入れる額が無限になるというわけではありません。あらかじめ、金融機関が設定している借入可能額もあるのです。一般的な民間住宅ローンでは1億円が上限のところが多いですが、フラット35では8,000万円、財形住宅融資では4,000万円と上限が異なります。

住宅ローンの借入可能額の計算、早見表

借り入れできる上限の金額を事前に知っておきたい、という方は多いでしょう。実は、借入可能額は計算式を使って自分で計算算出することもできるのです。自分で計算する以外にも、早見表を使った簡単な方法や、サイトで入力するだけなどといった方法もあるので詳しく見ていきましょう。

住宅ローンの借入可能額の計算方法

最初に、年間返済額の上限額を計算します。

返済負担率 × 税込年収 ー 他のローンの年間返済額

の式で計算しましょう。他のローンとはマイカー購入時に組んだローンなどのことです。また、返済負担率は金融機関によって異なりますが、30％〜35 %以内のところが多いです。

この上限額をもとに、借入可能額を計算していきます。

年間返済額の上限額÷12ヶ月÷4428×100万円の式で求めることができます。「4428」という数字は金利4％で100万を35年間で借入れた場合の月々の返済額の数字になります。概算で出す場合「審査金利」を4%として試算しています。なお、審査金利は金融機関によって異なり、実際の金利より高く設定しています。あくまでも目安としてお使いください。

年収別、借入可能額カンタン早見表

民間の金融機関を例に年収別の借入可能額を早見表にまとめました。

年収	借入可能額
300万円	1,690万円
350万円	1,970万円
400万円	2,250万円
450万円	2,540万円
500万円	2,820万円
550万円	3,100万円
600万円	3,380万円
650万円	3,660万円
700万円	3,950万円
750万円	4,230万円
800万円	4,510万円
850万円	4,790万円
900万円	5,080万円
950万円	5,360万円

計算は次の条件で行っています。言葉の意味とあわせて確認してください。

• 審査金利：4.0%

住宅ローン審査のためだけに利用する金利で、実際の借入金利とは異なります。今後の金利上昇の可能性などを考慮し、現在は4.0%前後の審査金利を設定する金融機関が多いと言われています。審査金利が低いほど借入可能額は多くなります。

• 返済負担率：30%

年収に占める年間の返済額を示す割合です。たとえば年収500万円で1年間の住宅ローン返済額が120万円なら、返済負担率は24%。金融機関は返済負担率の上限を30%～35%程度に設定している金融機関が多いので返済負担率24％なら、融資を受けられる可能性が高いといえるでしょう。ただし、住宅ローンとは別の借り入れを行っている場合は、その返済分も含めて計算しなければならないので、借り入れできる額が少なくなります。返済負担率が高いほど借入可能額は多くなります。

• 返済期間：35年

住宅ローンの最長返済期間は35年としている金融機関がほとんどです。ただし、完済時の年齢が決められているため、年齢によっては35年間借りられないこともあります。具体的には完済時年齢が75歳で設定されている場合、46歳から借り入れを始めたときの最長返済期間は30年になります。返済期間が長いほど借入可能額は多くなります。

入力するだけで借入可能額の計算ができる！

借り入れできる上限は、各金融機関のホームページ内にある、ローンシミュレーションというページで自動計算することもできます。

複雑な計算方法を知らなくても、年収や融資金利、返済期間などといった必要数値を入力すれば良いだけなので、とても簡単です。

しかし、この計算で出る数値はあくまで概算なので、より正確な数値が知りたい場合にはFPなどに相談するのが良いでしょう。

以下は、借入可能額の計算ができるサイトです。

▶フラット35
▶楽天銀行
▶じぶん銀行
▶みずほ銀行

借入可能な額より大切な住宅ローンの考え方

借入可能額とは、返せる前提で定められている金額ということを忘れてはいけません。いくら借り入れできるかばかり気にしていては、とても危険です。
ここでは、住宅ローンの基本的な考え方について見ていきましょう。

借入額より返済可能額が重要！

いくら借りることができるか、というのも住宅ローンを決める1つの条件ではあります。必ず返済できると保証できなければ、貸してくれる金融機関も存在しませんが、自分の収入と生活を考えて必ず逆算することが大切です。

また、ボーナスや退職金で一気に返済するから多めに借りても大丈夫、などという考え方も危険です。住宅ローンを組む時には、借入可能額だけではなく、必ず無理なく返済できる毎月の金額も計算するようにしましょう。

意外に見落としがちな完済時の年齢制限

マイホームの購入時期は人それぞれ。中には定年後に、田舎でのんびりするために購入する人もいるでしょう。一般的に70歳以下が、住宅ローン申し込みの年齢の上限とされています。

しかし、年齢において重要視するべきなのは完済時年齢です。一般的には、80歳以下、早いところでは75歳以下が完済時の上限年齢となっています。高齢で住宅ローンを利用したい場合には早めに申し込んだほうが良いでしょう。

事前に調べて無理のない借り入れを！

マイホームを購入する時に気になる借入可能額。しかし、重要なのはいくら借りられるかではなく、いくらなら返済できるかです。自分で事前に計算することも可能なので、住宅ローンを組む前に月々の返済額も含めて確認しましょう。

マイホームでゆとりのある生活を送るためには、無理のない返済計画を立てることが大切です。

監修：金子賢司
2007年より独立系ファイナンシャルプランナーとして、個人相談、セミナー、講演、執筆を中心に活動中。代表的な実績として、北海道テレビ番組「のりゆきのトークde北海道」、「さあトークだよ」にテレビ出演。扶養控除や火災保険についてのコメンテーター。札幌弁護士会主催「よい遺言の日」セミナー記念講演。北海道新聞のコラムの執筆などがある。保有資格：CFP。

記事のおさらい

住宅ローンの借入可能額は何で決まるの？

主には購入する物件の価格や建設費などの担保の価値と、年収から決まります。ただし、借入額には金融機関が設定する上限があるため、それ以上は借りられません。詳しくは、住宅ローンの借入可能額が決まる基準とは？をご確認ください。

借入可能額の調べ方は？

まず年収や住宅以外のローン金額から「年間返済額」上限を求めます。その年間返済額から、35年の借入可能額が計算できます。また、早見表やシミュレーターで確認することもできます。詳しくは、住宅ローンの借入可能額の計算、早見表をご確認ください。

借入可能額の上限まで借りても大丈夫？

借入可能額だけで決めるのは危険です。自分の収入と生活を考え、無理なく返済できる金額を必ず計算しましょう。また、借入可能額だけではなく、年齢にも上限があるので注意が必要です。詳しくは、借入可能な額より大切な住宅ローンの考え方をご確認ください。