眠れる「空き家」の活用ビジネスは?事例を交えて紹介!

眠れる「空き家」の活用ビジネスは?事例を交えて紹介!

こんにちは、オウチーノニュース編集部です。

平成30年度の調査で、全国の空き家は846万戸にもなり、過去最高を記録しています。そんな、社会問題にもなっている空き家をどうにかするべく、現代では様々な空き家ビジネスや有効な活用方法が実施されています。
今回は、空き家の活用方法や事例などについて詳しく解説していきます。

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空き家活用方法のまとめ

まずはこの記事の前提として、空き家活用のメリット・デメリット・リスクについて全体像をまとめてみます。

活用方法 メリット デメリット リスク
賃貸に出す 安定した収入を確保できる 賃貸に出すための改修費用が必要
維持管理費がかかる
改修しても入居者が見つけられない空室リスク
事業を興す 事業にかかる初期投資を減らせる 土地に縛られたビジネスしか興せない 事業が失敗するリスク
売却する 売却金が手に入る
売却後は管理しなくて良い
先祖代々の土地(家屋)を手放すことになる 過疎地域だと買い手が見つからないリスク

事業(ビジネス)のアイデアがあれば、空き家ビジネスを興すことも考えられます。しかし、事業化するとなると人的リソースや投資費用も必要になるため、現実的には賃貸に出すか売却するかの2択になるでしょう。

さらに具体的な活用方法は、この記事の後半で紹介します。

社会問題にもなっている空き家事情

空き家活用方法を考える前に、空き家を取り巻く社会情勢を知っておきましょう。

空き家は今、着実に増え続けています。空き家の増加は地方だけの問題ではありません。比較的人口が多い三大都市圏でも、空き家は増えており、行政の対応が追い付いていないのが現状です。

また、空き家は周囲の住民にとっても迷惑になるだけでなく、さまざまな問題も発生しています。

実はこれらの空き家ですが、今有効活用しようというビジネスがあり、注目を集めています。日本全国に広がる空き家問題を根本から解決できる空き家活用ビジネスには、どのようなメリット・デメリット・現状で抱える課題があるのでしょうか?

実際の活用事例などを紹介しながら、空き家活用ビジネスの展望について解説します。

空き家を放置しておくと何が起きるか?

空き家問題は、行政でも対応してますが全ての空き家に対処できているというわけではありません。そのため、何も手が付けられていない空き家は多数存在しています。しかし、放置された空き家には様々な問題が発生します。

  • 倒壊する危険がある
  • 景観が悪化する
  • 近隣住民に迷惑がかかる
  • 資産価値が下がる
  • 放火犯に狙われやすい

放置することで倒壊の危険や景観の悪化により、周辺の住民には迷惑となります。また、最も危険で避けたいのは放火です。

放置された空き家には、多数のゴミや枯れ草などが散乱していることが多く見受けられます。家に誰もいない、燃えやすい物が多数ある空き家は放火犯の格好の餌食になってしまいます。

空き家活用方法のアイデア・メリットデメリットを紹介

様々な空き家問題があることを紹介してきました。しかし、この問題を解決すべく行政だけでなく様々な企業が有効的な活用方法を生み出しています。

空き家を活用する方法はさまざまです。下記に具体的な事例をあげていき、メリット・デメリットを紹介していきます。空き家再生・活用事業には、多くのビジネスチャンスがあるかもしれません。

空き家の活用方法一覧

■賃貸に出す

活用方法 概要 メリット デメリット
戸建て リフォームして戸建て賃貸住宅にする 定期的に家賃収入が得られる
資産価値が上がる
リフォーム費用がかかる
空室リスクがある
シェアハウス リフォームしてシェアハウスにする 定期的な収入が得られる リフォーム費用がかかる
空室リスクがある
サブリース 転貸借をベースとするサブリース契約を結ぶ 住人が見つからなくてもサブリース会社から家賃がもらえる 賃料は相場(募集する賃料)より10%程度安い
一定期間経過すると、サブリース費用が下がる
民泊 家具を配置して民泊にする 稼働率が高ければ賃貸よりも表面利回りが良い 管理が煩雑
民泊として営業できるのは年間180日以内
使い方によっては近隣よりクレームが入る

■事業を興す

活用方法 概要 メリット デメリット
アパート経営 空き家を更地にしてアパート経営をする 定期的な収入を得られる 多額の初期投資が必要
太陽光発電 空き家を更地にして太陽光発電を始める 過疎地域でも事業として成り立つ 土地の日当たりに左右される
駐車場経営 空き家を更地にして駐車場にする 必要な人的リソースが少ない 駐車需要がある立地でないと経営が厳しい
ランドリー経営 空き家をコインランドリーにする 定期的な収入を得られる 初期投資が必要
人口が多い地域でないと経営は厳しい
古民家カフェやレストラン 古民家カフェやレストランとして活用する 地域活性化に繋がる 初期費用がかかる
シェアオフィス シェアオフィスとして改修する 初期投資が比較的少ない 収支が想定を下回る可能性が高い

■売却する

活用方法 概要 メリット デメリット
更地にして売却 空き家を解体して土地を売却する 比較的売却しやすい 解体費用がかかる
古家付きで売却 空き家を解体せずに売却する 解体費用がかからない 買い手を見つけるのが難しい
買取 不動産会社に買い取ってもらう まとまったお金が手に入る リノベーションが厳しい
空き家は買い取ってもらえない

戸建てで賃貸する

1つ目の活用方法は、リフォームして戸建て住居にすることです。 リフォームは、傷みが激しい水回りや使用頻度が多いフローリングなどを中心に行います。リフォームすることで住居内が新しく生まれ変わり、居住性が高まります。

さらに、インターネット環境などを整えることで住環境などが良くなり、若い世帯の人にも受け入れられます。このように貸し手の幅が広がることで、家賃を高めに設定することも可能です。

家賃を高めに設定できれば、不動産としての資産価値が高まります。一方、リフォーム費用がかかることと、空室リスクがあることはデメリットです。

シェアハウスとして賃貸する

空き家の一戸建てはシェアハウスとして活用する方法もあります。特に昔ながらの面積が大きい戸建て住宅の場合は、シェアハウスにピッタリでしょう。

シェアハウスも戸建ての賃貸同様、定期的な収入を得られることは大きなメリットです。ただし、リフォーム費用がかかることと、空室リスクがあることは覚えておきましょう。

サブリースとして賃貸する

転貸借をベースとするサブリース契約を結ぶ方法もあります。

サブリース契約を結べば、たとえ住人が見つからなくてもサブリース会社から家賃がもらえることが特徴です。ただし、その時の賃料は相場(募集する賃料)より10%程度は安くなることを覚えておきましょう。また、一定期間経過すると、サブリース費用が下がることもデメリットの1つです。

家具を配置して民泊として活用する

民泊として活用する方法も考えられます。 民泊を経営するには、室内のリフォームの他にベッドやソファーなどの家具の配置、宿帳や民泊使用による注意喚起を利用者に行う必要があります。なお、民泊として営業できるのは年間180日以内となっています。

民泊のメリットは、稼働率が高ければ賃貸よりも表面利回りが良くなることです。 一方デメリットは、初期費用が掛かること、利用者のモラルに委ねることになるので使い方によっては近隣よりクレームが入ることがあります。

また、民泊はホテル程ではないとしても、お客様が快適に過ごせる空間を作らなければなりません。ホテルなどでの就業経験がないと、管理を煩雑に感じる可能性はあるでしょう。

アパート経営

空き家を更地にしてアパート経営をする方法も、空き家問題を解決する手段として考えられます。

アパート経営を始めれば定期的な収入が得られるので、空き家を資産に変えたい場合には選択肢の一つとして検討しても良いでしょう。ただし、多額の初期投資が必要なので、簡単には手を出せないことはデメリットです。

太陽光発電

空き家を解体した後、太陽光発電を始める人もいます。太陽光発電であれば、過疎地域であっても事業として成り立つことは大きなメリットです。ただし、土地の日当たりに左右されるので、北向きの立地の場合には不向きです。

駐車場経営

空き家を解体した土地を駐車場として貸し出すことも、空き家問題を解決する手段の1つです。

駐車場経営であれば人的リソースをかけずに経営できるので、サラリーマンの副業としても比較的簡単に成り立ちます。ただし、駐車需要がある立地でないと、経営としては厳しくなるでしょう。

ランドリー経営

空き家をコインランドリーとして改修することも、空き家でビジネスを興す際には考えられます。 この場合も定期的な収入を得られますが、初期投資が必要なことと、人口が多い地域でないと経営が厳しいことはデメリットと言えるでしょう。

古民家カフェやレストランとして活用する

古民家カフェやレストランとして活用するケースもあります。最近は、住宅街の中にある隠れ家カフェやレストランというコンセプトにヒキがあり、需要が見込めるため、各地で増加傾向にあります。

古民家カフェやレストランとして活用することもメリットは、地域のコミュニケーションツールとして、また地産地消ができることなどから地域活性化に繋がることです。さらに、お店が流行れば観光客など遠方から出向く人も増え、地域経済が潤うこともあります。

一方でデメリットは、カフェやレストランとしてオープンするために初期費用が掛かることや、お店が認知されるまで経営が厳しい可能性があります。

また、経営が軌道に乗ると人が集まり過ぎてしまい、近隣からクレームが入ることがあります。

シェアオフィスとして活用する

シェアオフィスとして活用することも考えられます。 シェアオフィスは、室内に机とテーブル、インターネット回線を引けば開設できます。最近では、企業のリモート化が進み、自宅で仕事をする人が増えました。しかし、自宅にいる家族に迷惑をかけたくないからと、このようなシェアオフィスを利用する人が増えています。

シェアオフィスのメリットは、初期費用をあまりかけずに開設できることです。机と椅子とネット回線の整備をし、住居内のリフォームはトイレや洗面など一部で問題ないでしょう。

デメリットは、ネットワークセキュリテイが甘くなってしまうことや情報漏洩がしやすい環境であるため、企業が秘密裏にしている情報を扱うことができず利用者が限られてしまうことです。よって、収支が想定を下回る可能性が高いことがあります。

更地にして売却

空き家を解体して売却できれば、空き家問題は解決できます。

この場合、更地にすることで用途が広がるため、比較的売却しやすいことが特徴です。ただし、解体費用がかかります。特に古い家の場合、解体ごみの分別費用が多くかかることもあるので、事前に複数の解体業者に見積もりを取ってみましょう。

古家付きで売却

空き家を活用したい人に対して、古家付きで売却することも考えられます。

これまで紹介してきたように、空き家でビジネスを興そうとする人も多くいます。そのような人を対象に売却できれば、まとまったお金を手にすることも可能です。

ただし、買い手を見つけることは簡単ではないでしょう。

不動産会社などに買取を依頼

空き家をリノベーションして売却する不動産会社などに、空き家を買い取ってもらうケースもあります。

買い取ってもらえればまとまったお金が手に入りますが、リノベーションが厳しい場合(建物の老朽化が進みすぎている、など)は買い取ってもらえないこともあるでしょう。

空き家活用の具体例

今、社会問題になっている空き家ですが、それを有効活用しようと様々な空き家ビジネスが行われています。実際に空き家を活用する前に、成功事例を知っておいた方が良いでしょう。また、失敗事例も知っておくことでリスクヘッジになります。

ここからは、シェアハウスや民泊など居住をメインにしたものばかりではなく、おしゃれなカフェなどの空き家ビジネスの成功事例・考えられる失敗事例を紹介します。

シェアハウスなどの賃貸

びわの木テラスの事例

手掛けた人:関東学院大学の学生たち
きっかけ:卒業検定に空き家問題を取り上げたこと

こちらは大学生による空き家活用事例です。学生寮もある追浜に空き家が多いことを知り、自分たちでリノベーションして、大学生たちが利用できるシェアハウスを作ることになったのです。

2015年には「びわの木テラス」というシェアハウスが完成しました。その後もプロジェクト活動は続き、現在では3棟もの空き家がシェアハウスとして活用されています。

ビジネスという面から見た今後の展望とすると、さらなる規模拡大が考えられます。

流行りの民泊として活用する

SJヴィオラ蒲田Aの事例

手掛けた人:個人オーナー
きっかけ:モデルルームとして改築されたこと

築65年の戸建て住宅を改築して作られた民泊施設で、特区民泊の特定認定を取得した第一号物件です。最初は、モデルルームとして改築されましたが、事業者が民泊施設として利用したいと物件を貸借したようです。

このケースを参考に空き家を改修することも考えられますが、民泊需要がない地域で真似をすると失敗してしまう可能性もあります。空き家活用は、その地域ごとのユニークな特性を考慮して始めるようにしましょう。

カフェやシェアオフィス

空き家をカフェやシェアオフィスとして活用している事例も紹介します。これらの事業は、いずれは株式会社化するほどに規模拡大する可能性を秘めています。 ただし、立地や交通の利便性、サービスのユニークさにも影響されるビジネス形態であることは覚えておきましょう。

FINE TIME COFFEE ROASTERSの事例

手掛けた人:株式会社リビタ
きっかけ:会社を辞めてカフェを開店したいというオーナーからの相談

築52年の木造2階建て、東京都世田谷区の小田急線経堂駅前にあった空き家をリノベーションし、おしゃれなカフェとして活用されています。

オフィスキャンプ東吉野村の事例

手掛けた人:管理人の坂本さん
きっかけ:管理人である坂本さんの東吉野村への移住。地域のコミュニティへの誘い。解体寸前の建物との出会い。

シェアオフィスは奈良県の東吉野村にあります。オープン以来年間1,000人以上が来訪していて、移住する人も増えているそうです。

空き家を使わない活用方法

カフェやシェアハウスなどは、空き家自体を利用したものでした。しかし、他にも売却や更地にして土地のみを使う活用方法もあります。

空き家を売却する方法と注意点

空き家の売却に対して、特別控除の特例が平成28年に施行されています。空き家となった親族の家を相続した場合には、早く売却するのがおすすめです。
空き家となり、年月が建てば建物は老朽化します。そうなると資産価値が下がり、買い手がつかなくなるので売却する際には時期に注意した方が良いでしょう。

解体して更地に。土地を活用する方法

空き家は解体し、土地のみを利用する場合新たに建物を建築し活用するか、駐車場として利用するかなどの活用方法が挙げられます。

駐車場は初期費用だけでなく、収益性も低いです。運営までかかるコストを気にしないのであれば、利益が大きい新築物件への活用が良いでしょう。

空き家再生・活用ビジネスの課題

空き家再生・活用ビジネスには多くのビジネスチャンスがある反面、まだ多くの課題が残されています。これら、空き家再生・活用ビジネスの課題について解説していきます。

  • 仕入れ値が安い反面質の悪い物件が多い
  • 地域経済の衰退
  • 借り手、買い手が少ない

仕入れ値が安い反面質の悪い物件が多い

まず、空き家は仕入れ値は安い反面質の悪い物件が多いことです。

空き家は長年放置されているケースが多くあります。また、日本固有の高温多湿で雨の多い気候は、木造住宅の傷みを早めます。よって、空き家で再生しようにも多額の費用が掛かるケースが多いのです。

地域経済の衰退

次に、地域経済の衰退です。

空き家は田舎と言われる立地に多くあり、公共交通機関が乏しくメインの移動手段がマイカーという地域は珍しくありません。このような田舎立地では、そもそも人口が少なくなっていることから地域経済は衰退の一途を辿っています。

よって、地域の人を対象としただけでは活用しきれず、空き家再生ビジネスは成功しない可能性が高くなります。対策としては、車でもアクセスできるように駐車場を設置することや、インターネットを用いて幅広く認知してもらうことが必要です。

借り手、買い手が少ない

最後は、借りて買い手が少ないことです。

日本は依然として住宅は、新築若しくは築浅物件を好む傾向があります。よって、築年数が経過した住宅は、リフォームし綺麗な状態になっていたとしても需要が少なく、借り手や買い手が少ないことがあります。

さらに、田舎立地であれば公共交通機関や周辺に生活に必要な施設が乏しいことがあり、借り手や買い手探しには苦労するケースが多いようです。これにより、空き家を再生しても活用しきれない可能性があります。

空き家への国・自治体の対策

最後に、空き家への国・自治体の対策を紹介します。

空き家対策に関する税制特例

国が行う空き家対策として、税制特例制度が設けられています。

被相続人(亡くなった方)が居住していた家屋または土地を相続した相続人が、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までにその家屋(土地を含む)又は家屋取壊し後の土地を譲渡した場合、一定要件を満たせば譲渡所得から3,000万円までが控除される制度です。

令和5年(2023年)12月31日までの譲渡が対象なので、空き家の解体と売却を考えている方は参考にしてみてください。

参考:年々増え続ける空き家!空き家にしないためのポイントは?|政府広報オンライン、空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報|国土交通省

空き家を解体する際の補助金

空き家を解体する際、空き家対策総合支援事業の一環として国や各自治体の補助金を受けられることがあります。

「老朽危険家屋解体撤去補助金」「老朽危険空き家解体補助金」「空き家解体補助金」「空き家解体助成金」「空き家解体費助成制度」など、呼び名は自治体によって様々ですが、空き家のある自治体に相談してみると良いでしょう。

具体的な事例としては、埼玉県秩父市は条件によって最大30万円の補助、長野県松本市は除却工事費用の1/2で上限50万円の補助を行っています。

詳しくは、こちらの「空き家の解体費用は補助金を活用!国土交通省の空き家対策も解説」でも解説しています。

地域おこしにも繋がる!空き家バンク

行政で取り組んでいる空き家対策の1つとして、空き家バンクというものがあります。空き家バンクとは、Web上で物件の借り手や買い手を探すことができるマッチングサービスです。

この試みにより、不動産情報ネットワークが乏しかった地方や山村にある空き家も徐々に登録され、全国規模で空き家物件の情報が確認することができます。

空き家の有効活用で社会問題を解決

人口の減少により、今後も空き家は増加すると予想されています。空き家ビジネスを今以上に多くの人が利用すれば社会問題も解消されていくでしょう。

しかし、空き家の活用時にはコスト面や収益面などを考慮する必要があります。その土地にある空き家を有効活用できるよう、しっかりと調査してから活用すれば良いビジネスが生まれるかもしれませんのでご参考にしていただければと思います。

まずはお住いの自治体に補助制度がないか、確認してみてください。

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執筆
オウチーノニュース編集部

マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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