容積率って何？条件緩和の裏ワザ・基本の計算方法を解説

こんにちは、ファイナンシャルプランナーの鈴木です。

家を建てたり、買ったりするときに「容積率」という言葉を耳にすることがあります。土地の価値をも決めてしまうと言われる容積率。言葉の意味を調べてみましょう。

容積率とは

容積率とは、敷地面積に対する延べ面積の割合をいいます。

延べ面積とは各階の面積の合計のことです。
1階が100平米、2階が80平米、3階が60平米の建物であれば、延べ面積は100＋80＋60＝240平米になります。

容積率は土地を買ってそこに家を建てようとするときによく使われます。たとえば「この土地は敷地面積が140平米、容積率150％だから、建物の延べ面積は210平米ですね」といった具合です。

希望する延べ面積の建物が建てられるかどうかは、その土地の広さと容積率によって決まります。広さが同じ土地でも容積率によって建てられる延べ面積が違うということは、容積率が土地を選ぶときの重要な指標であることを意味します。

容積率と似た言葉で建ぺい率というものがあります。どちらも都市計画の観点から土地に対して建物のあり方（街並みとの調和や防災面など）を制限しているものです。

容積率の計算方法

容積率の計算式は次のようになります。

容積率＝延べ面積÷敷地面積

たとえば延べ面積160平米、敷地面積200平米であれば160÷200×100で、容積率は80％になります。商業地域などでは容積率が300%、400%、500%…と高い数値になっていて、最大1000%まで認められています。高層ビルを建設するには高い容積率が必要です。

また、これから土地に家を建てようとしているなら容積率を使って延べ面積を計算します。

敷地面積×容積率＝延べ面積

160平米の土地の容積率が200%であれば、延べ面積は320平米になります。

容積率は延べ面積の占める割合の上限なので、必ずしもその割合分すべての面積を確保しなければならないということではありません。

容積率は土地がどのように道路に面しているかで土地が本来指定されている容積率（指定容積率）よりも低い数値に制限されることがあるので注意が必要です。

前面道路の幅（幅員）が狭いとき

前面道路の幅が12m未満の場合は次のうち、小さい方が容積率になります。

• 指定容積率
• 前面道路の幅員×法定乗数（住居系0.4、その他0.6）

例で考えてみましょう。指定容積率が200%、前面道路の幅員が4mの住居用の土地があったとします。

• 指定容積率＝200%
• 前面道路の幅員(4m)×法定乗数（住居系0.4）×100＝160%

小さいほうが容積率として採用されますので、この場合の容積率は160%になります。

セットバックが必要なとき

セットバックがあるときは前面道路の幅員にセットバック分を加えて計算します。計算方法は上と同じです。こちらも例で考えてみましょう。指定容積率が150%、前面道路の幅員が3m、セットバックが1mの住居用の土地があったとします。

• 指定容積率＝100%
• 前面道路の幅員(3m)＋セットバック分（1m）×法定乗数（住居系0.4）×100＝160%

小さいほうが容積率として採用されますので、この場合の容積率は100%になります。

セットバックの土地で容積率を使って延べ面積を求めるときの注意事項は、敷地面積からセットバック分の面積を除かなければいけない点です。敷地面積300平米の土地があり、そこにセットバック部分が15平米含まれていたとします。その場合、敷地面積は285平米として扱われます。

容積率緩和の特例について

条件を満たすケースでは容積率が緩和されることがあります。ここでは代表的なものを紹介します。実際にこの特例を活用するときはこれから記載する事項以外にも細かい条件が必要になりますので必ず専門家の判断を仰いでください。

駐車場等の容積率の緩和

駐車場や駐輪場は延べ面積に含まれるものですが、その面積を含めてすべての建築物の延べ面積の5分の1を限度として、駐車場や駐輪場は延べ面積から除外することができます。

たとえば敷地面積300平米の土地に延べ面積200平米（駐車場部分の床面積30平米を含む）の建物があるとします。200平米の5分の1にあたる40平米までは駐車場面積を除外できますので、このケースでの延べ面積は170平米になります。容積率は170÷300×100＝56.66％です。

地下室の容積率の緩和

条件を満たす建築物の住宅の｢地階｣については、住宅の用途に供する部分の床面積の合計の1/3を限度として延べ面積を不算入とすることができます。

これも例で考えてみましょう。たとえば地階（容積率の緩和条件を持たすもの）、1階、2階がそれぞれ80平米の戸建て住宅があるとします。この戸建ての延べ面積は80×3＝240平米です。ここから1/3にあたる80平米を延べ面積に入れないことができますので、延べ面積は160平米になります。

容積率がオーバーしている物件の価値は？

土地を有効活用しようと思ったら容積率ぎりぎりの建物を作りたい、というのが心情です。法的に認められている緩和制度などを利用していれば問題はないのですが、世の中には容積率をオーバーしている建物とが少なからず存在します。

建築された後に建て増しをしたり、離れを別に作ったりして容積率をオーバーしている物件は「違反物件」。建築された当時は基準をクリアした適法物件であったけれど、指定の改定などで現状の基準に合致しなくなってしまった物件を「既存不適格物件」と言います。

これら容積率をオーバーする物件はその評価が極端に落ちることになります。住宅ローンの審査もまず通らないでしょう。

もし、あながこれから家を建てるのであれば、容積率の範囲で建築することはもちろんですが、リフォームなどの際にも十分に注意が必要です。ライフスタイルの変化によって自宅を売りに出したい、となったときに、容積率オーバーの家では買い手がつきづらく困ったことになります。

これは容積率のみならず建ぺい率についても同じことが言えます。建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合を記すものです。実際に家を建てるときは容積率と建ぺい率のふたつの数値を使って建築を進めていくことになります。建ぺい率についてもあわせて確認しておきましょう。