建ぺい率とは?もしオーバーしたら「住宅ローンは利用できない?」FPが解説

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こんにちは、ファイナンシャルプランナーの鈴木です。
家を建てたり、買ったりするときに「建ぺい率」という言葉を耳にすることがあります。実はこの建ぺい率。土地の価値を決めると言われるほど重要なものなんです。

建ぺい率とは

まずは言葉の意味を確認しておきましょう。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合をいいます。

この説明だけで理解できる人はそうはいないでしょう。容積率という似た言葉もありますが、それとどう違うのか。いまひとつわからないですよね。

建ぺい率が使われるシチュエーションを思い浮かべてみましょう。建ぺい率は土地を買ってそこに家を建てようとするときによく使われます。たとえば「この土地は敷地面積が140平米、建ぺい率60%だから、建築面積は84平米ですね」といった具合です。

建ぺい率を考えるとき重要なのは、土地と建物を真上からみた図を頭の中にイメージすることです。

土地面積をはみ出す建物面積というのはありえませんので、建ぺい率が100%を超えることは理屈上ありえません。建物には複数階建てのものもありますよね。この時も真上からみた図で考えてください。もし2階建ての建物で1階よりも2階のほうが面積が広ければ2階の面積が建築面積になります。必ずしも土地と接地している部分が建築面積ではない、ということが重要です。

同じ土地の広さでも建ぺい率次第で建設できる面積が違ってくるわけですから、これは土地の価値に直結する大事な数値です。

なかには自分の土地なのにその上に建てる建物の面積が制限されるなんておかしいと考える人もいるかもしれません。しかしみんながみんな、100%の建ぺい率で建物を建ててしまったら、防災や風通しの観点から非常に望ましくない街並みが形成されてしまいます。建ぺい率はそうしたことを防ぐ目的で定められているんです。

建ぺい率の計算方法

建ぺい率の計算式は次のようになります。

建ぺい率=建築面積÷敷地面積

たとえば建築面積80平米、敷地面積200平米であれば80÷200×100で、建ぺい率は40%になります。

また、これから土地に家を建てようとしているなら建ぺい率を使って建築面積を計算します。

敷地面積×建ぺい率=建築面積

160平米の土地の建ぺい率が60%であれば、建築面積は96平米になります。

建ぺい率は建物面積の占める割合の上限なので、必ずしもその割合分すべてを建物にしなければならないというわけではありません。

物件の建ぺい率を調べる方法

建ぺい率は30%~80%の範囲で地域ごとに定められています。第一種低層住居専用地域などといった用途地域も建ぺい率を知る手がかりにはなりますが、同じ用途地域であっても建ぺい率に違いが出ることもあるので注意が必要です。

販売されている土地であればそのチラシなどに物件情報として建ぺい率は掲載されています。

チラシがなかったり、そもそも販売されていない土地であれば、自分で建ぺい率を調べることができます。建ぺい率は都市計画をもとに作成されていますので、市区町村の都市計画、街づくりを担う部署に問い合わせれば教えてくれます。電話でも大丈夫ですが、境界線上にある土地など判断が難しい場合は直接出向いて地図上で正確に確認したほうがよいでしょう。

例外として、①防火地域内にある耐火建築物 ②特定行政庁が指定する角地 に限ってはそれぞれプラス10%、建ぺい率が緩和されます(60%のものが70%になるなど)。防火地域も都市計画において定められるものです。建ぺい率の確認とあわせて行政に聞くのがいいでしょう。

建ぺい率オーバーでも住宅ローンは利用できるのか

ところで建ぺい率をオーバーする建物というのは存在するのでしょうか。

残念ながら存在します。もしあなたがこれから土地を買って家を建てるのであれば、建ぺい率に十分注意して建築するでしょうし、そのための検査(建築確認申請)もあります。したがって建ぺい率をオーバーする家を作ってしまうことは限りなくゼロに近いでしょう。

しかし、すでに市場に出回っている家のなかには建ぺい率をオーバーするものがそれなりの数あると言われています。

なぜそうして物件が存在するのかですが、原因別にふたつの種類があります。違反物件と既存不適格物件です。

違反物件は建築された後に建て増しされたものです。また離れを別に作ってしまうことで建ぺい率オーバーとなるものもあります。

既存不適格物件は、建築された当時は基準をクリアした適法物件であったけれど、指定の改定などで現状の基準に合致しなくなってしまっている物件です。築年数の古い物件で意図せず既存不適格となってしまうことがあります。

何らかの理由で違反物件、既存不適格物件を手に入れたいと思った場合でも住宅ローンの借り入れはできないと思ってください。ほぼすべての金融機関でローン審査を通過することはできないと言われています。

ここまで敷地面積に対する建築面積の割合として建ぺい率の説明をしてきましたが、敷地面積に対する延べ床面積の割合を記すものとして容積率というものがあります。

実際に家を建てるときは建ぺい率と容積率のふたつの数値を使って建築を進めていくことになります。容積率についてもあわせて確認しておきましょう。

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執筆
2級ファイナンシャルプランナー
鈴木玲

出版社で5年、Webメディアで10年の勤務後に独立。独立後最初の確定申告で大きくつまづき、以後、本業のかたわら独学で社会保険、不動産、金融等の知識習得に励む。2018年、ファイナンシャルプランナーに。得意ジャンルは不動産で、実生活では中古マンションの購入、リフォーム、賃貸、売却を経験。やさしい日本語でにっぽんの制度や仕組みを説明する「やさしい にっぽん」を企画・運営。ほか執筆記事にパートだから社会保険に加入したくない。【2022年の条件は?】など。

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